PREMIERE CHAMBRE

05 Février 2026

N° RG 25/03285 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OO3Z

72A

S.D.C. [Adresse 8]

C/

[K] [D]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 05 février 2026, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise [Adresse 2], représenté par Maître [S] [Z] administrateur provisoire demeurant [Adresse 3], nommé par ordonnance du Président du TJ de [Localité 7] en date du 07 juin 2024 prorogé depuis

représenté par M^e Julien SEMERIA, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

Madame [K] [D], demeurant [Adresse 1] [Localité 5], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [K] [D] est propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 10].

Par ordonnance en date du 28 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Pontoise a désigné Me [Z] en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8].

Par acte en date du 3 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à Villiers le Bel, représenté par son administrateur provisoire, Me [Z], a fait assigner devant ce tribunal Mme [D] et demande sa condamnation à payer les sommes de :

—  22 308,84 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 21 800,57 euros, au titre des charges de copropriété et des frais,

— la capitalisation des intérêts,

—  2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que Mme [D] soit condamnée aux dépens.

Mme [D] a été assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, le commissaire de justice s’étant présentée à la dernière adresse connue, à l’adresse de la copropriété ainsi qu’à une adresse potentielle [Adresse 4] à [Localité 6], en vain, et ayant adressé la lettre recommandée avec accusé de réception revenue avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée », l’accusé réception étant toutefois signé du destinataire en date du 23 juin 2025.

L’ordonnance de clôture du 02 octobre a fixé l’affaire au 20 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 05 février 2026.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale dont il résulte que Mme [D] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant les lots 362, 467 et 810,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions du 18 juin 2024 au 1er avril 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 9 mai 2019, 26 avril 2021 et 12 mai 2022, ainsi que les procès-verbaux de l’administrateur judiciaire ayant décidé les travaux, approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels,

— un relevé de compte individuel détaillé,

— deux mises en demeure en date du 20 novembre 2024 et du 13 février 2025, pour le paiement de la somme des sommes respectives de 21 860,57 et 21 860,57 euros, revenues avec la mention « n’habite pas à l’adresse indiquée ».

Il est de jurisprudence constante que l’article 42 de la même loi n’est pas applicable aux décisions de l’administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1. Ces décisions approuvant les comptes et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice suivant ne peuvent faire l’objet d’une contestation par les copropriétaires, sans préjudice de leur possibilité d’en référer au président du tribunal judiciaire afin de modifier ou terminer la mission de l’administrateur provisoire.

La reprise de solde au 31 décembre 2018 n’est pas justifiée par la production des appels de fonds, de la comptabilité et des procès-verbaux des assemblées générales antérieures à 2018, et ne peut être retenue au titre des charges.

La somme intitulée « solde année 2020 tvx », qui n’est pas davantage justifiée sera également déduite du montant réclamé.

Enfin, le respect du contradictoire n’autorise pas à retenir des charges postérieures à l’assignation, qui n’auraient pas été portés à la connaissance du défendeur dans l’acte introductif d’instance.

Ces éléments laissent apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 12 831,51 correspondant aux charges impayées hors frais.

Sur les frais nécessaires

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de cet article, sont imputables au seul copropriétaire les frais nécessaires au recouvrement de sa créance, exposés postérieurement à la mise en demeure effectuée par le syndicat.

En l’espèce, les frais de relance qui ne sont pas justifiés et sont en toute hypothèse antérieurs à la mise en demeure ne peuvent être retenus.

En revanche, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires correspondant aux deux lettres de mise en demeure envoyées par l’administrateur provisoire, soit 120 euros.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 64 du même décret, les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, en l’absence de toute indication par l’administration des postes sur l’accusé de réception retourné au syndicat des copropriétaires, lequel ne peut être pénalisé par l’absence de notification de son adresse par un copropriétaire, les intérêts seront calculés à compter de la date de l’envoi de la lettre.

Il convient en conséquence de condamner Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 12 951,51 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La situation dégradée du syndicat des copropriétaires ayant nécessité la désignation d’un administrateur provisoire résulte notamment des manquements répétés de Mme [D].

Il convient en conséquence de condamner Mme [D] à verser la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Mme [D], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 10] la somme de 12 951,51 euros, correspondant aux charges de copropriété et frais dus pour la période du 1er janvier 2019 au 1er avril 2025, 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [D] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [D] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 7], le 05 février 2026.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS