RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00257 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O3XV

MINUTE N° :

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT du 10 mars 2026

prorogé au 31 MARS 2026

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. [Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Thierry LAISNE, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Sylvie PERARO, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 13 janvier 2026

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, Juge délégué du tribunal judiciaire de Pontoise, en sa chambre de proximité détachée de Montmorency, assisté de Sylvie PERARO, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [B] [I] [F] est propriétaire des lots 9 et 15, représentant 125 / 1 000 tantièmes au sein de la Résidence [Adresse 2] sise [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 2], cadastré BN n°[Cadastre 1], l’immeuble étant soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par courrier recommandé distribué le 7 mai 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal le syndic la SARL cabinet A2I, a mis en demeure Monsieur [B] [I] [F] de payer sous huit jours la somme de 4 588,99 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 15 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 16 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic la SARL cabinet A2I, a fait assigner Monsieur [B] [I] [F] en paiement devant le tribunal de proximité de Montmorency, à son audience du 25 novembre 2025.

L’affaire a été enregistrée sous deux numéros de répertoire général : 25/00257 et 25/00288. À l’audience du 25 novembre 2025, les affaires ont été jointes pour être étudiées ensemble sous le numéro unique 25/00257, et la procédure a été renvoyée pour mise en état des parties.

À l’audience utile du 13 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes et soutient les termes de son assignation, aux termes desquels il sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de Monsieur [B] [I] [F] en paiement des sommes suivantes :

—  3 591,23 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, arrêtées au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts par année ;

—  715,53 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement, arrêtés au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure et capitalisation des intérêts par année ;

—  900 euros au titre des dommages et intérêts ;

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Oralement, il s’oppose aux délais de paiement et à la demande d’expertise judiciaire.

Il fait notamment valoir qu’aucun paiement n’est intervenu et que les charges courantes ne sont pas réglées, que s’agissant des travaux de ravalement de 2022, contestés en défense, ils ont été votés en assemblée générale et n’ont fait l’objet d’aucune contestation dans les délais impartis. Pour le surplus de ses moyens, il est renvoyé aux écritures du syndicat des copropriétaires, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [B] [I] [F], comparant en personne, conteste pour 1 113,20 € la dette, s’agissant des travaux de toiture des bâtiments B, D et G, votés en 2022 et qui n’ont pas été effectivement réalisés. Il sollicite une expertise judiciaire pour qu’il soit déterminé la réalité de la réalisation de ces travaux. Il fait notamment valoir qu’il en a averti le syndicat des copropriétaires par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2023 à laquelle il n’a jamais eu de réponse. Il précise que pour ce qui concerne le bâtiment D, il assume seul ces travaux car il est le seul copropriétaire concerné.

Pour le surplus des sommes sollicitées, il sollicite des délais de paiement à raison de mensualités de 250 € par mois en sus des charges courantes. Il fait notamment valoir qu’il perçoit 1 491 € de salaire mensuel moyen (emploi en CDI), qu’il vit avec son épouse qui ne travaille pas, que le couple a deux enfants à charge, et qu’il a déjà opéré plusieurs versements en remboursement de sa dette.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2026 puis prorogée au 31 mars 2026.

Sur autorisation donnée par la présidente d’audience, Monsieur [B] [I] [F] a transmis ses pièces à la juridiction par courrier reçu le 27 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 13 juin 2022, 30 mai 2023, 25 novembre 2024 et 22 avril 2025 que les comptes du syndicat ont été approuvés pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2024, et que les budgets prévisionnels pour les exercices courants et jusqu’en 2026 inclus ont été approuvés. Il n’est pas démontré que les comptes aient été contestés par le copropriétaire défendeur, sauf s’agissant des travaux de ravalement imputés au décompte pour 1 113,20 € le 1er octobre 2022.

À ce titre, Monsieur [B] [I] [F] justifie d’une lettre recommandée avec accusé de réception distribuée au syndic la SARL cabinet A2I le 27 novembre 2023 et d’un courriel du 20 juin 2025, dans lesquels il fait état de ce que ces travaux n’ont jamais été réalisés et sollicite la production d’un procès-verbal de réception des travaux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Or, face à la contestation émise par Monsieur [B] [I] [F] depuis plus de deux ans, le syndic de copropriété n’a pas donné suite à ses demandes et ne fournit aucun procès-verbal de réception des travaux contestés.

Il n’est donc pas justifié de la réalité de ces travaux, dont le coût sera déduit des sommes dues par Monsieur [B] [I] [F], sans qu’il n’y ait lieu à expertise judiciaire, laquelle serait superflue.

Pour le surplus des sommes sollicitées, les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués, le dernier enregistré étant daté du 10 décembre 2025 après note en délibéré.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement, qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Sera également déduite la somme de 76,77 €, apparaissant comme solde débiteur à la date du 1er avril 2022, sans élément antérieur permettant d’en vérifier l’origine.

Enfin, les versements mentionnés par Monsieur [B] [I] [F] apparaissent au débit sur le décompte des sommes dues.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [B] [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 401,26 €, au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2025.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il n’est pas contesté en l’espèce que Monsieur [B] [I] [F] n’a pas réglé les charges de copropriété à leur premier appel et n’a opéré que des règlements partiels, le dernier apparaissant au décompte le 14 octobre 2025.

Dans ces conditions, le syndicat de copropriétaires était bien-fondé à engager une procédure pour obtenir le règlement des charges de copropriété, de sorte que les frais de recouvrement ne peuvent rester à sa charge.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 7 mai 2025 par le conseil du syndicat des copropriétaires, de sorte que son coût sera pris en charge dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile et non de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. S’agissant du coût de l’assignation, il entre dans les dépens d’instance et non dans les frais de l’article 10-1.

Pour le surplus des sommes demandées, elles ne sont pas établies au dossier.

En conséquence la demande de condamnation en paiement des frais nécessaires au recouvrement sera rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la bonne foi est présumée et qu’il appartient en conséquence au créancier, pour l’application de cet article, de démontrer la mauvaise foi du débiteur, outre un préjudice distinct du seul retard dans la perception des sommes dues.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les délais de paiement :

Vu l’article 1343-5 du code civil ;

Il appartient au débiteur qui sollicite le bénéfice de cet article de justifier de sa situation personnelle et financière, ce que ne fait pas Monsieur [B] [I] [F]. Il est également relevé que malgré des paiements ponctuels, ceux-ci ne couvrent pas le montant des charges courantes, et qu’au demeurant aucun paiement n’est enregistré depuis le mois d’octobre 2025.

Dans ces conditions, les délais de paiement ne seront pas accordés.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [B] [I] [F] aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation à la présente instance.

Il serait parfaitement inéquitable de laisser au syndicat des copropriétaires les frais qu’il a dû engager pour sa représentation en justice, de sorte que Monsieur [B] [I] [F] sera condamné à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin et conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

RAPPELLE que l’affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00288 est jointe à la présente affaire enregistrée sous le numéro de répertoire général 25/00257, pour être étudiées ensemble et faire l’objet d’un unique jugement sous le numéro 25/00257 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], sise [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL cabinet A2I, la somme de 2 401,26 €, au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 7 mai 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts par année ;

REJETTE la demande de condamnation au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE Monsieur [B] [I] [F] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [F] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation à la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [B] [I] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 2], sise [Adresse 2] / [Adresse 3] à [Localité 2], pris en la personne de son syndic la SARL cabinet A2I, la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 3], le 31 mars 2026.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE