RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/00686 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVQZ

MINUTE N° :

S.A.S. [Adresse 1], S.A. SEYNA

c/

[F] [U]

Copie certifiée conforme le :

à :

M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Monsieur [F] [U]

COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil

[Adresse 2]

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 10 Mars 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Delphine DUBOIS, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

S.A.S. [Adresse 1]

[Adresse 3]

[Localité 3]

S.A. SEYNA

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS,

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [F] [U]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 2]

comparant

— ----------

Le tribunal a été saisi le 19 Août 2025, par Assignation – procédure au fond du 04 Août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 13 Janvier 2026, et jugée le 10 Mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 5 avril 2024 prenant effet au 10 avril 2024, la société [Adresse 1] a donné à bail à Monsieur [F] [U] un local meublé à usage d’habitation situé à [Adresse 7], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle HT de 666,36 euros et de la TVA de 10% pour un montant mensuel de 66,64 euros, d’une charge mensuelle forfaitaire de 23 euros et d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer, taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Par un contrat de cautionnement du 10 avril 2024, la SA SEYNA s’est portée caution de la société [Adresse 1] pour le paiement des loyers et charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société GALERIE [Localité 5] OPCO a fait signifier à Monsieur [F] [U] le 13 mai 2025 un commandement de payer la somme de 1.421,31 € visant la clause résolutoire.

La société [Adresse 1] et la société SEYNA ont ensuite fait assigner Monsieur [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] par un acte de commissaire de justice du 4 août 2025 aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— condamner le défendeur à laisser libre de tous occupants de son chef le logement qu’il occupe et remettre à Monsieur [F] [U] les clés du logement à compter de la date du jugement à intervenir ;

— à défaut d’avoir libéré les lieux dans les temps impartis, ordonner l’expulsion du défendeur et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [F] [U] au paiement :

de la somme de 1.871,93 € au titre des loyers et charges dus au terme de juillet 2025 inclus, montant à parfaire au jour du jugement, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation à la société SEYNA subrogée dans les droits de la société [Adresse 1] à hauteur de ce montant,

d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 13 janvier 2026, les requérantes représentées par leur conseil maintiennent l’intégralité des termes de leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative à la hausse à un montant de 3.520,03 euros, terme de janvier 2026 inclus. Elles exposent qu’au titre du contrat de cautionnement, la société SEYNA a versé au bailleur la somme totale de 2.171,93 euros et en vertu de l’article 1346-1 du code civil et de quittances subrogatives, la caution est subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de cette somme. La somme de 1.348,10 euros est due au bailleur. Ils ont indiqué que le locataire ne règle pas l’intégralité du loyer. Ils ont exposé s’opposer à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [F] [U], comparant, n’a pas contesté le principe et le montant de la dette. Il a exposé être étudiant en 1ère année de master en management et ne plus être en possession d’un titre séjour, de sorte que son contrat d’alternance a été suspendu. Il a indiqué souhaiter rester dans le logement et s’acquitter des sommes dues par des règlements de 100 euros par mois en sus du paiement du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le droit d’agir aux fins de résiliation du bail de la société SEYNA

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne le subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse.

En l’espèce, par quittances subrogatives qu’elle produit, la société SEYNA justifie avoir réglé au bailleur la somme de 2.171,93 euros au titre de la dette locative due, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail d’habitation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Val d’Oise le 14 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 13 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société [Adresse 1] et la société SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Val d’Oise, le 14 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande en paiement

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 n°89-462 dispose : « Les dispositions du présent titre sont d’ordre public.

Le présent titre s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Toutefois, ce titre ne s’applique pas :

1° Aux logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Aux logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Aux logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1 ;

4° Aux logements faisant l’objet du dispositif d’occupation temporaire de locaux mentionné à l’article 29 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique".

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 1er du décret n°87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et fixant la liste des charges récupérables, dispose : « La liste des charges récupérables prévue à l’article 18 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée figure en annexe au présent décret."

En annexe au VIII, est indiqué :« VIII. – Impositions et redevances.

Droit de bail.

Taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères.

Taxe de balayage."

En l’espèce, le bail d’habitation est soumis à la loi du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public.

Ainsi le bail d’habitation ne peut pas être soumis à la TVA.

Il ressort du contrat de bail que le montant du loyer est à de la TVA de 10% due par le locataire.

Or, les locations d’immeuble à usage d’habitation (qu’il s’agisse de locaux nus ou de locaux meublés) ne peuvent donner lieu à aucune imposition au titre de la TVA.

La société [Adresse 1] et la société SEYNA produisent un décompte indiquant que Monsieur [F] [U] reste devoir la somme de 3.520,93 euros à la date du 8 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus.

Toutefois, cette dette locative inclue de la TVA qui ne peut être soumise au locataire. Dès lors, le décompte produit n’établit pas le montant d’une créance certaine, liquide et exigible.

Il y a donc lieu de rejeter la demande en paiement de la dette locative.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En l’espèce, il ne ressort pas des pièces communiquées de l’existence d’une créance certaine, liquide et exigible justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 5 avril 2024 résultant d’une inexécution suffisamment grave du débiteur.

Dès lors, la demande de résiliation du bail sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Il convient de laisser à la charge de la société [Adresse 1] et la société SEYNA les dépens de l’instance.

Il convient également de rejeter la demande de société [Adresse 1] et la société SEYNA à la société SEYNA au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la société [Adresse 1] et la société SEYNA aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 5 avril 2024 avec Monsieur [F] [U],

REJETTE la demande aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail en date du 5 avril 2024,

REJETTE la demande de la société [Adresse 1] et la société SEYNA au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSE les dépens à la charge de la société [Adresse 1] et la société SEYNA,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Fait le 10 mars 2026 à [Localité 5]

Le greffier La présidente