DU 24 Février 2026 Minute numéro :

N° RG 25/01224 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OZ7W

Code NAC : 82C

Madame [G] [O] épouse [W]

Monsieur [D] [W]

C/

Monsieur [C] [X]

Madame [V] [Y] EPOUSE [X]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ EXPERTISE JUDICIAIRE

LA JUGE DES REFERES : Anne-Sophe SAMAKÉ, juge

LA GREFFIERE : Isabelle PAYET

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

Madame [G] [O] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISMARMIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 259

Monsieur [D] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Noémie THOMAS DES COLOMBIERS DE BOISMARMIN, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 259

DÉFENDEURS

Monsieur [C] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

Madame [V] [Y] EPOUSE [X], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

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Débats tenus à l’audience du 23 janvier 2026

Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe

le 24 Février 2026

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Suivant acte authentique du 29 janvier 2025, Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] ont vendu à Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] une maison à usage d’habitation élevée sur un sous-sol de 191,07 m², située [Adresse 3] à [Localité 2], cadastrée AH [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8] lieu-dit « [Adresse 4] » pour 00 ha 26 a 58 ca, pour un prix de vente de 420 000 euros.

Les acquéreurs indiquent avoir découvert de nombreux désordres affectant la maison.

Un rapport d’expertise amiable et contradictoire a été rendu le 25 août 2025.

Par actes du 18 décembre 2025, Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ont fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise, aux fins principalement :

– de voir condamner Madame [V] [Y] épouse [X], en son nom personnel et es qualité de tutrice de Monsieur [C] [X], à verser à titre provisionnel aux époux [W] la somme de 5.219,30 euros, correspondant au coût des travaux nécessaires au remplacement de la cuve à fioul, ainsi qu’il résulte du devis établi le 3 avril 2025 par la société PROCUVES ;

– de voir ordonner une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

– de voir condamner Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ont réitéré l’ensemble des demandes formées dans l’assignation.

Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] exposent, en substance, que suite à leur aménagement, ils ont retiré les meubles présents et découvert de nombreux désordres : fissures, infiltrations, affaissements de sols, moisissures, dysfonctionnements des évacuations et corrosion des canalisations, fuites récurrentes dans les pièces d’eau, fuite de la cuve à fioul dans un vide sanitaire, inondation du second vide sanitaire et dysfonctionnements affectant le système de chauffage. Ils ajoutent qu’ils ont découvert la présence d’un puits dissimulé alors que l’acte de vente indiquait qu’il n’y en avait pas. Ils précisent que l’expertise amiable, diligentée par leur assureur, ne permet ni d’appréhender l’ampleur réelle des désordres, ni d’en déterminer utilement les causes et conséquences, raison pour laquelle ils ont fait diligenter un procès-verbal de constat par un commissaire de justice. Ils soutiennent que les désordres présents, antérieurs à la vente, rendent le bien impropre à son usage, raison pour laquelle le couple doit dormir dans la salle à manger. Sur la cuve à fioul, ils précisent que l’acte de vente relève qu’il n’y en a pas au niveau du sous-sol du terrain. Toutefois, des éléments présents sur le terrain laissent à démontrer le contraire. En réplique à l’argumentation des défendeurs, ils soutiennent que le DPE ne recommande pas le remplacement de la cuve à fioul. Au regard de tous ces éléments, ils estiment donc qu’une expertise judiciaire est légitime. Ils exposent que la clause d’exonération des vices cachés n’est pas applicable car la multiplicité des vices démontre que les vendeurs ne pouvaient ignorer leur existence. En outre, cette clause est inopérante lorsque les désordres affectent des ouvrages exécutés par le vendeur, étant précisé qu’ils ont installé une cale à la cuve. Ils terminent en indiquant que les vendeurs n’ont pas communiqué les certificats d’entretien de la cuve, alors qu’ils indiquent avoir procédé à un entretien régulier.

Au soutien de leur demande de provision, ils font valoir que le commissaire de justice a constaté la présence d’un liquide noir au sol et une odeur caractéristique de fioul. Ils ajoutent avoir dû procéder à cinq ravitaillements entre mars 2025 et décembre 2025, ce qui caractérise une anomalie. Ils expliquent avoir fait réaliser un devis pour le remplacement de la cuve à fioul qui est percée. Ils précisent que cette fuite constitue un risque d’incendie ou d’explosion ainsi qu’un danger d’ordre environnemental et sanitaire.

En réplique à l’audience, reprenant les conclusions déposées, Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] sollicitent de :

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé en l’absence de motif légitime à la mesure d’instruction et en présence de contestations sérieuses sur la demande de provision ;

— Débouter Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] de toutes fins, moyens et prétentions ;

— Subsidiairement :

Donner acte aux concluants de leurs protestations et réserves sur la mesure d’expertise ;Condamner Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] à leur payer une indemnité de 2.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP EVODROIT par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] font valoir que l’ensemble des vices allégués est insusceptible d’engager leur responsabilité ou la garantie des vendeurs au regard de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Ils rappellent que la vente est intervenue « en l’état ». Ils soutiennent que la maison a été vidée avant la vente et ne comportait aucun meuble, hormis ceux mentionnés dans l’acte notarié. Ils ajoutent que la présence d’un puits était tout à fait visible avant la vente. Concernant la cuve à fioul, ils soutiennent que l’expert n’a pas détecté de fuite. Ils soutiennent n’avoir eu connaissance d’aucune fuite. Ils exposent qu’une expertise amiable a déjà été diligentée et qu’il n’y a rien de nouveau qui justifierait une expertise judiciaire.

En réplique à la demande de provision, ils allèguent qu’il existe des contestations sérieuses, notamment car aucune fuite n’a été trouvée par l’expert.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

MOTIFS

I. Sur la demande de provision

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être quasi-délictuelle, contractuelle ou délictuelle.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande.

Le fait qu’une partie qualifie sa contestation de sérieuse ne suffit pas à priver la formation de référé de ses pouvoirs.

Enfin, si le juge des référés retient l’existence d’une contestation sérieuse, ce constat ne remet pas en cause la compétence du juge des référés, mais entraîne une décision de non-lieu à référé, emportant le rejet des demandes.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] versent notamment aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 6 et 7 octobre 2025. Il indique : « A gauche de l’entrée de la maison, un vide sanitaire. A l’intérieur, une cuve à fioul qui penche de manière importante. Au sol, un liquide de couleur noire. Une odeur de fioul se fait sentir. Il m’est indiqué que la cuve fuit ». Toutefois, ce procès-verbal est insuffisant à caractériser une fuite de la cuve, ce d’autant que le commissaire de justice n’a pas constaté lui-même de trou. En outre, la présence de fioul peut avoir été causée, par exemple, lors de l’approvisionnement de la cuve.

Le devis réalisé pour faire remplacer la cuve, par la société PROCUVES le 3 avril 2025, relève qu’il est nécessaire de procéder à un curage de la cuve percée. Toutefois, cela est également insuffisant à démontrer la défaillance de la cuve puisque rien n’est précisé sur l’endroit d’un éventuel trou.

Quant à l’expertise amiable du 25 août 2025, le professionnel n’a pas détecté la fuite. Cela peut s’interpréter de deux manières : aucune fuite n’est présente ou l’origine de la fuite n’a pu être décelée.

Enfin, sans davantage d’éléments sur la consommation énergétique des époux [W], le fait d’avoir approvisionné régulièrement la cuve en fioul n’est pas un élément déterminant, ce d’autant que le logement est énergivore.

Au regard de tous ces éléments, il existe des contestations sérieuses sur l’existence de la fuite de la cuve en fioul. Au surplus, à supposer qu’il existe une fuite, les demandeurs ne produisent aucun élément sur son antériorité.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référer sur la demande de provision.

II. Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur les responsabilités éventuelles des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès, sauf à ce qu’il soit manifestement voué à l’échec, du procès susceptible d’être engagé, mais d’ordonner une mesure d’instruction sans aucun préjugé quant à leur responsabilité; qu’il lui suffit pour cela de constater qu’un tel procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée et que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits et aux libertés fondamentales d’autrui.

En l’espèce, les demandeurs justifient de l’existence de nombreux désordres à travers, notamment, des photographies, le rapport d’expertise amiable et le procès-verbal de constat de commissaire de justice. Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le caractère apparent des désordres au moment de la vente ainsi que la connaissance des désordres par les vendeurs, mais au juge du fond. En outre, le fait qu’une expertise amiable, même contradictoire, ait été réalisée, n’est pas suffisant à rejeter la demande d’expertise judiciaire, notamment eu égard à la valeur probante moindre de l’expertise amiable en cas de litige au fond.

En conséquence, il apparaît que les demandeurs justifient d’un intérêt légitime à ce qu’une mesure d’expertise soit ordonnée, afin d’établir contradictoirement les troubles et d’en rechercher l’origine et d’apprécier leur gravité. Ainsi, il convient d’y faire droit dans les conditions précisées au dispositif de la décision.

III. Sur les autres demandes

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W].

Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] ne peuvent être qualifiés de parties perdantes et il y aura lieu en conséquence de débouter Monsieur [C] [X] et Madame [V] [Y] épouse [X] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé en audience publique par ordonnance contradictoire rendue par mise à disposition au greffe et en premier ressort ;

DISONS n’y avoir lieu à référer sur la demande de Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] tendant au versement à titre provisionnel de la somme de 5.219,30 euros, correspondant au coût des travaux nécessaires au remplacement de la cuve à fioul, ainsi qu’il résulte du devis établi le 3 avril 2025 par la société PROCUVES ;

ACCUEILLONS la demande formée par Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W] sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ;

DONNONS acte des protestations et réserves formulées en défense ;

ORDONNONS en conséquence une mesure d’expertise et commettons :

Monsieur [U] [B]

demeurant

[Adresse 5]

[Localité 3]

0609168483 / 0130375673

[Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

pour procéder à cette expertise, avec pour mission de :

— Convoquer les parties, au besoin par télécopie ou par courrier électronique avec demande d’avis de réception, en adressant copie par lettre simple aux avocats des parties ;

— Prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés et autres;

— Se rendre sur les lieux ([Adresse 6] à [Localité 2] 95) en présence des parties ou celles-ci dûment appelées ;

— Examiner les désordres, malfaçons, non façons, non conformités contractuelles allégués dans l’assignation et le procès-verbal du commissaire de justice des 6 et 7 octobre 2025 ; les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition ; en rechercher la ou les causes ;

— Pour chacun des désordres constatés, donner tous les éléments techniques et de fait permettant de déterminer si, pour quelles raisons, ce désordre pouvait ou non être ignoré des vendeurs au moment de la vente ;

— De rechercher si la configuration des lieux au moment de la vente a pu empêcher la découverte de tout ou partie des désordres par les acquéreurs lors des visites d’avant-vente ;

— D’indiquer si les désordres sont de nature à rendre le bien impropre à son usage ou en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avais connus ;

— Fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues ;

— De procéder, en tenant compte des désordre constatés, à l’estimation de l’immeuble acquis par les époux [W], dans son état actuel, et indiquer le cas échéant, la dépréciation de valeur résultant de ces désordres ;

— Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— Fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— Faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

FAISONS injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu’elles adresseront à l’expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions ;

DONNONS à l’expert mission de concilier les parties, sous réserve de leur accord ;

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra, autant que possible, dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant OPALEXE, et qu’il déposera son rapport dans le délai de 8 mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera à une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

FIXONS à la somme de 3.600 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui devra être consignée par la partie demanderesse entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, dans le délai maximum de 2 mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que dans les 2 mois à compter de sa désignation l’expert indiquera le montant de sa rémunération définitive prévisible afin que soit éventuellement ordonnée une provision complémentaire dans les conditions de l’article 280 du Code de Procédure Civile;

LAISSONS les dépens à la charge de Monsieur [D] [W] et Madame [G] [O] épouse [W], dont distraction au profit de la SCP EVODROIT par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Et l’ordonnance a été signée par la présidente et la greffière.

La Greffière, La Présidente,