DU 03 Décembre 2025 Minute numéro :

N° RG 25/00639 – N° Portalis DB3U-W-B7J-ONJY

Code NAC : 30B

S.C.I. VICTOR

C/

S.A.S. SSSB

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Didier FORTON, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.C.I. VICTOR, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211, et M^e Rebecca ROYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 547

DÉFENDEUR

S.A.S. SSSB, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eva DUMONT SOLEIL, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 69

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Débats tenus à l’audience du 5 novembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 03 Décembre 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous signature privée du 15 décembre 2023, la S.C.I. VICTOR a consenti un bail commercial à la société SSSB, portant sur un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 7] pour une durée de neuf années entières et consécutives, moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 42 000 euros.

Le 6 février 2025, la S.C.I. VICTOR a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’encontre de la société SSSB, portant sur la somme de 26 290 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la S.C.I. VICTOR a fait assigner en référé la société SSSB devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir, notamment constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial, condamner la société SSSB à lui payer la somme de 38 790 euros au titre de l’arriéré locatif, de 3 500 euros au titre de la clause pénale, une indemnité mensuelle d’occupation de 6 125 euros jusqu’à la libération effective des lieux et ordonner l’expulsion de la société SSSB.

Après deux renvois et la mise en place d’un calendrier de procédure, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 novembre 2025 à laquelle les parties ont comparu.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la S.C.I. VICTOR demande au juge des référés de :

RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI VICTOR ; CONSTATER que la SCI VICTOR est propriétaire des locaux sis [Adresse 5] à [6] (95170) loués à la SAS SSSB ;

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire incluse au bail commercial consenti à la SAS SSSB et signé le 15 décembre 2023 ; CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 54 500 euros correspondant aux arriérés de loyers au 1er octobre 2025 avec tous intérêts de droit sur la somme et sur la différence à compter de l’ordonnance à intervenir ; COMPENSER la dette de loyer de 54 500 euros due par la société SSSB avec la somme d’ores et déjà versée par cette dernière de 7 500 euros à la S.C.I. VICTOR au titre des loyers dus ;Par conséquent :

CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 47 000 euros correspondant aux arriérés de loyers au 1er octobre 2025 avec tous intérêts de droit sur la somme et sur la différence à compter de l’ordonnance à intervenir ; CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 4 900 euros au titre de la clause pénale, en application du bail commercial signé le 15 décembre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 1 630 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2024 payée en ses lieu et place par la S.C.I. VICTOR ; CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 1 695 euros au titre du remboursement de la taxe foncière 2025 payée en ses lieu et place par la S.C.I. VICTOR ; CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 163 euros au titre du remboursement des pénalités de 10% de la taxe foncière 2024, dont la S.C.I. VICTOR a dû s’acquitter en raison de l’absence de paiement par la SAS SSSB ;CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR la somme de 4 717 euros au titre du remboursement des frais d’huissiers ;En conséquence :

ORDONNER l’expulsion de la SAS SSSB ainsi que tous occupants de son chef des locaux loués sis [Adresse 5] à [Localité 7], avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; ORDONNER le transport et la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu’il désignera ou dans tel lieu au choix de la société bailleresse aux risques et frais du locataire, et ce en garantie de toutes les sommes qui pourront être dues, selon les modalités fixées par les articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures d’exécution ; CONDAMNER la SAS SSSB à payer à la SCI VICTOR une indemnité mensuelle d’occupation de 6.125 euros, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ;À titre subsidiaire et si par extraordinaire Madame ou Monsieur le Président permettait au preneur défaillant de se libérer des causes du commandement dans le délai qui lui serait alors imparti en suspendant ainsi le jeu de la clause résolutoire :

ORDONNER que, faute pour la SAS SSSB de payer à bonne date, en sus du loyer et charges courants qui demeurent exigibles à leur échéance mensuelle, prévue par le contrat de bail, une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : Le tout deviendra immédiatement exigible, La clause résolutoire sera acquise, Il sera procédé à l’expulsion immédiate de la SAS SSSB et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 7], En cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution, Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés ;En tout état de cause :

CONDAMNER la SAS SSSB au paiement d’une somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SAS SSSB aux entiers dépens.

La S.C.I. VICTOR expose que la société SSSB a cessé tout versement au titre du loyer et du remboursement de la taxe foncière à partir d’août 2025 et qu’elle lui a donc signifié un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 février 2025. Elle soutient que la société preneuse n’a pas réglé les causes du commandement dans le délai d’un mois de sorte que la clause résolutoire est acquise. Elle fixe sa créance à la somme de 55 800 euros correspondant au reliquat du dépôt de garantie, aux impayés de loyer, aux remboursements de taxe foncière, à la majoration de 10% pour le retard de paiement de la taxe foncière, à la clause pénale, outre 4 717 euros de frais de commissaire de justice et déduction d’une somme de 7 500 euros réglée par la société preneuse. Elle prétend que la société SSSB est un débiteur de mauvaise foi et qu’elle refuse sciemment d’exécuter ses obligations contractuelles.

Par ailleurs, elle soutient que la société SSSB n’a jamais sollicité la délivrance de quittance de loyer et que le bailleur n’est tenu de transmettre gratuitement une quittance qu’à la demande de la locataire, ce qu’elle ne démontre pas. Elle reconnait avoir procédé à une saisie conservatoire de ses créances le 21 février 2025 à l’encontre de la société FIDELIDAD, assureur de la société SSSB, pour un montant total de 26 788,13 euros qui a été dénoncée à la défenderesse le 25 février 2025. Elle prétend que l’assureur de la société SSSB a estimé que la saisie conservatoire lui était inopposable et partant, qu’il n’était pas redevable à l’égard de leur assuré la société SSSB. Elle argue que la fermeture du local n’est pas liée au dégât des eaux survenu en août 2024, mais à l’incarcération du gérant.

S’agissant des désordres d’étanchéité de la terrasse, elle soutient qu’elle a fait procéder à des travaux par un artisan, M. [G], et qu’à la suite d’une infiltration, elle a immédiatement rappelé l’entreprise afin qu’elle procède aux reprises nécessaires. Elle indique que M. [C], présenté par le gérant de la SSSB comme son « associé », s’est opposé à la reprise des travaux par M. [G], et a exigé la remise des matériaux afin de réaliser lui-même les travaux, s’estimant plus compétent. La bailleresse en conclut qu’elle a satisfait à toutes ses obligations de maître d’ouvrage en sollicitant la reprise tandis que l’obstruction de M. [C] a retardé les travaux de reprise, commencé le chantier qu’il a fini par laisser à l’abandon. Ainsi, la S.C.I. VICTOR en déduit que le défaut d’étanchéité est imputable à la société locataire. Concernant l’ancien locataire du local, M. [N], la bailleresse expose que ce dernier n’est entré dans les lieux que le 1er février 2023 et qu’il n’est pas démontré qu’il a réalisé des travaux liés à des infiltrations d’eau ou qu’il se soit plaint auprès du bailleur d’un quelconque dégât lié à des infiltrations.

Quant au sinistre du 13 janvier 2025, elle en déduit qu’il est relatif à une négligence du locataire du premier étage et qu’il ne concerne que les deux locataires qui avaient engagé des négociations amiables entre eux, de sorte qu’il ne saurait être imputable à la bailleresse.

Sur l’impossibilité d’effectuer l’état des lieux, la S.C.I. VICTOR fait valoir que le gérant de la société SSSB a entamé des travaux au sein du local avant même d’avoir finalisé la signature du bail avec le cédant du fonds commercial et que le représentant légal de la bailleresse a appris durant ses vacances à l’étranger, la cession du fonds de commerce et découvert le local en plein travaux à son retour. Elle soutient que les lieux étaient en chantier ce qui a rendu l’état des lieux matériellement impossible.

La S.C.I. VICTOR prétend qu’elle n’a reçu aucun courrier, ni la moindre indemnisation de la part de la compagnie d’assurance FIDELIDADE comme cela est avancé de manière fallacieuse par la société défenderesse, et qu’aucune preuve de remboursement n’est présentée. La demanderesse considère également que M. [N] fait des déclarations manifestement tronquées dans le but de soutenir M. [Y] et qu’il ne pouvait constater aucune infiltration d’eau dans la mesure où les travaux d’étanchéité ont été réalisés dans le mois précédent son entrée dans les lieux. Elle remet en cause la crédibilité de M. [N] en raison de son amitié avec M. [Y], du fait qu’il s’est retrouvé à maintes reprises en situation d’impayés de loyers et que son établissement a été contraint de fermer sur décision de police en raison du non-respect des règles encadrant l’ouverture des commerces.

Enfin, la bailleresse considère que les troubles psychologiques évoqués chez le gérant de la société SSSB sont vraisemblablement liés à sa situation judiciaire actuelle, et plus précisément à sa probable réincarcération, ce dernier ayant déjà été condamné par le passé. Elle ajoute que Monsieur [Y] a été incarcéré dès le mois de mai 2024, ce qui implique que la fermeture effective du restaurant n’a pu intervenir qu’à cette date.

Aux termes de ses dernières conclusions développées oralement et visées à l’audience, la société SSSB demande au juge des référés de :

A TITRE PRINCIPAL :

DIRE n’y avoir lieu à référé,DIRE ET JUGER que la signification du commandement de payer est irrégulière,DIRE ce commandement de payer délivré le 06 février 2025 sans objet et sans effet,

CONSTATER l’existence de contestations sérieuses faisant obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial signé entre le SCI VICTOR et la société SSSB, en ce notamment compris :Le défaut de délivrance conforme du local commercial et l’admission par la S.C.I. VICTOR des problèmes d’étanchéité préexistant sur la terrasse,Les fautes de la S.C.I. VICTOR dans la survenance du sinistre ayant impacté l’exploitation de la société SSSB et ayant engendré la fermeture du local commercial depuis le 27 août 2025,La destruction partielle du local commercial,Au commandement de payer irrégulier,A la compensation de créances entre les loyers et la réduction du prix du loyer consécutif à la destruction partielle,La mauvaise foi du bailleur faisant obstacle à la mise en œuvre de la clause résolutoire,La saisine de la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire aux fins de statuer sur les contestations sérieuses susvisées (RG 25/5998)PRONONCER L’irrégularité du commandement de payer visant la clause résolutoire signifiée le 6 février 2025,DEBOUTER la S.C.I. VICTOR de toutes ses demandes, fins et conclusions,A TITRE SUBSIDIAIRE :

Si les contestations sérieuses n’étaient pas retenues, il est demandé au président du tribunal judicaire de :

PRONONCER la suspension des effets de la clause résolutoire pour cas de force majeure jusqu’à la remise en état des lieux loués ;A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

ORDONNER le sursis à statuer dans l’attente du jugement qui sera rendu par la 2ème chambre civile du tribunal judiciaire de PONTOISE,Dans cette attente, SUSPENDRE les effets du commandement de payer délivré le 6 février 2025 visant la clause résolutoire, ainsi que tout nouveau commandement de payer à intervenir,A TITRE INFINIMENT INFINIMENT SUBSIDIAIRE :

CANTONNER le paiement des loyers aux loyers impayés déduction faite de la somme de 10 376,80 € perçue par la SCI VICTOR de la compagnie d’assurance FIDELILDADE, non intégrée dans le décompte des sommes dues au titre du commandement de payer délivré le 6 février 2025,OCTROYER les plus larges délais de paiement, soit 24 mois, pour permettre à la société SSSB de régler son arriéré locatif,Par conséquent

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire,EN TOUT ETAT DE CAUSE :

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir,CONDAMNER la SCI VICTOR à payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, la société SSSB soulève l’existence de contestations sérieuses tirées notamment du défaut de délivrance conforme du local, des fautes du bailleur, de la destruction partielle du local commercial et de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre du jeu de la clause résolutoire.

Elle soutient que la bailleresse réclame le paiement de loyers qui coïncident avec la fermeture du local commercial suite aux sinistres des 26 août 2024 et 13 janvier 2025 et que ces derniers sont liés aux infiltrations par la terrasse et à l’humidité dans le local commercial qui préexistaient à la prise à bail par la société SSSB. Elle expose que la S.C.I. VICTOR ne l’a pas avisée de l’état de vétusté du local, ni pris l’initiative de le remettre en état, qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé et que les quittances des loyers réglés ne lui ont pas été adressées.

Elle fait état des fautes commises par le bailleur, notamment la connaissance de l’état d’humidité et des infiltrations déjà existants avant la prise à bail, le défaut d’entretien et de réparation du local commercial, l’absence de travaux après sinistre, l’absence de déclaration à son assurance, l’obstruction à l’indemnisation de la société SSSB par son assureur et la délivrance de mauvaise foi du commandement de payer alors qu’elle se trouve en situation de détresse absolue. Elle fait valoir qu’elle n’a en aucun cas cessé son activité de manière volontaire, mais par obligation, ce qui a généré une absence de chiffre d’affaires.

La société preneuse conteste l’argumentation de la bailleresse qui réfute le sinistre et la fermeture du local, malgré les termes du rapport d’expertise d’assurance, en se réfugiant derrière une prétendue négligence de la société locataire et l’incarcération du dirigeant. Elle ajoute que la bailleresse ne démontre pas avoir remédier aux désordres d’étanchéité de la terrasse qui existaient déjà avec le précédent locataire du local.

Elle expose que le local a été partiellement détruit à la suite des dégâts des eaux consécutifs à la carence de la S.C.I. VICTOR, que le plafond s’est effondré, empêchant ainsi l’ouverture du commerce et l’exercice de son activité de restauration. Au visa de l’article 1722 du code civil, elle rappelle qu’en cas de perte partielle de la chose louée, elle peut prétendre soit à une diminution du prix du loyer, soit à la résiliation de plein droit du bail. Elle soutient que cette destruction partielle du bien loué est survenue de manière imprévisible et qu’elle n’avait aucune connaissance des risques d’infiltrations d’eau au sein du local commercial. Elle indique également avoir sollicité auprès du bailleur le 25 juillet 2025 une diminution du prix des loyers et charges jusqu’à parfaite remise en état des lieux loués.

Elle allègue aussi de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire en faisant valoir que le commandement de payer visant la clause résolutoire a été adressé à l’adresse de la société SSSB en PV 656, de même que l’assignation alors que le bailleur savait très bien que le local commercial était fermé. Elle ajoute que la bailleresse a procédé à une saisie conservatoire de créances entre les mains de la compagnie d’assurance FIDELIDADE pour obtenir le règlement de sa créance en faisant valoir le privilège du bailleur.

Elle soutient que le commandement de payer est irrégulier car son décompte est imprécis et incompréhensible. Elle fait valoir qu’aucune date n’est mentionnée pour la somme de 11 130€ et que la mention « moins 2500 lattif porte de [Localité 9] » (sic) ne correspond à rien. Elle rappelle que le commandement de payer doit indiquer le montant des loyers dus et informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour lui permettre d’identifier les clauses des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances.

S’agissant du quantum de la créance, la société SSSB soutient que la société FIDELIDADE a reçu le 21 février 2025 un procès-verbal de saisie conservatoire de créances et que la S.C.I. VICTOR a perçu une somme de 10 376 euros de la société FIDELIDADE alors que cette indemnisation devait servir à financier les premiers travaux de remise en état du local commercial. Elle expose que l’expertise réalisée a abouti à l’établissement d’un devis de réhabilitation complète et que l’expert a évalué son préjudice matériel à hauteur de 22 969,80 euros HT. Elle soutient qu’elle n’a reçu aucune somme à ce titre et qu’elle a assigné sa compagnie d’assurance en paiement devant le tribunal de commerce de Pontoise. En outre, elle observe que le montant de 55 800 euros réclamé par le bailleur est incohérent et ne correspondant pas au total des loyers dus entre août 2024 et octobre 2025, qui s’élève à 52 500 euros.

Enfin, elle précise que le juge du fond du tribunal judiciaire de Pontoise est actuellement saisi d’un litige portant notamment sur le défaut de délivrance conforme du local loué, la mauvaise foi du bailleur, les vices affectant le local loué, la condamnation de la S.C.I. VICTOR à supporter les travaux de remise en état du local commercial. Elle considère que ce litige au fond constitue une contestation sérieuse faisant obstacle à la poursuite de la procédure en référés.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 03 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En outre, le juge des référés est le juge de l’évidence ;

Afin de justifier de sa créance, la S.C.I. VICTOR produit le commandement de payer en date du 6 février 2025 signifiée par remise de l’acte à l’étude de commissaire de justice, le justificatif de paiement de la taxe foncière 2024 par la SCI VICTOR, les factures de commissaires de justice, le procès-verbal de saisie conservatoire de créance signifiée à personne morale le 21 février 2025, la dénonciation de saisie conservatoire en date du 25 février 2025 par remise de l’acte à l’étude, les avis de taxe foncière 2024 et 2025, un décompte des sommes dues d’août 2024 à octobre 2025 et les relevés de comptes des mois de janvier à octobre 2025.

La société bailleresse verse également aux débats, au soutien de ses prétentions :

Un courrier de la compagnie FIDELIDADE en date du 25 février 2025, Des photographies de la terrasse,Une facture émise par l’entreprise ARIEIS,Une facture de l’entreprise BATMAT,Des attestations de témoins (M. [H] [G], M. [B] [V], M. [U] [J] photo et une vidéo du sinistre du 13 août 2025,Des échanges de SMS entre M. [R], le gérant de la S.C.I. VICTOR et M. [C].

La société SSSB soulève l’existence de contestations sérieuses tirées notamment du défaut de délivrance conforme du local, des fautes du bailleur, de la destruction partielle du local commercial et de la mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre du jeu de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, la société défenderesse produit :

Les conditions générales et particulières de son contrat d’assurance,Le rapport d’expertise du 15 juillet 2025, les photos des sinistres et de la terrasse,Des échanges de courriels entre la société SSSB et son assureur entre le 04 septembre 2024 et le 27 mai 2025,Le courrier recommandé en date du 25 juillet 2025 envoyé à son bailleurUne attestation de l’ancien locataire du local en date du 15 juillet 2025 et le bail signé entre la S.C.I VICTOR et la société KRYSTAL,Un courrier de FIDELIDADE en date du 28 juillet 2025,Les devis et factures de la société SNL ENERGIE du 3 juin 2025,Un devis de la société AKSEL NETTOYAGE,Une facture de made4home,Une capture d’écran de l’affaire entre la société SSSB et FIDELIDADE pendante devant le tribunal de commerce de PontoiseL’assignation au fond devant le tribunal judiciaire de Pontoise

En l’espèce, la S.C.I. VICTOR a fait délivrer à la société SSSB le 6 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire au bail commercial liant les parties d’avoir à payer la somme de 26 290 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés détaillés dans le décompte de la façon suivante :

500 € dépôt de garantie

1000 retard juin

1000 retard juillet

3500 mois d’août

3500 septembre

1630 taxe foncière

= 11 130

Moins [Adresse 1]

8630 €

3500 soit : 12 130 (octobre 24)

10% TF 160

=12 290

+ 3 500 (novembre 24)

=15 790

+ 3500 (décembre 24)

= 19 290

+ 3 500 (janvier 25)

=22 790

+ 3 500 (février 25)

= 26 290

Si le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, le décompte annexé au commandement de payer apparait en revanche imprécis et confus. En effet, il ne mentionne pas la nature des sommes réclamées, ni les échéances auxquelles elles se rapportent. Le décompte ne précise pas si les sommes réclamées correspondent aux loyers hors charges ou charges comprises, le libellé 10% TF n’est pas clair, ni rattaché à une année particulière, de même que les premiers montants apparaissant sur le décompte.

Ainsi, le commandement ne contenait pas toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature et la cause des sommes réclamées, ce qui constitue une contestation sérieuse laquelle fait obstacle à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire par le juge des référés.

De surcroit, il résulte des pièces versées aux débats, notamment d’un courrier de FIDELIDATE en date du 25 février 2025 (pièce 9 demanderesse) que la société SSSB est en cessation d’activité, ce qui n’est pas contesté par les parties. En effet, le bailleur soutient que le local est fermé depuis mai 2024, tandis que la société SSSB soutient avoir dû fermer son local suite au sinistre survenu en août 2024.

Il n’est pas non plus contesté que deux sinistres sont survenus dans le local commercial, respectivement le 26 août 2024 et le 13 janvier 2025.

Il apparaît dès lors que la délivrance du commandement de payer portant sur des impayés de loyers, alors que la société n’avait aucune activité durant la période concernée par ces impayés, et pour des raisons qui n’étaient pas de son fait, apparaissent relever de la mauvaise foi.

Par ailleurs, et en vertu des dispositions de l’article 1722 du code civil :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise établi par l’expert mandaté par la compagnie d’assurance FIDELIDADE que le local occupé par la société SSSB a subi un dégât des eaux le 26 août 2024 en raison d’un « défaut d’étanchéité de la terrasse couvrante du bâtiment ». L’expert liste les dommages constatés dans le local, notamment dans la salle côté service, au niveau des peintures ainsi que des sols, et estime le dommage subi à 24 018 euros. Il est également joint au rapport diverses photographies du local laissant apparaitre un effondrement partiel du plafond.

Nonobstant l’origine des sinistres, que ce soit un défaut d’étanchéité ou un comportement négligent de l’occupant du bien situé au-dessus du local, la bailleresse n’établit pas avec l’évidence requise en référés, la responsabilité (faute ou négligence) de la société preneuse dans l’arrivée de ces sinistres.

En, revanche, la défenderesse justifie de la dégradation du local qu’elle exploite, suite aux divers sinistres, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la réalité des sommes dues par la société SSSB au titre des loyers impayés, la possibilité pour cette dernière de solliciter une diminution des loyers qui relève de l’appréciation du juge du fond n’étant pas exclue, hors de toute contestation sérieuse.

Au demeurant, il convient d’observer qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le bailleur ne peut se prévaloir de la présomption de bon état des locaux lors de l’entrée dans les lieux prévue à l’article 1731 du code de commerce et il doit rapporter la preuve de la consistance des locaux et de leur bon état à l’entrée.

Dès lors, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire de la S.C.I. VICTOR et toutes les demandes subséquentes.

Compte tenu des développements supra, et en présences de contestations sérieuses portant sur l’obligation de paiement de la société SSSB et le montant de la dette, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes provisionnelles de la S.C.I. VICTOR.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 491, alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens.

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.C.I. VICTOR, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société SSSB ne permet d’écarter la demande de la société SSSB formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 2 500 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de la S.C.I. VICTOR ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la S.C.I. VICTOR au paiement des dépens ;

CONDAMNONS la S.C.I. VICTOR à payer à la société SSSB la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par le président et la greffière.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT