PREMIERE CHAMBRE

19 Mars 2026

N° RG 25/04510 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OSJM

72A

S.D.C. [Adresse 1]

C/

[A] [O]

[Y] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Céline TERREAU, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 19 mars 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 3] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], représenté par son syndic la société [H] [Q], SARLl, inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 382 806 833 dont le siège social est sis [Adresse 6] à [Localité 3]

représenté par M^e Emilie VAN HEULE, avocat au barreau de Val d’Oise;

DÉFENDEURS

Madame [A] [O] et Monsieur [Y] [O], demeurant [Adresse 7]

défaillants

— -==o0§0o==--

M. [Y] [O] et Mme [A] [O] sont propriétaires des lots n°2650, 2698 et 3286 dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 8] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement en date du 31 mars 2020, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné solidairement M. et Mme [O] au paiement des arriérés de charges de copropriété échues arrêtées au 25 novembre 2019, pour la somme de 998,09 euros.

Par jugement en date du 14 juin 2024, le tribunal de proximité de Montmorency a condamné M. et Mme [O] au paiement des arriérés de charges de copropriété échues arrêtées au 11 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, pour la somme de 3 753,58 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 9] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à Franconville (SDC [Adresse 9]), représenté par son syndic la société [H] [Q], a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Pontoise M. et Mme [O] afin d’obtenir leur condamnation solidaire à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  10 625,20 euros assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 8 994,06 euros à compter de la sommation de payer du 16 avril 2025 et de l’assignation pour le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée.

Il demande également la condamnation des défendeurs aux dépens qui comprendront le cas échéant le coût de la sommation de payer du 16 avril 2025 et les frais d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit ainsi qu’au paiement de la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. et Mme [O], qui ont déjà été condamnés au règlement des charges de copropriété, ont constitué une nouvelle dette à partir du 1er trimestre 2024.

M. et Mme [O] ont été régulièrement assignés à étude, le commissaire de justice ayant constaté que leur nom figurait sur la boîte à lettres et sur l’interphone de leur adresse sise [Adresse 10] à [Localité 4]. Ils n’ont pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 20 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée à la date du 22 janvier 2026 et mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le SDC [Adresse 9] justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que M. et Mme [O] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots n°2650, 2698 et 3286,

— un décompte actualisé au 10 juillet 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2024 et 28 mai 2025 ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels ;

— des courriers de mises en demeure des 21 février 2024, 30 mai 2024, 19 septembre 2024 et 28 janvier 2025,

— une sommation de payer la somme de 8 994,06 euros en date du 16 avril 2025,

— le contrat du syndic.

* Sur les charges de copropriété

Les pièces produites laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 10 625,20 euros correspondant aux charges et frais impayés, appel de fonds 3eme trimestre 2025 inclus, dont il convient de déduire la somme de 6 569,24 euros correspondant aux frais de recouvrement et pour lesquels il sera statué ultérieurement.

* Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

En l’espèce, le SDC Les Boucherets ne justifie pas d’une mise en demeure adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire, avant le 19 septembre 2024.

En l’absence de justificatifs, il ne peut donc pas solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant la mise en demeure du 19 septembre 2024. L’ensemble des sommes portées au débit du compte des défendeurs à titre de frais de recouvrement pour la période du 21 février 2024 au 19 septembre 2024 seront donc rejetées.

S’agissant des frais intitulés « honoraires du 15 octobre 2024 », « honoraires du 13 novembre 2024 », « commandement du 6 novembre 2024 », « pv de description du 9 décembre 2024 » et « honoraires suivi impayé 2025 » pour la somme totale de 5 184,74 euros, force est de constater, que le SDC Les Boucherets n’apporte aucun élément afin de justifier l’imputation de ces frais aux défendeurs, ils sont donc rejetés.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soit les émoluments des huissiers de justice concernant la sommation de payer du 16 avril 2025 et la mise en demeure du 19 septembre 2024 pour la somme totale de 236,90 euros.

* Sur la solidarité

Il convient de rappeler que l’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible, la solidarité ne se présumant point en application de l’article 1310 du code civil, et ne s’attachant dès lors pas de plein droit à la qualité d’indivisaire.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont donc tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf au syndicat des copropriétaires à justifier de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété désormais admise, et ce, quelle que soit l’origine de l’indivision, conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le SDC [Adresse 9] produit aux débats un extrait du règlement de copropriété, visant en son article 6 que, « Dans tous les cas où un local quelconque viendrait à appartenir à plusieurs copropriétaires indivis, ceux-ci seraient tenus solidairement et sans divisibilité à l’acquit de toutes les charges afférentes à leur local et à l’exécution des conditions du règlement de copropriété. »

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. et Mme [O] à verser au SDC Les Boucherets la somme de 4 292,86 euros correspondant aux charges impayées selon décompte arrêté au 10 juillet 2025, appel de fonds 3eme trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Les Boucherets justifie de sa demande en versant aux débats une sommation de payer signifiée à M. et Mme [O] par commissaire de justice le 16 avril 2025.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 17 avril 2025, soit le lendemain de la présentation de la sommation de payer.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il est établi que, M. et Mme [O] ont déjà été condamnés à deux reprises pour des impayés de charges de copropriété. Leur manquements systématiques et répétés à leur obligation de payer les charges de copropriété impayées constituent donc une faute qui cause au syndicat des copropriétaires, dont les charges constituent l’unique ressource, un préjudice financier distinct de celui causé par le retard dans l’exécution, en le privant de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Il sera donc fait droit à la demande de dommages et intérêts du SDC [Adresse 9] à hauteur de 500 euros.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce M. et Mme [O], parties perdantes, seront condamnés in solidum à payer les dépens de la présente instance, lesquels ne comprendront pas le coût de la sommation de payer du 17 avril 2025, déjà pris en compte à titre des frais de recouvrement.

S’agissant des frais d’inscription d’hypothèque légale il convient de rappeler que les frais inclus dans les dépens sont limitativement énumérés à l’article 695 du code de procédure civile et qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces frais, qui sont hypothétiques à ce stade.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne solidairement M. [Y] [O] et Mme [A] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 4 292,86 euros correspondant aux charges impayées et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 10 juillet 2025, appel de fonds 3eme trimestre 2025 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [A] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 9] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [A] [O] aux dépens de la présente instance ;

Condamne in solidum M. [Y] [O] et Mme [A] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] [Adresse 9] située [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 19 mars 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS