Cour d’appel de [Localité 1]

Tribunal de Proximité de ROCHEFORT

Juge des contentieux de la protection

Décision du : 02 Avril 2026

N° RG 25/00076 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FQMU

Minute : 26/00078

JUGEMENT

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président :

Eloïse CORMIER, juge des contentieux de la protection

Greffier :

Catherine DEHIER, greffier lors des débats et du prononcé

DEMANDEURS

Monsieur [G] [O]

né le 02 Novembre 1947 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 1]

comparant

Madame [Y] [K]

née le 11 Janvier 1948 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

ET

DEFENDEUR

Monsieur [E] [Q]

né le 17 Juin 1946 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

–ooOoo--

Débats public tenus à l’audience publique du 05 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 02 Avril 2026

Décision publique

Jugement prononcé le 02 Avril 2026 par mise à disposition au greffe.

Envoyé le :

expédition conforme :

Monsieur [G] [O]Madame [Y] [K]Monsieur [E] [Q]Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités

copie exécutoire :

Monsieur [G] [O]Madame [Y] [K]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 15 septembre 2021, Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] ont donné en location à Monsieur [E] [Q] et Madame [V] [X] épouse [Q] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer de 591,25 euros.

Par avenant du 30 mars 2023, Monsieur [E] [Q] est devenu le seul locataire des lieux suite à sa séparation avec Madame [V] [X] épouse [Q] et au départ de celle-ci, à compter du 01 avril 2023.

Le 27 mars 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] ont fait délivrer à leur locataire un commandement de payer un arriéré de loyers de 3547,50 € mentionnant la clause résolutoire du bail.

Par acte de Commissaire de justice en date du 21 août 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] ont fait assigner Monsieur [E] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Rochefort aux fins de :

— prononcer la résiliation du contrat de location ;

— ordonner l’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier;

— le condamner à lui payer la somme de 5912,50 € à la date du 17 juillet 2025, sauf à parfaire ;

— le condamner au paiement des loyers et charges impayés du jour de l’assignation au jour du jugement à intervenir et avec intérêts ;

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux, indemnité qui sera indexée, comme le loyer, et avec intérêts de droit ;

— le condamner à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

Le diagnostic social et financier prévu par l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 renseigne que Monsieur [Q] est retraité et vit seul dans le logement. Il perçoit une retraite de 2147 euros. Il a expliqué les impayés de loyer par une panne d’ordinateur l’ayant fait perdre ses repères, le loyer étant réglé par virement effectué via l’ordinateur, ce qu’il avait alors oublié. Il s’était engagé à se présenter à l’agence immobilière gestionnaire afin de mettre en place un plan de remboursement et un prélèvement automatique

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 février 2026.

A l’audience, Monsieur [G] [O], seul présent, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8077,50 euros, précisant que le dernier loyer appelé avant l’audience n’a pas été réglé. Il s’oppose à la suspension des effets de la clause résolutoire et à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [E] [Q] n’a pas comparu bien que régulièrement assigné à étude. La présente décision, susceptible de recours, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

L’assignation a régulièrement été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 22 août 2025, soit six semaines au moins avant l’audience, ainsi que l’exige l’article 24, § III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par l’article 27-I-1° de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Au regard des pièces versées aux débats (décompte des loyers échus et charges au 02 février 2026), Monsieur [E] [Q] reste devoir à Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] la somme de 8077,50 euros (échéance de Février 2026 non comprise).

En conséquence, Monsieur [E] [Q] sera condamné au paiement de cette somme outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, ces nouvelles dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. 023, en ce

En l’espèce, le bail, conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet dans les deux mois suivants, le bail sera résilié de plein droit.

Le 27 mars 2025, Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] ont fait délivrer à Monsieur [E] [Q] un commandement de payer un arriéré de loyers, rappelant la clause résolutoire prévue au bail. Or, il apparaît que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement réglées dans le délai de deux mois.

Il convient en conséquence de constater au 27 mai 2025, la résiliation du bail.

A compter de cette date, Monsieur [E] [Q] est devenu occupant sans droit ni titre du logement.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dès la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Il résulte du décompte produit que Monsieur [Q] n’a pas réglé le dernier loyer appelé avant l’audience et qu’en plus d’un an, il n’a réglé que deux loyers. La dette locative est particulièrement élevée. Il n’a pas comparu pour exposer sa situation financière et solliciter des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire, ce à quoi s’oppose Monsieur [O].

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire ni de lui accorder des délais de paiement.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 mai 2025, Monsieur [E] [Q] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du dernier loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner Monsieur [E] [Q] au paiement de cette indemnité à compter 27 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Monsieur [E] [Q] succombe à l’action, il sera donc condamné aux entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. Monsieur [O] ne justifie toutefois d’aucun frais irrépétibles exposés, il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et les circonstances de la cause de sorte qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en vertu de l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, exécutoire de plein droit par provision, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail prenant effet au 15 septembre 2021 et modifié par l’avenant du 30 mars 2023, entre Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] ainsi que Monsieur [E] [Q] sont réunies à la date du 27 mai 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [Q] à de quitter les lieux dès la signification du présent jugement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, à l’expiration de ce délai, l’expulsion de Monsieur [E] [Q] à ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE au montant du loyer courant, augmenté des charges éventuelles, l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [Q] à Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] et le CONDAMNE en conséquence au paiement de cette somme à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération totale des lieux

CONDAMNE Monsieur [E] [Q] à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] la somme de 8077,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 02 février 2026 (échéance de Février 2026 non comprise), outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [E] [Q] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE Monsieur [G] [O] et Madame [Y] [K] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de l’emploi, du travail et des solidarités pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé le 02 avril 2026 par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de proximité de Rochefort conformément aux dispositions des articles 450 et 456 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame CORMIER, Vice-Présidente et par Madame DEHIER, Greffière.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION