PREMIERE CHAMBRE

12 Mai 2026

N° RG 24/02727 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NVPN

Code NAC : 72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[N] curateur à la succession de [C] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Céline TERREAU, greffier, a rendu le 12 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 17 Mars 2026 devant Madame Aude BELLAN, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

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DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1] sis [Adresse 2] représenté par son syndic la SARL VERTFONCIE dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté par Maître Emilie VAN HEULE, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître Eric SIMONNET, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

[N] (curateur à la succession de [C] [S]), dont le siège social est sis [Adresse 4]

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Madame [C] [K] épouse [X] était copropriétaire, avec Monsieur [L] [X], son époux, (prédécédé) des lots 1153,414 et 481 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1]. Elle est décédée le 4 mai 2017 à [Localité 2].

La direction nationale d’interventions domaniales ([N]) a été nommée curateur de la succession par ordonnance du 6 juillet 2020.

Par acte exploit en date du 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] [Adresse 7], [Adresse 8] représenté par son syndic la société VERTFONCIE a fait citer la Direction Nationale d’Interventions Domaniales devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8745 € au titre des charges de copropriété impayées, au 23 février 2024, avec intérêts à compter du 1er avril 2024, date de la mise en demeure,

—  2500 € à titre de dommages-intérêts,

—  1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires a maintenu les demandes formulées au sein de son assignation, expliquant que le solde de la dette n’était pas réglé malgré les multiples mises en demeure.

Régulièrement assigné à personne morale, le service du domaine, représenté par le directeur de la direction nationale d’interventions domaniales, en sa qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Madame [C] [S], a indiqué par courrier ne pas disposer de l’acte de notoriété et n’a pas fait d’observations sur la demande.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2024. L’audience de plaidoirie a été fixée au 18 mars 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

Suivant jugement du 13 mai 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la partie demanderesse de donner ses explications sur l’incohérence entre la date de décès de Mme [K] figurant dans l’acte de décès et la date de l’ordonnance nommant la [N] et de produire au débat un acte de notoriété.

Le syndicat des copropriétaires a versé aux débats un acte de décès mentionnant que Madame [C] [S] est décédé le 4 mai 2017 à [Localité 2].

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 janvier 2026. L’audience de plaidoirie a été fixée au 17 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, renvoie aux conclusions des parties.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

La direction nationale d’interventions domaniales, représentée par son directeur, peut intervenir dans le cadre de la présente instance conformément aux articles R2331–1, R2331–3, R2331–6 du code général de la propriété des personnes publiques. Elle a été nommée curateur à la succession déclarée vacante de Madame [C] [K] par une ordonnance rendue le 6 juillet 2020. En l’espèce, la [N] ne souhaite pas intervenir à l’instance.

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du Décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Madame [C] [X] et Monsieur [V] [X] étaient propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n° 1153,414 et 481,

— la copie intégrale de l’acte de décès de Madame [C] [K], étant précisé que le décès est intervenu le 4 mai 2017 à [Localité 2],

— la requête aux fins de désignation de la direction nationale d’interventions domaniales,

— l’ordonnance du 6 juillet 2020 visant à la désignation de cette dernière en qualité de curatrice de la succession vacante de Madame [C] [K],

— un courrier recommandé de mise en demeure du 27 février 2024 (reçu le 29 février 2024),

— un compte individuel copropriétaire,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 27 décembre 2021, 18 février 2022, 20 décembre 2022, 6 novembre 2023, 3 juin 2024 les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic.

Il résulte des pièces versées aux débats que la somme due au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, s’élève à la somme de 8177,89 euros, que la direction nationale d’interventions domaniales sera condamnée à payer, avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2024, ainsi que sollicité dans l’assignation.

Par ailleurs, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il sera fait droit aux frais de mise en demeure à hauteur de 214,79 euros, correspondant à trois mises en demeure, lesquelles sont versées aux débats ainsi que le contrat de syndic.

En revanche, la demande en paiement s’agissant des frais d’avocat et d’huissier sera rejetée. En effet, les frais intitulés « actualisation suivi dossier avocat » et « constitution dossier avocat » n’entrent pas dans les prescriptions de l’article précité. Les frais et honoraires d’avocats sont compris dans la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les frais d’assignation entrent dans le cadre des dépens.

Il convient en conséquence de condamner la direction nationale d’interventions domaniales à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 8392,68 €, au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’une conduite fautive de la part de la défunte ou de la direction nationale d’interventions domaniales qui lui aurait causé un préjudice distinct du simple retard de paiement.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formulée au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il convient de relever que la demande visant à obtenir paiement des frais nécessaires à compter de la mise en demeure a déjà été traitée dans les paragraphes précédents.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice, ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

La direction nationale d’interventions domaniales, qui succombe, supportera les dépens.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature de la créance et les conséquences d’un recouvrement tardif pour la copropriété justifie qu’il ne soit pas fait exception à l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la direction nationale d’interventions domaniales à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9], [Adresse 8] les sommes suivantes :

—  8392,68 €, au titre des charges de copropriété impayées du 1er octobre 2021 au 1er avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2024 ;

—  1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes et notamment la demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que la Direction Nationale des Interventions Domaniales ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli ;

Condamne la direction nationale d’interventions domaniales aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 3], le 12 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Emilie VAN HEULE

[N]