RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00338 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O5DS

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 17 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société HOIST FINANCE AB

Venant aux droits de la Ste ONEY BANK

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Hubert MAQUET de la SCP THEMES, avocats au barreau de LILLE

DÉFENDEUR(S) :

Madame [U] [E] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : ROUSSELLE CYRIELLE,

Assisté de : PERARO SYLVIE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 09 Décembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par ROUSSELLE CYRIELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de PERARO SYLVIE, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [S] [M] est propriétaire des lots n°368 et 430, s’agissant d’un appartement avec cave, représentant 147 / 100 000 tantièmes au sein d’un immeuble « Résidence [Localité 3] [U] » situé [Adresse 3] à [Localité 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U] sise [Adresse 3] à [Localité 3], a, par l’intermédiaire de son syndic la SA A2BCD, fait signifier à Madame [S] [M] une sommation de payer sous huit jours la somme de 4 766,01 euros en principal, au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U], pris en la personne de son syndic la SA A2BCD, a fait assigner Madame [S] [M] devant le tribunal de proximité de Montmorency, et sollicite sa condamnation au paiement des sommes de :

—  6 546,27 euros en principal, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 427,31 € à compter du 27 novembre 2024, puis sur celle de 4 925,07 € à compter du 26 juin 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

—  1 900 euros au titre des dommages et intérêts,

—  1 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront les frais de sommation de payer.

À l’audience du 9 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé de ses moyens vu l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [S] [M], régulièrement citée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société A2BCD justifie du contrat de syndic avec le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U].

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 8 juin 2023, 6 juin 2024 et 3 juin 2025, approuvant les comptes des années 2022 à 2025, prévoyant les budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2026 et prévoyant un plan pluriannuel de travaux, notamment s’agissant de l’installation de caméras de surveillance, de la rénovation énergétique de l’immeuble et du calorifugeage des colonnes, que les comptes annuels pour cette période ont été approuvés. En outre le syndic A2BCD fournit une attestation de non-contestation de ces trois assemblées générales.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, font l’objet d’une condamnation distincte. Il n’est pas justifié des frais de rejet de prélèvement à raison de 198 €.

En conséquence, il convient de condamner Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 263,21 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 427,31 € à compter du 27 novembre 2024, puis sur celle de 4 925,07 € à compter du 26 juin 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, il y a lieu de retenir les frais de la sommation de payer du 26 juin 2025, à raison de 159,06 €, dont il est justifié et qui sont ainsi taxés selon tarification des commissaires de justice. L’envoi d’une première mise en demeure est également justifié, et la somme de 50 € sera retenue à ce titre.

En revanche, il convient de déduire les frais de dossier ou d’honoraires d’avocats, qui n’entrent pas dans les frais nécessaires de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi de 1965. Enfin les frais d’hypothèque du 24 septembre 2025 ne sont pas justifiés.

Il convient dès lors de condamner Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 209,06 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus dans sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, outre que la mauvaise foi de Madame [S] [M] n’est pas démontrée, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [S] [M] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer, laquelle est inclue dans la condamnation aux frais de recouvrement.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [S] [M] à lui payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U], sise [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 5 263,21 euros, au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2025, appel du 4ème trimestre 2025 inclus, majorée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 427,31 € à compter du 27 novembre 2024, puis sur celle de 4 925,07 € à compter du 26 juin 2025, puis à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U], sise [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 209,06 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de condamnation de Madame [S] [M] au titre des dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [S] [M] aux dépens de l’instance ;

DIT que les dépens d’instance ne comprennent pas la sommation de payer du 26 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 3] [U], sise [Adresse 3] à [Localité 3], prise en la personne de son syndic la société CABINET A2BCD, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par exploit 27 octobre 2025, la SA HOIST FINANCE AB, indiquant venir aux droits de la SA ONEY BANK, a fait assigner Madame [U] [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection de Montmorency, à son audience du 9 décembre 2025, aux fins de :

— la dire recevable à agir en vertu d’un acte de cession de créance du 14 décembre 2023 ;

— constater la déchéance du terme du contrat de crédit renouvelable n°2020244147915225 souscrit le 12 décembre 2019 par Madame [U] [E] [F] auprès de la SA ONEY BANK, faute de régularisation des impayés ;

— condamner Madame [U] [E] [F] à lui payer la somme principale de 3 116,93€, avec intérêts au taux contractuel de 19,97 % l’an à compter de la mise en demeure du 7 mars 2025 et jusqu’à complet paiement ;

— à titre subsidiaire, si la déchéance du terme n’était pas acquise, constater les manquements graves et réitérés de Madame [U] [E] [F] à son obligation contractuelle de remboursement du prêt et prononcer la résiliation judiciaire du contrat ; le condamner alors à lui payer l’intégralité des sommes empruntées au titre des restitutions qu’implique la résolution judiciaire du contrat, déduction faite des règlements intervenus ;

— en tout état de cause : condamner Madame [U] [E] [F] à lui payer la somme de

1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, et rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

À l’audience, la SA HOIST FINANCE AB, représentée par son conseil, dépose son dossier de plaidoirie et s’en rapporte à son assignation, à laquelle il est expressément fait renvoi pour un exposé complet de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [U] [E] [F], citée à personne, n’est ni comparante ni représentée, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le juge des contentieux de la protection a soulevé d’office et sollicité les observations des parties sur les moyens tirés de la forclusion de l’action en paiement, de la nullité du contrat pour inobservation de l’interdiction de remise des fonds avant l’expiration du délai de rétractation et de l’inobservation des dispositions du code de la consommation entraînant la déchéance du droit aux intérêts. Le demandeur s’en est rapporté à justice.

La décision a été mise en délibéré au 17 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient à ce titre à celui qui se prévaut créancier de justifier de sa qualité. Or, la SA HOIST FINANCE AB, qui indique ici venir aux droits de la SA ONEY BANK, créancière signataire du contrat avec Madame [U] [E] [F], ne justifie pas de l’acte de cession de créance évoqué à la date du 14 décembre 2023, mais seulement du bordereau l’accompagnant et ayant été dressé le 22 novembre 2024 soit près d’un an plus tard.

En outre, en cas de cession de créances, le nouveau créancier a l’obligation de signifier ladite cession au débiteur, afin que ce dernier soit mis en capacité de s’acquitter de sa dette. Or il n’est pas démontré que la lettre intitulée « notification de la cession de créance » ait été reçue ou même envoyée à Madame [U] [E] [F]. Si tant est qu’elle l’ait effectivement été, le tribunal relève d’ailleurs qu’elle fait référence à un acte de cession de créances du 10 juin 2024, date différente de celle évoquée par la demanderesse dans son assignation et de celle présente dans le procès-verbal de constat dressant la liste des créances cédées le 14 décembre 2023.

Enfin et contrairement à l’affirmation de la demanderesse, la signification de l’assignation à la présente procédure ne peut constituer une notification valable de la cession de créances alors même que ladite citation est intervenue près de deux ans après la cession, empêchant la débitrice de s’acquitter de sa dette dans cette période et empêchant par ailleurs la vérification d’éventuels versements régularisés auprès du créancier initial.

Pour toutes ces raisons, la SA HOIST FINANCE AB sera déboutée de sa demande.

Sur les mesures accessoires au jugement :

Vu l’article 696 du code de procédure civile, la SA HOIST FINANCE AB, qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure. En conséquence la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Enfin et vu l’article 514 du même code, la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et rendue en dernier ressort :

REJETTE l’intégralité des demandes de la SA HOIST FINANCE AB, indiquant venir aux droits de la SA ONEY BANK, à l’encontre de Madame [U] [E] [F] ;

CONDAMNE la SA HOIST FINANCE AB aux dépens de la procédure ;

REJETTE la demande de la SA HOIST FINANCE AB au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de Montmorency, le 17 février 2025.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION