Minute n°

N° RG 25/00807 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVC

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

C/

[L] [G], [D] [G]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

6 rue de la Croix

59602 MAUBEUGE CEDEX

représentée par M^e Patrick HOUSSIERE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE

DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [G]

23 rue de Venise

59540 CAUDRY

représenté par M^e Patrick LEDIEU, avocat au barreau de CAMBRAI

Madame [D] [G]

23 rue de Venise

59540 CAUDRY

représentée par M^e Patrick LEDIEU, avocat au barreau de CAMBRAI

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e HOUSSIERE

Copie certifiée conforme le :

à : M^e LEDIEU

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous seing privé en date du 15 mars 2013, la S.A. AVESNOISE PROMOCIL a donné à bail à Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé 23 Rue de Venise à CAUDRY (59540), moyennant un loyer mensuel révisable de 372,40 euros, outre 31,19 euros de charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1 847,01 euros.

Les impayés de loyers ont été signalés le 18 juillet 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Par acte du 11 mars 2025, la S.A. AVESNOISE PROMOCIL a fait assigner Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI aux fins de voir :

— constater que la clause résolutoire contenue au bail est acquise faute de paiement des sommes dues dans le délai légal et, par conséquent, la résiliation du bail du 15 mars 2013,

— ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— dire qu’il sera procédé au transport des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel local au choix du demandeur aux frais et risques des expulsés,

— condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 2 206,54 euros au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal,

— condamner solidairement les locataires à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer en cours à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux,

— condamner in solidum les locataires à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les locataires en tous les dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’assignation aux fins de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Nord le 11 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 juillet 2025 suite à un renvoi à l’audience du 15 mai 2025 sollicité par les parties.

À cette audience, la S.A. AVESNOISE PROMOCIL se fait représenter par son conseil, qui s’en rapporte à ses conclusions visées par le greffier à l’audience et soutenues oralement. Il actualise la dette locative à 2 117,09 euros au 25 juin 2025, sans déduction des frais de poursuite. Il ne s’oppose pas aux délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Il précise que les dépens devront être versés à l’étude de Maître [V] et non celle de Maître [P]. Il indique que les locataires ont effectué quelques règlements et que le loyer est de 466,21 euros.

Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] se font également représenter par leur conseil lors de l’audience qui a soutenu oralement ses conclusions visées par le greffier. Ils ont déposé un dossier de surendettement mais n’ont pas encore reçu de décision. Il demande des délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois, la suspension de la clause résolutoire ainsi que le débouté de la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 juillet 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24, III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11 mars 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur la condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A. AVESNOISE PROMOCIL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 26 juin 2025, la dette locative de Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] s’élève à la somme de 1 830,51 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin inclus et déduction faite des frais de poursuite.

Le contrat de bail unissant les parties contient une clause de solidarité.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Compte tenu de la diminution de la dette locative entre le commandement de payer et le jour de l’audience, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement pour la totalité.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties contient une clause résolutoire visant le non-paiement des loyers et des charges.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 17 juillet 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 18 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’octroi de délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataires, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataires soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, aux locataires en situation de régler sa dette locative.

Aux termes de l’article 24, VII de la loi précitée, lorsque le juge est saisi en ce sens par la bailleresse ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort du décompte locatif versé par la bailleresse que Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] ont repris le paiement des loyers et versent également un surplus dans le but d’apurer leur dette locative.

La bailleresse indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement pour les mensualités de 150 euros proposées par les locataires.

Par conséquent, il y a lieu d’accorder à Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] un échelonnement de la dette sur une durée de 13 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A. AVESNOISE PROMOCIL, Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2013 entre la S.A. AVESNOISE PROMOCIL, d’une part, et Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G], d’autre part, concernant le logement situé 23 Rue de Venise à CAUDY (59540), sont réunies à la date du 18 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] à verser à la S.A. AVESNOISE PROMOCIL la somme de 1 830,51 euros (décompte arrêté au 26 juin 2025, terme du mois de juin inclus), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement pour la totalité ;

AUTORISE Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] à s’acquitter de cette somme en 12 mensualités de 150 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A. AVESNOISE PROMOCIL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] soient condamnés solidairement à verser à la S.A. AVESNOISE PROMOCIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [G] et Madame [D] [G] à verser à La S.A. AVESNOISE PROMOCIL la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière Le juge