AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 2 octobre 2025

DOSSIER : N° RG 25/00160 – N° Portalis DBWS-W-B7J-EMUT

AFFAIRE : S.C.I. LHC / S.A.S. JCMTB AUBENAS

DEMANDERESSE :

S.C.I. LHC

ayant son siège 5 Place des Écoles, 07200 LABEGUDE

représentée par M^e Julien AUDIGIER, avocat au barreau d’ARDECHE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. JCMTB AUBENAS

ayant son siège 760 Route de Montélimar, 07200 SAINT-DIDIER-SOUS-AUBENAS

représentée par M^e Olivier MARTEL, avocat au barreau d’ARDECHE, postulant, M^e Emmanuelle MILLIAT, avocat au barreau de la DROME, plaidant

Nous, Jean-Paul Risterucci, président du tribunal judiciaire de Privas, tenant audience publique des référés, au Palais de Justice de Privas, assisté d’Audrey Guillot, greffière, lors de l’audience et lors du prononcé de la décision ;

Après audience tenue publiquement, le 4 septembre 2025 ;

Après mise en délibéré au 2 octobre 2025, pour mise à disposition au greffe ;

FAITS, PROCÉDURE – PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022, la SCI LHC a consenti à compter du 1er novembre 2022, pour une durée de neuf ans, un bail commercial à la Sasu NVNS, portant sur un local au premier étage d’un immeuble situé 760 route de Montélimar à Saint-Didier-sous-Aubenas (07), pour l’exercice d’une activité de centre d’esthétique et vente de produit liés, moyennant un loyer mensuel de 1 800 euros TTC.

Par procès-verbal des décisions de l’associé unique en date du 12 décembre 2024, la Sasu NVNS est devenue la SAS JCMBT Aubenas.

Le 13 mai 2025, la SCI LHC a fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour un montant de 4 116,64 euros au titre des arriérés de loyer des mois d’avril et mai 2025, de la clause pénale de 10% et du coût de l’acte.

Puis, par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, la SCI LHC a fait citer la SAS JCMTB Aubenas devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas sur le fondement des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et L. 145-41 du code de commerce afin de juger que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial est acquise, de constater en conséquence la résiliation dudit bail à la date du 14 juin 2025, d’ordonner l’expulsion de la SAS JCMTB Aubenas ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de la condamner à lui payer la somme de 7 849,66 euros TTC correspondant aux loyers et charges dus jusqu’à la date du 13 juin 2025 assortie des intérêts, à la somme de 1 077,75 euros TTC au titre de la clause pénale stipulée à l’article 25.3 du bail assortie des intérêts, de la condamner à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 %, conformément à l’article 26.3 du bail à compter du 14 juin 2025 et jusqu’à la libération totale des lieux et la remise des clés assortie des intérêts, de la condamner à lui payer une indemnité de relocation d’un montant de 11 941,58 euros TTC conformément à l’article 26.3 du bail assortie des intérêts ainsi qu’à la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, dont distraction au profit de Maître Julien Audigier.

La SCI LHC a actualisé sa demande qu’elle présente sous la forme d’une provision au titre des loyers et charges dus jusqu’à la date du 13 juin 2025 pour un montant de 7 632,87 euros TTC assortie des intérêts, au titre de la clause pénale stipulée à l’article 25.3 du bail, à la somme correspondant à 10 % de toutes les sommes dues par cette dernière assortie des intérêts.

La Sas JCMTB a constitué avocat mais ne soumet aucune prétention ni observation.

L’état des inscriptions ne porte pas la mention de créanciers inscrits.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans un bail prévoyant la résiliation de plein droit, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ; le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ;

En l’espèce, il est acquis que les parties sont liées par un bail dérogatoire portant sur un local à usage commercial, dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux ;

Le commandement de payer, signifié à la requête du bailleur par acte de commissaire de justice le 13 mai 2025 n’a pas été honoré dans le mois de sa délivrance de sorte que les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies et qu’il convient de faire droit à la demande de constatation de l’effet de la clause résolutoire du bail à la date du 14 juin 2025 ;

En conséquence de l’occupation du local sans droit ni titre, constitutive d’un trouble manifestement illicite après la résolution du contrat de bail, il convient d’ordonner sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile l’expulsion de la SAS JCMTB Aubenas, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ;

Il résulte du décompte produit que la SAS JCMTB Aubenas était redevable, à la date de la résolution du bail le 14 juin 2025, d’un arriéré de loyers et charges d’un montant de 5 400 euros TTC ;

Le bailleur ne peut réclamer, alors que le bail est résilié, solliciter un arriéré au titre d’une révision du loyer qu’il n’a pas appliqué aux termes convenues ;

Le montant de la quote-part des charges imputable au preneur ne sera pas retenu à défaut de présentation, autre qu’une répartition opérée par le bailleur, des justificatifs prévus par le contrat de bail ;

La clause pénale insérée au bail (article 25.3) d’un montant de 10 % représente 540 euros ;

La SAS JCMTB Aubenas sera condamnée à payer à la SCI LHC la somme de 5 400 euros portant intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance (article 25-1 du bail) et la somme de 540 euros au titre de la clause pénale ;

En outre, la SAS JCMTB est redevable, en raison de son occupation illicite des lieux depuis l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50 %, soit la somme de 2 700 euros TTC par mois à compter du 1er juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Enfin, la SCI LHC sollicite l’octroi d’une indemnité de relocation d’un montant de 11 941,58 euros TTC en application de l’article 1760 du code civil et de l’article 26.3 dernier alinéa du bail qui stipule qu’ « à titre d’indemnité pendant le temps nécessaire à la relocation estimée forfaitairement à six mois à compter de la reprise des lieux par le bailleur, il lui sera dû une somme égale au loyer qui aurait été perçu pendant cette période sur la base du dernier loyer exigible » ;

Cette disposition est susceptible de s’analyser en une clause pénale, par laquelle les parties évaluent forfaitairement et d’avance l’indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, et en conséquence d’être modulée par le juge en vertu de l’article 1231-5 du code civil ;

Compte tenu du montant que l’indemnité forfaitaire représente et de son caractère cumulatif, l’application de celle-ci appelle un examen au fond, si bien que l’obligation de la SAS JCMTB au titre de cette pénalité se heurte à une contestation sérieuse ;

La SAS JCMTB Aubenas qui succombe sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Cette condamnation sera assortie au profit de Maître Julien Audigier du droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile ;

La SAS JCMTB Aubenas sera également condamnée à payer la somme de 800 euros à la SCI LHC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Privas, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Vu les articles L 145-41 du code de commerce et 835 du code de procédure civile ;

Constatons la résiliation à la date du 14 juin 2025 du bail commercial liant la SCI LHC à la SAS JCMTB Aubenas, ainsi que l’occupation illicite des locaux à usage commercial situés 760 route de Montélimar à Saint-Didier-sous-Aubenas (07) ;

Ordonnons à la SAS JCMTB Aubenas de libérer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef, le local commercial situé 760 route de Montélimar à Saint-Didier-sous-Aubenas (07) à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Ordonnons, à défaut de ce faire, l’expulsion de la SAS JCMTB Aubenas ainsi que de tous occupants de son chef, des lieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

Condamnons la SAS JCMTB Aubenas à payer à la SCI LHC, à titre provisionnel, la somme de de 5 400 euros TTC portant intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chaque échéance (article 25-1 du bail) et la somme de 540 euros au titre de la clause pénale ;

Condamnons la Sas JCMTB Aubenas à payer à la SCI LHC une provision d’un montant de 2 700 euros TTC par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due à compter du mois de juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Rejetons toute autre demande de la SCI LHC ;

Prononce à l’encontre de la SAS JCMTB Aubenas condamnation aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 13 mai 2025, assortie au profit de Maître Julien Audigier du droit de recouvrement direct de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS JCMTB Aubenas à payer à la SCI LHC la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président