COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [P] épouse [G], S.C.I. [Localité 10] FAMILLE c/ [M] [E], [L] [I] épouse [Z], [D] [Z], [A] [Y], [U] [Y], [R] [C], S.C.I. MER ET MONTS

N°25/435

Du 11 Juillet 2025

2ème Chambre civile

N° RG 23/00858 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OVSA

Grosse délivrée à:M^e Louis-jérôme PALOUX

expédition délivrée à:M^e Patrice ROMEO

le 11/07/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du onze Juillet deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 24 Février 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 11 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 11 Juillet 2025 après prorogation du délibéré, signé par Sandra POLET, Présidente, assistée de Taanlimi BENALI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSES:

Madame [V] [P] épouse [G]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Patrice ROMEO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. [Localité 10] FAMILLE

[Adresse 7] – C/o SARL BELMONT

[Localité 8]

représentée par M^e Patrice ROMEO, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEURS:

Madame [M] [E]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [L] [I] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [A] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [U] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [R] [C]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

S.C.I. MER ET MONTS

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentée par M^e Louis-jérôme PALOUX, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par actes d’huissier du 14 février 2023, la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] ont fait assigner Mme [M] [E], Mme [L] [I] épouse [Z], la SCI MER ET MONTS, M. [A] [Y], M. [D] [Z], Mme [R] [C] et Mme [U] [Y] devant le Tribunal judiciaire de Nice.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 janvier 2024, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [P] épouse [G] demandent au Tribunal, au visa des articles 1240 et suivants du code civil, de :

recevoir les demandeurs en toutes leurs demandes, fins et conclusions ;débouter les défendeurs de toutes leurs demandes ;condamner les défendeurs, in solidum, au paiement de la somme de 258 000 € au titre des préjudices financier et moral subis, et à l’ensemble des intérêts et sommes à devoir du fait des poursuites d’ici au prononcé de la décision ;les condamner au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 janvier 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, Mme [M] [E], Mme [L] [I] épouse [Z], la SCI MER ET MONTS, M. [A] [Y], M. [D] [Z], Mme [R] [C] et Mme [U] [Y] demandent au Tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

A titre principal :

rejeter l’ensemble des demandes de la SCI [Localité 10] FAMILLE et de Mme [H] ;condamner la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [H] à la somme de 4000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;A titre subsidiaire :

en cas de condamnation, ne pas assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire, eu égard aux conséquences manifestement excessives.

Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé aux écritures des parties conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 14 janvier 2025 par ordonnance du 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [P] épouse [G] se fondent sur cet article pour solliciter la somme de 258 000 € à titre de dommages et intérêts. Les demanderesses estiment que les défendeurs ont commis une faute, en multipliant les recours contre un permis de construire obtenu le 15 avril 2021, les empêchant de finaliser la vente d’un terrain pour laquelle un compromis a été signé avec la SARL LOREMAG, pour un prix de 5 250 000 €.

Il ressort des conclusions des parties et des pièces versées aux débats que :

le compromis de vente a été signé avec la SARL LOREMAG sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire ;le 15 avril 2021, le permis de construire a été accordé à la SARL LOREMAG ;le 27 avril 2021, les défendeurs ont formé un recours gracieux auprès du Préfet des Alpes-Maritimes en vue du contrôle de la légalité de l’arrêté du 15 avril 2021 ;le 26 mai 2021, le Préfet des Alpes-Maritimes a formé un recours gracieux contre ce permis, estimant que ce dernier est entaché d’illégalité, et en a demandé le retrait auprès du Maire de la commune d'[Localité 10] au plus tard le 15 juillet 2021 ;le 8 juillet 2021, suite au recours du Préfet, la commune a délivré un arrêté de retrait du permis de construire.

Dès lors, à la date du 8 juillet 2021, le permis de construire a fait l’objet d’un retrait.

Par la suite, il ressort des pièces que :

le 2 septembre 2021, la SARL LOREMAG a déposé une requête devant le Tribunal administratif de Nice, sollicitant l’annulation de l’arrêté du 8 juillet 2021. Les défendeurs sont intervenus volontairement à cette instance. Une médiation proposée par la SARL LOREMAG et acceptée par la commune d'[Localité 10] a été mise en œuvre dans le cadre de cette procédure, aboutissant à un accord ;ainsi le 11 janvier 2022, un accord de règlement a été signé entre la SARL LOREMAG et la commune d'[Localité 10] ;le 17 mai 2022, le Tribunal administratif de Nice a homologué cet accord.

Le jugement rendu par le Tribunal administratif de Nice le 17 mai 2022 mentionne que par cette convention de médiation, « les parties ont convenu que le projet immobilier porté par la SARL Loremag ne devra pas entraîner une mutation irréversible du paysage, qu’il ne devra pas non plus entraîner une surdensité de construction dans le secteur et porter une atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, et enfin qu’il ne devra pas porter atteinte à la faute et à la flore du site. Le nouveau rapport d’étude diligenté dans ce cadre par l’entreprise Ingénierie Conseil Environnement et Aménagement et remis aux parties le 3 décembre 2021 a permis à la commune d'[Localité 10] de considérer que le projet était compatible avec les préoccupations qu’elle avait formulées. Par suite, le maire de la commune d'[Localité 10] a considéré que son arrêté du 8 juillet 2021 prononçant le retrait de l’arrêté du 15 avril 2021 qui avait accordé le permis de construire n° PC 006059 20 S0031 à la SARL Loremag devait être annulé, et les parties ont conclu un accord en ce sens, constituant « le règlement intégral et définitif de tout différend de quelque nature que ce soit [les] opposant ». Il ressort également de l’accord de médiation que la SARL Loremag a renoncé à intenter toute action indemnitaire contre la commune d'[Localité 10], et que les deux parties se sont expressément accordées pour conserver à leur charge les frais qu’elles ont été contraintes d’exposer pour assurer la défense de leurs intérêts ».

Ainsi, l’accord de règlement mentionne que le maire de la commune d'[Localité 10] a considéré que son arrêté du 8 juillet 2021 prononçant le retrait de l’arrêté du 15 avril 2021, qui lui-même avait accordé le permis de construire, devait être annulé.

Il apparaît que ce point est à l’origine des recours formés par les défendeurs puisqu’ils considèrent que cet accord de règlement et le jugement l’homologuant ne peuvent suffire à retirer l’arrêté du 8 juillet 2021 et que de ce fait, le permis de construire est toujours retiré.

Par la suite :

le 25 juillet 2022, les défendeurs ont déposé une requête auprès du juge des référés du Tribunal administratif pour que la commune précise les actes administratifs adoptés en exécution de l’accord de médiation précité, et qu’elle transmette l’arrêté de retrait de l’arrêté du 8 juillet 2021, le rapport d’étude visé par l’accord de médiation ainsi que l’arrêté municipal portant délivrance d’un nouveau permis de construire ou d’un permis de construire modificatif ;

le 18 août 2022, le juge des référés du Tribunal administratif a rejeté les demandes, relevant que la commune d’Eze n’a pris aucun arrêté de retrait ni aucun autre acte en exécution de l’accord de médiation et que par ailleurs, le rapport d’étude sollicité est accessible en mairie ainsi que l’entier dossier relatif au permis de construire.

La SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [P] épouse [G] ne démontrent aucunement que ce recours était abusif. En l’absence d’arrêté de retrait de l’arrêté du 8 juillet 2021, les défendeurs ont entendu saisir le juge des référés pour que la commune précise les actes administratifs adoptés à la suite de l’accord de médiation. La décision du juge des référés a ainsi permis de confirmer qu’aucun acte n’avait été pris par la commune. Aucun abus n’est ici démontré. Au surplus, les demandes formulées dans le cadre de cette requête n’avait en tout état de cause aucun impact sur le compromis de vente signé par la SCI [Localité 10] FAMILLE et la SARL LOREMAG, de sorte qu’elle est sans lien avec les préjudices invoqués par les demanderesses.

Par la suite :

le 14 août 2022, les défendeurs ont déposé une requête en tierce opposition devant le Tribunal administratif de Nice en vue de l’annulation du jugement d’homologation du 17 mai 2022 ;le 28 août 2022, les défendeurs, en parallèle, ont déposé une requête en annulation contre l’arrêté du 15 avril 2021 ayant accordé le permis de construire à la SARL LOREMAG ;le 2 mai 2023, le président de la 2ème chambre du Tribunal administratif de Nice a rendu une ordonnance par laquelle il donnait acte à la SARL LOREMAG de son désistement suite à sa requête en annulation du 2 septembre 2021, en l’état de l’accord intervenu avec la commune d’Eze. Cette ordonnance faite suite à la requête de la SARL LOREMAG et à l’intervention volontaire des défendeurs à la procédure.

Cette décision démontre par ailleurs que par mémoires enregistrés les 13 février 2023 et 28 février 2023, le Préfet des Alpes-Maritimes estime que l’arrêté du 8 juillet 2021 par lequel le maire de la commune d'[Localité 10] a procédé au retrait du permis de construire est légal et que la SARL LOREMAG ne bénéficie d’aucun permis de construire en cours de validité.

Par la suite :

le 24 juin 2023, à la suite d’une demande de prorogation du permis de construire, est prononcée une décision de prorogation tacite par le maire de la commune d'[Localité 10] ; le 12 juillet 2023, le Préfet des Alpes-Maritimes a saisi le juge des référés du Tribunal administratif en vue de la suspension de l’exécution de cette décision de prorogation tacite du 24 juin 2023, estimant qu’il existe un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée puisque le permis de construire ne pouvait faire l’objet d’une prorogation dès lors qu’il avait fait l’objet d’un retrait par arrêté du 8 juillet 2021 ; le 24 juillet 2023, le juge des référés du Tribunal administratif suspend l’exécution de la décision de prorogation tacite ; le 28 novembre 2024, le Tribunal administratif a prononcé un non-lieu à statuer sur les conclusions aux fins d’annulation de l’arrêté du 15 avril 2021, présentées par les défendeurs dans le cadre de leur requête aux fins d’annulation de cet arrêté.

En effet le 28 août 2022, les défendeurs avaient déposé une requête en annulation contre l’arrêté du 15 avril 2021 ayant accordé le permis de construire à la SARL LOREMAG. Par cette décision du 28 novembre 2024, le Tribunal administratif relève que « Si, dans le cadre de la procédure de médiation engagée au cours de l’instance n°2104589 dans laquelle la société Loremag demandait au tribunal d’annuler cet arrêté du 8 juillet 2021, les parties sont parvenues à un accord de médiation, homologué par le tribunal administratif de Nice dans un jugement n°2200339 du 17 mai 2022, qui prévoyait, selon les termes de ce même jugement, que cet arrêté du 8 juillet 2021 « devait être annulé », il ne ressort toutefois d’aucune pièce du dossier que le maire d’Eze aurait pris une quelconque décision ayant un tel objet ou un tel effet. Dans ces conditions, en l’absence de décision formelle procédant au retrait de cet arrêté du 8 juillet 2021 en exécution de l’accord de médiation conclu entre la commune d'[Localité 10] et la société Loremag, un tel arrêté ne peut être regardé, du fait de la seule signature de cet accord de médiation et de son homologation, comme ayant disparu de l’ordonnancement juridique ».

Le tribunal relève ainsi que les demandes sont sans objet puisque l’arrêté du 15 avril 2021 dont les défendeurs sollicitaient l’annulation a été retiré de l’ordonnancement juridique par arrêté du 8 juillet 2021.

Cette décision ne démontre pas pour autant un abus des défendeurs. Dans la mesure où la SARL LOREMAG soutient devant la juridiction administrative que l’accord de médiation a permis le retrait de l’arrêté du 8 juillet 2021, les défendeurs entendaient en solliciter l’annulation même si, eux, soutiennent que l’accord de médiation n’a pas pu avoir pour effet de retirer l’arrêté du 8 juillet 2021. La décision de non-lieu à statuer rendue 28 novembre 2024 va ainsi dans le sens du raisonnement des défendeurs.

Dès lors, les décisions de rejet rendues par la juridiction administrative ne suffisent pas à démontrer que les défendeurs auraient commis une faute en multipliant les recours. Tout d’abord ils ne sont pas à l’initiative de tous les recours intervenus puisqu’ils ne sont qu’intervenants volontaires dans le cadre de la requête en annulation initiée par la SARL LOREMAG et que deux recours ont été formés par le Préfet des Alpes-Maritimes. De plus, l’abus du droit d’ester en justice est constitué lorsque le justiciable réitère des actions qu’il sait vouées au rejet. Or ce n’est pas le cas en l’espèce puisque les décisions des 2 mai 2023 et 28 novembre 2024 démontrent que le Préfet des Alpes-Maritimes et le Tribunal administratif ont la même lecture que les défendeurs quant au maintien de l’arrêté du 8 juillet 2021.

De plus, il sera rappelé que le compromis de vente a été signé par la SCI [Localité 10] FAMILLE sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Or selon la décision du 28 novembre 2024, l’arrêté du 8 juillet 2021 ne peut être regardé comme ayant disparu de l’ordonnancement juridique. Cet arrêté a pour effet le retrait du permis de construire, de telle sorte que si cet arrêté est toujours en vigueur, le permis de construire n’est plus en cours depuis cette date alors qu’il est précisément l’objet de la condition suspensive.

En conséquence, d’une part le comportement fautif des défendeurs n’est pas démontré, et d’autre part le lien direct et certain entre les recours formés par ces derniers et le fait que la vente n’ait pas encore pu être finalisée n’est pas établi compte tenu de la difficulté qui subsiste quant à l’existence même du permis de construire.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, les demandes formulées par la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [P] épouse [G] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G], qui succombent à l’instance, seront condamnées aux entiers dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] seront condamnées à verser aux défendeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000 €.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement et en premier ressort, par décision contradictoire mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes formulées par la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] ;

CONDAMNE la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] à verser à Mme [M] [E], Mme [L] [I] épouse [Z], la SCI MER ET MONTS, M. [A] [Y], M. [D] [Z], Mme [R] [C] et Mme [U] [Y] la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formulée par la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Localité 10] FAMILLE et Mme [V] [P] épouse [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa version modifiée par décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

Ainsi jugé et prononcé publiquement les jour, mois et an susmentionnés

LE GREFFIER LE PRESIDENT