Tribunal Judiciaire de Pontoise, 1re chambre, 5 mai 2026, n° 25/02066

TJ Pontoise 5 mai 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Pontoise, 1re ch., 5 mai 2026, n° 25/02066
Numéro(s) :	25/02066
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Noël LYONDavid WOLFF
Parties :	Syndicat Des Copropriétaires de la residence [ Adresse 2 ]

Texte intégral

PREMIERE CHAMBRE

05 Mai 2026

N° RG 25/02066 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OKR3

Code NAC : 71F

[U] [I]

S.D.C. JARDIN DES ETOILES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Madame Céline TERREAU, greffier, a rendu le 05 mai 2026, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l’affaire a été plaidée le 10 Mars 2026 devant Madame Marie VAUTRAVERS, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendue en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré.

Jugement rédigé par : Monsieur Xavier VAMPARYS, Magistrat à titre temporaire

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Monsieur [U] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marie-Noël LYON, avocat au barreau du VAL D’OISE

DÉFENDEUR

Syndicat Des Copropriétaires de la residence [Adresse 2], sis [Adresse 3] représenté par son syndic bénévole [B] [T] domicilié à [Adresse 4]

représenté par M^e Stéphane ARAUJO PEREIRA, avocat postulant au barreau du VAL D’OISE et assisté de Maître David WOLFF, avocat plaidant au barreau de PARIS

— -==o0§0o==--

Par acte notarié en date du 20 juin 2018, M. [I] a acquis les lots 63 et 144 de l’ensemble immobilier en copropriété « [Adresse 2] » situé au [Adresse 5] à [Localité 1] (Val d’Oise).

Il a souhaité fermer sa terrasse en forme de loggia et a sollicité à cet effet l’accord des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale qui s’est réunie le 31 janvier 2025.

La 19ème résolution soumise à cette assemblée a néanmoins été rejetée.

Par acte en date du 3 avril 2025, M. [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier (ci-après, le SDC Jardin des Etoiles) devant ce tribunal afin que celui-ci :

— Prononce l’annulation de la résolution n°19 de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2025 ;

— Autorise M. [I] à installer une baie vitrée coulissante sur sa terrasse, conformément au devis n°[Numéro identifiant 1] en date du 22 août 2024 de la société Beynat Fermetures ;

— Déclare que M. [I] sera dispensé des frais communs de procédure comme le prévoit l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— Condamne le SDC Jardin des Etoiles, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [S], aux entiers dépens ;

— Condamne le SDC Jardin des Etoiles, pris en la personne de son syndic bénévole, Mme [S], à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, M. [I] soutient que la terrasse est une partie privative et que le rejet, par l’assemblée générale des copropriétaires, de la résolution qui devait l’autoriser à faire des travaux de fermeture de sa terrasse porte atteinte à son droit de jouissance privative.

Par acte signifié en date du 15 octobre 2025, le SDC Jardin des Etoiles demande à ce tribunal de :

— Débouter M. [I] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Condamner M. [I] aux entiers dépens ;

— Condamner M. [I] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le SDC Jardin des Etoiles fait valoir que les terrasses sont des parties communes à jouissance privative et que, dès lors, un copropriétaire ne peut y effectuer des travaux comme ceux envisagés par M. [I] sans l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Par ailleurs, le SDC Jardin des Etoiles considère que M. [I] ne rapporte pas la preuve que les travaux ne porteront pas atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

Pour un plus ample exposé des motifs et des prétentions, il est renvoyé aux conclusions signifiées par chacune des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été ordonnée le 15 janvier 2026. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 10 mars 2026 et mise en délibéré au 5 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’annulation du rejet de la résolution n°19 par l’assemblée générale des copropriétaires du 31 janvier 2025

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort de l’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 que le règlement de copropriété est un acte conventionnel.

L’article 1353 du code civil prévoit que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui établit et, le cas échéant, modifie le règlement de copropriété.

L’article 17 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires.

Il est constant que l’assemblée générale des copropriétaires ne peut déroger aux stipulations du règlement de copropriété.

Il est par ailleurs constant qu’il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires. L’abus doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Enfin, il est constant que les juges du fond ne peuvent substituer leur propre appréciation à celle de l’assemblée générale des copropriétaires, en se prononçant sur l’opportunité des décisions contestées.

L’article 7 de la section II du chapitre II de la deuxième partie du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 2] prévoit que les copropriétaires d’appartement comprenant des terrasses pourront « procéder à des aménagements et décorations, mais à condition que ceux-ci ne portent en rien atteinte à l’aspect extérieur, ou à l’harmonie de l’ensemble immobilier et sous contrôle du syndic ».

L’article 3 de la section II du chapitre II de la deuxième partie du même règlement de copropriété stipule que « la pose de stores et fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de copropriété sous contrôle du syndic et le cas échéant de l’architecte de l’immeuble ».

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] qui s’est réunie le 31 janvier 2025 a rejeté l’autorisation demandée par M. [I] d’effectuer des travaux de fermeture de la terrasse de son appartement.

M. [I] affirme que sa demande respecte les stipulations du règlement de copropriété.

Le SDC Jardin des Etoiles explique, pour sa part, que le rejet de cette demande est motivé par l’exigence de préservation de l’harmonie de l’immeuble et de l’étanchéité de la façade. Il affirme que M. [I] refuse de présenter une nouvelle demande aux copropriétaires avec les éléments techniques de son projet leur permettant de se prononcer en toute connaissance de cause et qu’en s’engageant dans la voie contentieuse il entend forcer la main de l’ensemble des copropriétaires.

De son côté, M. [I] indique que son projet a bien été validé par le syndic et l’architecte de l’immeuble comme ne portant pas atteinte à l’harmonie ou à l’aspect de la résidence [Adresse 2].

Il ne verse néanmoins aucun document attestant que le syndic de copropriété a effectivement contrôlé et validé ce projet, comme l’exigent les articles 3 et 7 de la section II du chapitre II de la deuxième partie du règlement de copropriété et que, par conséquent, preuve n’est pas rapportée que son projet ne porte pas atteinte à l’harmonie du bâtiment.

Aussi, M. [I] ne démontre pas en quoi la 19ème a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires à son détriment.

Le tribunal n’a par ailleurs pas vocation à juger de l’opportunité du rejet de la 19ème résolution.

M. [I] ne justifie donc pas du bien-fondé de sa demande d’annulation du rejet de la 19ème résolution de l’assemblée générale du 31 janvier 2025.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [I], condamné aux dépens, devra payer au SDC Jardin des Etoiles, au titre des frais exposés par lui non compris dans les dépens, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 000 euros, et sera débouté de sa propre demande de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE M. [I] de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [I] aux dépens, conformément aux termes de l’article 696 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [I] à payer la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 2], le 5 mai 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Céline TERREAU Madame VAUTRAVERS

Notification le :

M^e Stéphane ARAUJO PEREIRA

M^e Marie-noël LYON