COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

Organisme COTE D’AZUR HABITAT c/ [U] [R]

MINUTE N°

DU 27 Mai 2025

N° RG 24/03644 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P6RD

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e Marina POUSSIN

Expédition(s) délivrée(s)

à M. [J] [U] [R]

Le

DEMANDERESSE:

Organisme COTE D’AZUR HABITAT

53 Boulevard René Cassin

06000 NICE

représentée par M^e Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [J] [U] [R]

43 rue des Mahonias Residence Saint Augustin LES GEMEAUX

Bat 43 ESC 66

06200 NICE

représenté par M^e Joëlle GUILLOT, avocat au barreau de NICE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025000606 du 24/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NICE)

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Marie FAIVRE-DUPAIGRE, Vice-présidente,

assistée lors des débats par M^me Delphine CHABERT, Greffier et lors du prononcé par M^me Delphine CHABERT qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 26 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 07 juillet 2004, à effet au 08 juillet 2004, Côte d’Azur Habitat (anciennement OPAM) a donné à bail à [V] [E] [C] un logement à usage d’habitation sis 43 rue des Mahonias, Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage 06200 NICE.

À l’occasion de la réhabilitation du quartier des Moulins, la rue des Mahonias a été rebaptisée “boulevard de la Méditerranée” et le bâtiment 43 se trouve désormais au 28, Avenue de la Méditerranée.

[V] [E] [C] est décédée le 19 septembre 2019.

Selon ordonnance de référé du 17 mars 2022, le juge des contentieux de la protection a rejeté les demandes de Côte d’Azur Habitat et notamment celle tendant à voir ordonner l’expulsion de [J] [U] [R] et son frère [G], enfants de la locataire décédée.

Côte d’Azur Habitat a proposé à [J] [U] [R] la signature d’un avenant au transfert du contrat de bail initialement au nom de sa mère, le dit avenant ayant été régularisé le 10 octobre 2022 avec date d’effet au décès de [V] [E] [C] soit le 19 septembre 2019.

Par acte de commissaire de Justice du 23 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer, visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler dans un délai de deux mois la somme principale de 13.600,99 € au titre des loyers échus et impayés arrêtés au 15 novembre 2022.

Le commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 18 novembre 2022, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

Par assignation du 8 mars 2023, Côte d’Azur Habitat a saisi le juge des référés en sollicitant le constat de la résiliation du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire inscrite au contrat qui était acquise de plein droit. Le juge des contentieux de la protection, considérant qu’il existait une contestation sérieuse élevée par le défendeur à propos de la régularité du décompte produit, a, selon ordonnance de référé du 14 mars 2024, rejeté la demande de Côte d’Azur Habitat et renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Par acte commissaire de Justice du 13 septembre 2024, Côte d’Azur Habitat a fait assigner [J] [U] [R] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Nice aux fins de :

Au principal:

— constater la résiliation du contrat de bail de l’appartement 43 rue des Mahonias, Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage logement numéro 0580, 06200 NICE par l’effet de la clause résolutoire inscrite au contrat de bail,

Subsidiairement:

— prononcer la résiliation du contrat de bail de l’appartement 43 rue des Mahonias, Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage logement numéro 0580, 06200 NICE pour défaut grave et répété de paiement de loyers,

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion de [J] [U] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique;

— condamner [J] [U] [R] au paiement d’une somme de 19.720,27 € au titre de l’arriéré locatif, suivant décompte en date du 2 septembre 2024, échéance d’août 2024 incluse;

— condamner [J] [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance de loyers et des charges, au titre de la période du 1er septembre 2024 et jusqu’à libération effective, soit la somme de 465,26 € par mois,

— condamner [J] [U] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile et le paiement des entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée au Préfet par le bailleur le 17 septembre 2024, selon l’accusé de réception électronique délivré par la Préfecture des Alpes maritimes.

A l’audience du 26 mars 2025, au cours de laquelle l’affaire a été retenue, Côte d’Azur Habitat, représentée par son avocat, a repris les termes de son assignation et produit un décompte actualisé le 18 mars 2025, sollicitant la condamnation de [J] [U] [R] à lui payer la somme de 22.133,04 euros.

Côte d’Azur Habitat s’est opposé à toute demande de délai.

[J] [U] [R], représenté par son conseil, sollicite de :

A titre principal:

— constater que [J] [U] [R] a pu reprendre le travail après une période de maladie,

— constater que [G] [P], présent dans le logement depuis la signature du bail en date du 7 juillet 2004 l’aidera dans le remboursement de la dette locative,

— constater les anomalies présentes dans le décompte de Côte d’Azur Habitat,

En conséquence :

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— accorder un échéancier à [J] [U] [R],

— condamner Côte d’Azur Habitat à la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures déposées à l’audience, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de Procédure civile.

Après débats en audience publique du 26 mars 2025, a décision a été rendue par mise à disposition au greffe le 27 mai 2025.

MOTIFS

Il convient de rappeler à titre liminaire que les demandes tendant à voir “constater” ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’action de Côte d’Azur Habitat en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet deux mois au moins avant la date de l’audience, soit le 17 septembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Le contrat de location contient en l’espèce une clause résolutoire aux termes de laquelle le bail est résilié de plein droit pour défaut de paiement du loyer et des charges dûment justifiés aux termes convenus, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

[J] [U] [R] prétend, ainsi qu’il l’a fait dans les deux instances précédentes, que le décompte produit par Côte d’Azur Habitat présente des anomalies. Il explique cet égard qu’il convient de déduire du montant réclamé les sommes correspondant à la dette locative de sa mère. Côte d’Azur Habitat rétorque à juste titre que l’avenant du bail du 10 novembre 2022 prévoit en son article 1 “le bail est transféré avec tous les droits et obligations qui s’y attachent au profit de [J] [U] [R], à compter du décès de sa mère survenu le 19 septembre 2019. À cet effet, il devient locataire, responsable des dettes et créances nées et à naître de ce bail”

En outre, [J] [U] [R], pourtant précédemment assigné à deux reprises, n’a par la suite jamais sollicité de Côte d’Azur Habitat la délivrance d’un décompte conforme à ses prétentions.

Il est donc constant que le locataire n’a, dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer du 23 novembre 2022, qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, selon le décompte versé au débat, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 janvier 2023.

Il convient dès lors d’ordonner, faute de départ volontaire de [J] [U] [R] dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion du logement précédemment donné à bail ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il y a lieu de condamner [J] [U] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la dernière échéance de loyers et des charges, au titre de la période du 1er mars 2025 (suite à la production du décompte actualisé au 18 mars 2025) soit la somme de 465,26 € par mois et jusqu’à libération effective, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou leur expulsion.

Sur la séquestration des meubles

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Sur la somme due au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1134 du Code civil devenu l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article 1353 du Code civil (ancien article 1315 du Code civil), celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré (qui prétend avoir payé sa dette) doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le décompte versé aux débats, actualisé au 13 mars 2025, laisse apparaître un solde débiteur, purgé des frais de poursuite, correspondant à la dette locative de 22.133,04 €.

Faute pour lui d’établir la réalité des anomalies qu’il dénonce, [J] [U] [R] est condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

[J] [U] [R] prétend avoir subi une dépression suite au décès de sa mère.

Il justifie d’une blessure à la cheville suite à une rixe survenue le 5 août 2023, ayant été suivie d’arrêts de travail. Le 29 mai 2024, il a fait l’objet d’une prise en charge médicale pour une pleurésie infectieuse.

Il ajoute qu’il a développé une activité de traiteur qu’il relance dans la société qu’il a créée, la SAS AFROMEAL, pour laquelle il produit un “prévisionnel intéressant”. Il ajoute que son frère [G] est aide-soignant et qu’il bénéficie de revenus stables, ce qui leur permettra de régler la dette locative. Il s’engage à effectuer un règlement initial de 2.000 € fins mars, 2.000 € en avril, puis des règlements mensuels de 600 € chaque mois en remboursement de la dette locative.

Côte d’Azur Habitat s’oppose pour sa part à l’octroi de délais de paiement.

Il ne ressort pas du dossier que [J] [U] [R] ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Le dernier encaissement apparaissant sur le décompte produit par le demandeur, excepté l’aide au logement, date du 14 mai 2024 et consiste en un paiement en carte bancaire de 300 €

En outre, le prévisionnel qu’il mentionne date du 27 juin 2022 et diagnostic social financier a été réalisé avant l’audience du 12 juin 2023.

Concernant l’aide que son frère [G] est supposé lui apporter, il a produit l’avis d’impôt 2023 de ce dernier mentionnant des revenus fiscaux de 13.678 € et deux bulletins de paye de mai et septembre 2023 correspondant à un emploi d’assistant d’éducation dans un collège mentionnant un salaire net de l’ordre de 1.600 euros.

Il ne produit enfin aucun élément financier permettant de donner crédit à sa proposition de verser au bailleur la somme de 2.000 € en mars et celle de 2.000 euros en avril, suivi de versements mensuels de 600 euros.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement ne peut aboutir.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, [J] [U] [R], partie perdant, est condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du Code de Procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

[J] [U] [R], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à Côte d’Azur Habitat une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état.

Sans préjudice des dispositions de l’article 514-3, l’exécution provisoire de droit ne peut être écartée que par la décision en cause.

Lorsqu’il est prévu par la loi que l’exécution provisoire est facultative, elle peut être ordonnée, d’office ou à la demande d’une partie, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire.

Il sera par conséquent rappelé que l’exécution provisoire, s’agissant d’un domaine où la loi n’en dispose pas autrement, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail consenti par Côte d’Azur Habitat à [J] [U] [R] selon avenant du 10 octobre 2022 et portant sur le logement sis 28 avenue de la Méditerranée Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage logement numéro 0580, 06200 NICE, à compter du 23 janvier 2023, date d’effet du commandement visant la clause résolutoire;

DIT que [J] [U] [R] devra quitter et rendre libres de toute occupation les lieux loués 28 avenue de la Méditerranée Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage logement numéro 0580, 06200 NICE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs,

ORDONNE, faute de départ volontaire de [J] [U] [R] dans les 2 mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués 28 avenue de la Méditerranée Résidence Saint Augustin, “Les gémeaux” Bât 43 Escalier 66 au 1er étage logement numéro 0580, 06200 NICE, ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L411-1 et L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOIE Côte d’Azur Habitat aux dispositions des articles 65 et 66 de la loi du 9 juillet 1991, codifiés aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, concernant le sort à réserver, le cas échéant, aux meubles,

CONDAMNE [J] [U] [R] à payer à Côte d’Azur Habitat la somme de 22.133,04 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 18 mars 2025;

CONDAMNE [J] [U] [R] à payer à Côte d’Azur Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au montant du dernier loyer contractuel provisions sur charges comprises, soit la somme de 425,26 euros par mois à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la date de leur départ effectif des lieux ;

CONDAMNE [J] [U] [R] à payer à Côte d’Azur Habitat une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE [J] [U] [R] au paiement des entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et qu’il n’y pas lieu de l’écarter;

Ainsi jugé par mise à disposition du public par le greffe, le 27 mai 2025 ;

LE GREFFIER LE JUGE