RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

72A

N° RG 25/00695 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OVSZ

MINUTE N° : 26/00445

Syndic. de copro., [Adresse 1]

c/,

[D], [K],, [O], [E] épouse, [K]

Copie certifiée conforme

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Julien SEMERIA

COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Chambre de proximité

Service civil,

[Adresse 2],

[Localité 2]

— -------------------

Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 12 mars 2026 ;

Sous la Présidence de Emmanuelle BALANCA-VIGERAL, Vice-présidente près le tribunal judiciaire, assistée de William COUVIDAT, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 3] sis, [Adresse 4] à, [Localité 3], agissant par son syndic FONCIA VBDS,,

[Adresse 5],

[Localité 4]

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

ET LES DÉFENDEURS :

Monsieur, [D], [K],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Adresse 8],

[Localité 4]

non comparant

Madame, [O], [E] épouse, [K],

[Adresse 6],

[Adresse 7],

[Localité 4]

non comparante

— ----------

Le tribunal a été saisi le 21 août 2025, par Assignation du 11 août 2025 ; L’affaire a été plaidée le 15 janvier 2026, et jugée le 12 mars 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

FAITS & PROCÉDURE

Monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] sont propriétaires des lots numérotés 76 et 88 de l’état descriptif de division de l’immeuble «, [Adresse 3] » située, [Adresse 9] à, [Localité 5].

Par acte d’huissier du 11 août 2025 et alléguant d’un arriéré dans le paiement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires, représenté par son Syndic en exercice, a fait assigner monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] devant le tribunal judiciaire de Pontoise aux visas des article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967 et aux fins de condamner solidairement les co-propriétaires à lui payer les sommes suivantes :

—  4.553,83 euros en principal, au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 juillet 2025 (3ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2025) ;

—  1.162,43 euros au titre des frais de recouvrement ;

—  1.500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  2.000euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Aux entiers dépens.

À l’audience du 15 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil, a déposé son dossier de plaidoiries et a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Assignés à étude, monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] n’ont pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 12 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des arriérés de charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Dans les termes de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement te d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale, cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du Syndic de copropriétaire par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires, relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires verse aux débats notamment :

— Un relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaires de monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] ;

— Le contrat de Syndic ;

— Une lettre de mise en demeure ;

— Une sommations de payer à monsieur, [D], [K] en date du 27 mai 2025 ;

— Un décompte au 8 juillet 2025 (3ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2025) ;

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 29 mai 2024, 18 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— Des appels de fonds pour provisions et travaux ;

— Un relevé général des dépenses du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024.

Il ressort de ces éléments que Monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] sont redevables de la somme de 4.553,83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 juillet 2025 (3ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2025).

Monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] seront en conséquence condamnés solidairement au paiement de la somme de 4.553,83 euros.

Sur la demande en paiement au titre des frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaires concernés « Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Les frais pour constitution avocat et huissier font l’objet chacun d’une facture mais il n’est pas justifié du temps passé, alors que le contrat de syndic stipule que la facturation dépend de cet élément (article 3.3 page 4 du contrat de syndic). En outre, cette activité n’apparait pas exceptionnelle pour un syndic. Mêmes observations pour la lettre de mise en demeure. La lettre de relance n’est pas prévue au contrat de syndic ni la sommation. Par conséquent ces frais ne seront pas retenus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

L’article 1231-6 du même code dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive.

Les manquements répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle de payer les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée pendant une certaine période, d’une somme nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifient pas d’un préjudice distinct du retard de paiement ni de la mauvaise foi des défendeurs.

En conséquence, la demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] partie perdante, seront condamnés aux dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais exposés à l’occasion de la présente instance non compris dans les dépens. Monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] devra les supporter à hauteur de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient enfin de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la «, [Adresse 3] » située, [Adresse 9] à, [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE , la somme de 4.553,83 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 juillet 2025 (3ème appel trimestriel provisionnel de l’exercice 2025) ;

REJETTE la demande de frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] à payer au Syndicat des copropriétaires de la de la «, [Adresse 3] » située, [Adresse 9] à, [Localité 5] pris en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur, [D], [K] et madame, [O], [E] ép., [K] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à, [Localité 6] le 12 mars 2026,

Le Greffier La Juge