TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

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Copie exécutoire délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07332 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYU

N° MINUTE : 11/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 décembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Z] [U], demeurant [Adresse 4], comparante en personne

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J], demeurant [Adresse 3], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 octobre 2024

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 17 décembre 2024 par Clara SPITZ, Juge, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 17 décembre 2024

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07332 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5QYU

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2022, Mme [U] [Z] a consenti un bail d’habitation à M. [J] [O] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], escalier 8, rez-de-chaussée, outre une cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1100 euros et d’une provision pour charges de 200 euros.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 9 100 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [O] le 6 avril 2023.

Par assignation du 18 juillet 2024, Mme [U] [Z] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [O] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation de 1 300 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  28769,80 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté à la date de l’assignation, échéance du mois de juillet 2024 incluse,

—  1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 4 octobre 2024, Mme [U] [Z] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 4 octobre 2024, s’élève désormais à 31200 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle indique que le défendeur n’a jamais payé son loyer et sollicite son expulsion immédiate.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [J] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [U] [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 avril 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 9 100 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juin 2023 et non le 16 mai 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [U] [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

La demande d’expulsion immédiate formée à l’audience n’est pas fondée en droit. En tout état de cause, cette demande n’est pas formée dans l’acte introductif d’instance et en l’absence de comparution du défendeur, ne saurait prospérer ;

Ainsi, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

M. [J] [O] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [U] [Z] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 octobre 2024, M. [J] [O] lui devait la somme de 31 200 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 28 769,80 euros.

M. [J] [O] ne comparaissant pas et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme provisionnelle à la bailleresse, au titre de l’arriéré locatif et des indemnités provisionnelles échues au 18 juillet 2024, échéance du mois de juillet 2024 incluse.

En outre, il sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 19 juillet 2024 (lendemain du décompte) jusqu’à la libération effective du logement matérialisée par restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir, 1 300 euros.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 avril 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 septembre 2022 entre Mme [U] [Z], d’une part, et M. [J] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], escalier 8, rez-de-chaussée, outre une cave est résilié depuis le 5 juin 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [J] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [J] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], escalier 8, rez-de-chaussée, outre une cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande de condamnation de M. [J] [O] au paiement de la somme de 31 200 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 1er octobre 2024,

CONDAMNE M. [J] [O] à payer à Mme [U] [Z] la somme provisionnelle de 28 769,80 euros (vingt-huit mille sept cent soixante-neuf euros et quatre-vingts centimes) au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation échues au 18 juillet 2024,

CONDAMNE M. [J] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1300 euros (mille trois cents euros) par mois, à compter du 19 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTE Mme [U] [Z] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [J] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2023 et celui de l’assignation du 18 juillet 2024,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge