TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Octobre 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Juillet 2025

GROSSE :

Le 03 octobre 2025

à M^e SANGUINETTI Eliette

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EXPEDITION :

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N° RG 25/00657 – N° Portalis DBW3-W-B7J-57OW

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [R]

né le 20 Février 1957 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [S] [Z]

né le 17 Janvier 1979 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 3 août 2016, Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA LE PHARE, a donné à bail à Monsieur [S] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 880 euros, outre 100 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], a fait signifier à Monsieur [S] [Z] par exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 4.627,19 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA MARSEILLE, a fait assigner Monsieur [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 3 avril 2025, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner la résiliation du bail en date du 3 août 2016,

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [Z], le cas échéant avec l’appui de la force publique, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de l’appartement qu’il occupe [Adresse 3],

— condamner à titre provisionnel Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme provisionnelle de 8.151,80 euros, soit 7.668,54 euros frais déduits, au titre des loyers et charges impayés, selon relevé de compte au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification du commandement de payer du 22 octobre 2024,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation à une somme provisionnelle équivalente au montant du dernier loyer échu, augmenté des charges,

— condamner Monsieur [S] [Z] à verser cette somme jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement signifier par acte du 22 octobre 2024.

Appelée à l’audience du 3 avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 31 juillet 2025.

A cette audience, Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], elle-même représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 9.543,03 euros, selon décompte en date du 17 juillet 2025, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [S] [Z] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], justifie de la propriété du local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 24 janvier 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, la situation d’impayés locatifs a été notifiée à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) des Bouches-du-Rhône le 24 octobre 2024.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 3 août 2016 contient une clause résolutoire (article VIII) à défaut de paiement des loyers deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 octobre 2024, pour la somme en principal de 4.627,19 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 décembre 2024.

Monsieur [S] [Z] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [S] [Z] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [S] [Z] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.101,76 euros, et de condamner Monsieur [S] [Z] à son paiement.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], à ce titre sera donc rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Monsieur [S] [Z] reste devoir la somme de 9.543,03 euros à la date du 17 juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers et charges impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juillet 2025 inclus.

Monsieur [S] [Z], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [S] [Z] sera donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 9.543,03 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.627,19 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [Z], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Delphine MORALES, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 août 2016 entre Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], et Monsieur [S] [Z] concernant le logement situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 3] ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [S] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], à titre provisionnel, la somme de neuf mille cinq cent quarante-trois euros et trois centimes (9.543,03 euros), décompte arrêté au 17 juillet 2025, incluant la mensualité de juillet 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de quatre mille six cent vingt-sept euros et dix-neuf centimes (4.627,19 euros) à compter du 22 octobre 2024 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de mille cent un euros et soixante-seize centimes (1.101,76 euros), à compter du 23 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], tendant à ce que le montant de l’indemnité d’occupation soit soumis à indexation ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [Z] à verser à Monsieur [Y] [R], représenté par son mandataire, la SAS FONCIA [Localité 5], une somme de cinq cents euros (500 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION