Tribunal Judiciaire de Bordeaux, Ppp referes, 7 novembre 2025, n° 25/01305

TJ Bordeaux 7 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des loyers
La cour a constaté que les locataires n'avaient pas respecté le délai de deux mois pour régulariser leur dette, permettant ainsi à la société VILOGIA de se prévaloir de la résiliation du bail.
Accepté
Créance locative non contestée
La cour a jugé que la créance était non contestée et a ordonné le paiement d'une indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers et charges.
Accepté
Occupation des lieux après résiliation
La cour a estimé que les locataires devaient payer une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à leur départ effectif des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bordeaux, ppp réf., 7 nov. 2025, n° 25/01305
Numéro(s) :	25/01305
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée en référé avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alice SIMOUNET
Parties :	S.A. VILOGIA

Texte intégral

Du 07 novembre 2025

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/01305 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2XXA

S.A. VILOGIA

[F] [P],

[E] [P]

— Expéditions délivrées à

M. et Mme [P]

— FE délivrée à

M^e Alice SIMOUNET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 novembre 2025

PRÉSIDENT : Madame Isabelle LAFOND, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A. VILOGIA

RCS [Localité 13] METROPOLE N° 475 680 815

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par Maître Alice SIMOUNET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL RACINE BORDEAUX

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [P]

[Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 4]

[Localité 3]

Absent

Madame [E] [P]

[Adresse 5] [Adresse 11] [Adresse 4]

[Localité 3]

Présente

DÉBATS :

Audience publique en date du 19 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 16 Juin 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2010, la société anonyme d’Économie Mixte de Construction Immobilière de [Localité 9] (SAEMCIB) a donné à bail à Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] un logement situé [Adresse 6] [Adresse 12] [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer de 744,59 euros charges comprises.

Par traité de fusion du 17 octobre 2014, la SAEMCIB a été absorbée par la société anonyme d’HLM VILOGIA (VILOGIA), celle-ci devenant la nouvelle société bailleresse.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, VILOGIA a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 4.079,10 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, VILOGIA a assigné Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location et ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Ordonner que faute par eux de ce faire, il sera procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 6.779,28, représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

— Les condamner solidairement au paiement des loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à leur départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— Les condamner solidairement au paiement de la somme de 400,00 euros, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du Code de procédure civil;

— Les condamner au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (Article 696 du Code de procédure civile).

L’affaire a été débattue à l’audience du 19 septembre 2025.

Lors de l’audience du 19 septembre 2025, la SA VILOGIA, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7.184,67 euros au 9 septembre 2025 et confirme le surplus des termes de sa demande initiale sauf à indiquer qu’elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation valant conclusions, soutenue oralement à l’audience pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de la VILOGIA.

En défense, Madame [E] [P], comparant en personne, expose qu’elle ne conteste pas la dette. Elle sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 150 euros en sus du loyer courant. Elle expose que Monsieur [F] [P] a quitté le domicile conjugal le 29 février 2024 et qu’ils sont séparés. Elle indique travailler en CDI comme commis de cuisine et percevoir 1.637,00 euros de revenus en totalité, elle explique vivre avec son fils de 27 ans et sa fille handicapée de 29 ans qu’elle reçoit le week-end. Elle souhaite rester dans le logement le temps de trouver un appartement moins grand.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [F] [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été porté à l’audience à la connaissance des parties comparantes.

À l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

— Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 17 juin 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 19 septembre 2025.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 20 juin 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

— Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.

Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai d’un mois pour régulariser la dette. Toutefois, les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 étant d’ordre public, il y a lieu de retenir que les locataires disposaient d’un délai de deux mois pour régulariser leur dette et non d’un mois.

VILOGIA a fait signifier à Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 4.079,10 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 19 juin 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires n’ont pas réglé les causes dudit commandement dans le délai de deux mois.

Ce défaut de régularisation fonde la SA VILOGIA à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 20 août 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.

Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment du diagnostic social et financier, que Madame [E] [P] a repris le paiement intégral du loyer courant et apparaît en situation de régler, en plus du loyer et des charges courants, l’arriéré locatif, moyennant des délais de paiement.

Par suite, et dès lors que la société bailleresse ne s’y oppose pas, il y a lieu d’accorder aux époux [P] des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la SA VILOGIA sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P].

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier montant du loyer et des charges, soit 1.023,65 euros par mois, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA VILOGIA produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 7.184,67 euros à la date du 9 septembre 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent pour certains des dépens (73,09 + 61,35 + 155 + 138,63 = 428,07 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de la créance n’étant pas contesté ni sérieusement contestable, Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] seront donc condamnés au paiement de la somme de 6.756,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 9 septembre 2025 – échéance du mois de septembre 2025 non comprise.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Dans l’hypothèse où Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] ne respecteraient pas les délais de paiement accordés et en seraient déchus, ils seront en outre condamnés au paiement des indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 1er septembre 2025 égales au montant mensuel précité.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] sont mariés.

Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette jusqu’à ce qu’une décision de divorce soit transcrite en marge des actes de l’état civil, par application des articles 220 et 1751 du Code civil. En conséquence, les condamnations au paiement au titre du bail seront prononcés solidairement.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis in solidum à la charge de Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P].

En revanche, leur situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par VILOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 20 août 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 23 juin 2010 entre d’une part, la société anonyme d’Économie Mixte de Construction Immobilière de [Localité 9] (SAEMCIB) aux droits de laquelle vient la S.A VILOGIA et d’autre part, Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P], relatif au logement situé [Adresse 7]. [Adresse 4] à [Localité 10] ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] à payer à la S.A VILOGIA la somme de 6.756,60 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 9 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 non comprise), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS à Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] la faculté de se libérer de leur dette en 36 mensualités successives de 150 euros chacune, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette en principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision, les suivantes, avant le 10 de chaque mois, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

– la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

– si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;

– qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

– qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale à 1.023,65 euros par mois et CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] à son paiement, au profit de la SA VILOGIA, à compter du 1er septembre 2025, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [P] et Madame [E] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la dénonciation à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS les plus amples demandes formées par la SA VILOGIA;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION