Du 21 novembre 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 24/00779 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEP6

AQUITANIS, OPH

C/

[M] [N]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à AQUITANIS

Le 21/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 21 novembre 2024

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente placée

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

AQUITANIS, Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

Représenté par M. [F] [P] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

DEFENDERESSE :

Madame [M] [N]

née le 27 Septembre 1984 à [Localité 13]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Présente à l’audience du 20/06/2024

Absente à l’audience du 19/09/2024

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mars 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

La défenderesse ayant précédemment comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 septembre 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS (AQUITANIS) a donné à bail à Madame [M] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] [Localité 1].

Des loyers étant demeurés impayés, AQUITANIS a fait signifier le 20 janvier 2023 un commandement de payer se prévalant de la résiliation du bail à défaut de régularisation de la dette. AQUITANIS lui a en outre fait commandement de fournir le justificatif d’une assurance locative.

Par acte du 21 mars 2024, AQUITANIS a fait assigner Madame [M] [N] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé à l’audience du 20 juin 2024 en lui demandant :

— De constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation sous seing privé en date du 02/09/2016 avec prise d’effet en date du 16/09/2016 tant pour non-paiement des loyers que pour défaut d’assurance, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et ainsi la qualité d’occupant sans droit ni titre de la locataire du logement sis [Adresse 4] à [Localité 10].

— D’ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [M] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la [Localité 12] Publique.

— De la condamner au paiement d’une provision égale au montant de son arriéré à la date de ce jour, soit 5541.13 euros, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats, outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation sur le fondement de l’article 1231-7 du Code civil.

— De la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle pour un montant au moins égal au loyer actuel outre charges et taxes, soit 521.70 euros à compter de la présente assignation et jusqu’à son départ effectif.

— De la condamner au paiement d’une indemnité de 150.00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— De la condamner aux entiers dépens sur le fondement de l’article 696 du Code de procédure civile, en ceux compris le coût du commandement de payer les loyers et le coût de la présente assignation et le coût de sa dénonciation à la Préfecture.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 20 juin 2024, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 19 septembre 2024.

Lors des débats, AQUITANIS, régulièrement représenté, indique ne pas maintenir sa demande en constat de la résiliation du bail fondée sur le défaut d’assurance dès lors qu’un justificatif a été produit postérieurement à l’assignation. Pour le surplus, AQUITANIS maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 5.194,55 euros hors frais de poursuite et intérêts de retard, selon un décompte fourni à l’audience.

AQUITANIS demande toutefois au juge des contentieux de la protection statuant en référé d’accorder à Madame [M] [N] des délais de paiement avec suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 compte tenu de la reprise du paiement du loyer.

Il est renvoyé pour le surplus à l’assignation, valant conclusions, ainsi qu’aux écritures déposées par AQUITANIS à l’audience, pour l’exposé complet de ses prétentions et de ses moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [M] [N], présente en personne à l’audience du 20 juin 2024, n’a pas comparu à l’audience du 19 septembre 2024. L’ordonnance sera en conséquence rendue contradictoirement.

Madame [M] [N] n’a pas déféré à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du bail et à permettre au bailleur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse.

— Sur la recevabilité de l’action :

La société bailleresse justifie également avoir signalé la situation d’impayé de loyers à la Caisse d’allocations familiales le 21 novembre 2022, de sorte qu’aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 6 août 2015, la saisine de la CCAPEX est réputée constituée.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Gironde par la voie électronique le 22 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24, III, de cette loi, dans sa rédaction applicable au litige.

L’action est donc recevable au regard de ces dispositions.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié le 20 janvier 2023, pour la somme en principal de 1.039,07 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition étaient réunies à la date du 21 mars 2023.

— SUR LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET LES DEMANDES EN PAIEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil qu’il incombe au locataire qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable, que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Il est produit par AQUITANIS le bail ainsi qu’un décompte mentionnant que Madame [M] [N] reste devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, après soustraction des frais de poursuite et des intérêts de retard, la somme de 5.194,55 euros à la date du 12 septembre 2024 (échéance du mois d’août incluse).

Madame [M] [N] ne forme pas de contestation quant au principe et au montant de cette dette et doit, par conséquent, être condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme. Cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Toutefois, il ressort des débats et des éléments produits, en particulier du décompte actualisé que Madame [M] [N] a repris le paiement du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement, qui seront par conséquent ordonnés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront par conséquent suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir qu’en cas de défaut de respect de ces délais de paiement, en ce compris un défaut de paiement des loyers et charges courants, la clause résolutoire retrouvera ses pleins effets, l’expulsion de Madame [M] [N] pourra être poursuivie et qu’elle sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, qu’il convient de fixer par référence au montant du dernier loyer et des provisions pour charges à la somme de 760,40 euros

— SUR LES MESURES ACCESSOIRES :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [M] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Tenue aux dépens, Madame [M] [N] supportera également une indemnité que l’équite commande de fixer à 75 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, I. LAFOND, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS, à la date du 21 mars 2023, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 septembre 2016 et liant l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à Madame [M] [N], concernant le bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5] ([Adresse 7]) ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS à titre provisionnel la somme de 5.194,55 euros, au titre de l’arriéré de loyers, de charges, indemnités d’occupation (décompte arrêté au 12 septembre 2024, échéance d’août 2024 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Madame [M] [N] à s’acquitter de sa dette, outre le loyer et les charges courants, en 36 mensualités de 144,29 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et dépens ;

DISONS que, pendant le cours des délais, les paiements s’imputeront sur les sommes dues au titre des loyers et des charges par priorité sur les intérêts et dépens ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés pour payer la dette en principal sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement, pendant le cours des délais accordés, d’une mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré de loyers et de charges, sept jours après l’envoi d’une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception :

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet ;

— le solde de la dette sera immédiatement exigible ;

— à défaut pour Madame [M] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— Madame [M] [N] sera tenue de payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale à 760,40 euros en tant que de besoin, l’y CONDAMNONS sous déduction des sommes versées au titre du paiement des loyers et des charges exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 9] Métropole AQUITANIS la somme de 75 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNONS Madame [M] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE