N° RG 25/00062 – N° Portalis DBXY-W-B7J-FH64

Minute N°25/00352

Chambre 1

BAUX PROFESSIONNELS – DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS FORMEE PAR LE BAILLEUR EN FIN DE BAIL EN RAISON DES DEGRADATIONS OU DES PERTES IMPUTABLES AU LOCATAIRE

expédition conforme

délivrée le :

Maître Dominique DE [V]

Maître Nicolas JOSSELIN

copie exécutoire

délivrée le :

Maître Dominique DE FREMOND

Maître Nicolas JOSSELIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE QUIMPER

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Agnès RENAUD, Première vice-présidente,

ASSESSEURS : Madame Aurore POITEVIN, Vice-présidente,

Monsieur Bertrand MLEKUZ, Vice-président ;

GREFFIER lors du prononcé : Monsieur Antoine HOCMARD ;

DÉBATS : en audience publique le 07 Octobre 2025, date à laquelle la présidente a indiqué que l’affaire était mise en délibéré et le prononcé renvoyé au 02 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile ;

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDEUR :

Monsieur [X] [H]

né le 04 Février 1968 à [Localité 1] (BAS RHIN)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Nicolas JOSSELIN de la SELARL VALADOU – JOSSELIN & ASSOCIÉS, avocats au barreau de QUIMPER

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [B] [L]

société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Vannes sous le numéro 800 110 025, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Dominique DE FREMOND de l’ASSOCIATION MONDRIAN AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-MALO

FAITS-PROCÉDURE-PRÉTENTIONS

La société [B] [L] est une EARL ayant pour activité principale l’exploitation de laverie automatique.

Cette société a exploité une laverie dans un local commercial, situé [Adresse 3], sur la commune de [Localité 2], depuis le 1er mars 2018, jusqu’au 31 décembre 2022.

Une activité de laverie s’exerçait antérieurement dans les locaux depuis 1992, initialement par Monsieur [P] [I], propriétaire des murs.

Le 13 avril 2004, Monsieur [I] a donné le local commercial à bail, à Monsieur et Madame [M], lesquels ont par suite cédé leur bail commercial à Monsieur [T] le 9 janvier 2012. Le 10 janvier 2013, Monsieur [T] a sollicité le renouvellement du bail.

Par suite, Monsieur [T] a cédé son droit au bail à l’EURL [B] [L] le 1er mars 2018.

Suivant acte authentique en date du 4 août 2020, Monsieur [X] [H] a acquis le local commercial auprès de Monsieur [P] [I] pour un prix de 40 000 €.

Le 13 avril 2022, Monsieur [H] notifiait à son locataire une révision du loyer mensuel portant celui-ci de la somme de 357 € HT à 716,46 € HT. L’EURL [B] [L] s’y opposait en rappelant les conditions contractuelles de l’avenant du 1er septembre 2012. Dès lors le loyer était révisé à la somme de 408,56 €.

Par courrier recommandé en date du 8 juin 2022, l’EURL [B] [L] a notifié son congé à Monsieur [H] à effet au 31 décembre 2022.

Un procès-verbal de sortie des lieux contradictoire a été dressé par l’intermédiaire de Maître [Z], Commissaire de justice, le 2 janvier 2023.

Par courriel des 27 février 2023, 10 mars 2023, 24 mars 2023 puis par courrier recommandé du 5 avril 2023, l’EURL [B] [L] réclamait à Monsieur [H] la restitution du dépôt de garantie.

Par acte authentique au rapport de Maître [K], Notaire à [Localité 3] en date du 28 février 2023, Monsieur [X] [H] a vendu le local commercial à Monsieur [E] [D] et Madame [R] [U] moyennant le prix de 60 000 €.

Suivant courrier officiel du 8 février 2024, par l’intermédiaire de son Conseil, Monsieur [H] reprochait à la Société [B] [L] l’existence de divers dégradations dans le local commercial et sollicitait le paiement du coût des travaux de reprise à hauteur de 34 683,72 €, outre une somme de 36 000 € au titre de la perte de la valeur du bien à la revente.

En réponse, le Conseil de l’EURL [B] [L] sollicitait les factures des travaux évoqués, les justificatifs du prix d’acquisition et de revente du local commercial.

Par acte en date du 5 janvier 2025, Monsieur [X] [H] a faut assigner la SARL [B] [L] devant le Tribunal Judiciaire de QUIMPER;

Il demande au Tribunal de :

Vu les articles 1728 et suivants du Code Civil,

Vu l’article L.145-40-1 du Code de Commerce

Vu le contrat de bail

— Condamner la SARL [B] [L] au paiement de la somme de 34 683,72 € correspondant aux préjudices liés aux dégradations causées par elle sur le bien lui appartenant, assortie des intérêts au taux légal ;

— Condamner la SARL [B] [L] au paiement de la somme de 490,27 € par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au jour du paiement de l’indemnisation qui a vocation à être octroyée au regard des préjudices soit, à ce jour, la somme de 24 x 490,27 € = 11 766,48 € H.T (somme à parfaire) ;

— Condamner la SARL [B] [L] au paiement de la somme de 5 000 € lié au préjudice moral et de tracasseries subis ;

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de la SARL [B] ;

— Condamner la SARL [B] [L] au versement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, l’EURL [B] [L] demande au Tribunal de :

Vu l’article L.145-40-1 du Code de Commerce,

Vu l’article 1731 du Code Civil,

Vu l’article 1240 du Code Civil,

À titre principal,

— Débouter Monsieur [X] [H], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

— Condamner Monsieur [X] [H] à restituer le dépôt de garantie versé par la Société [B] [L], soit la somme de 980,54 €, outre intérêt au taux légal depuis la mise en demeure adressée le 5 avril 2023 ;

À titre subsidiaire,

— Limiter le préjudice lié aux pertes locatifs à la période du 1er janvier 2023 au 28 février 2023, date de la vente du local par le demandeur ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [X] [H], au paiement d’une indemnité de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir en cas de condamnation de la Société [B] [L] ;

— Condamner Monsieur [X] [H], aux entiers dépens, y compris ceux éventuels d’exécution.

Pour l’exposé des moyens développés par les parties, le Tribunal se réfère expressément aux conclusions notifiées le :

2 octobre 2025 par Monsieur [H] ;30 septembre 2025 par la SARL [B] [L].

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article L.145-40-1 du Code de Commerce :

« Lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de

cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil. »

Cette disposition est d’ordre public.

Cet article issu de la Loi n°2014-626 du 18 juin 2014 est applicable depuis le 20 juin 2014.

La jurisprudence a précisé les conditions d’application de cet article. Ainsi, il s’applique aux baux renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de ce texte. Néanmoins, la jurisprudence exige une prise de possession des lieux pour faire application de cet article. Ainsi, un bail prolongé même après l’entrée en vigueur de la loi ne nécessite pas un état des lieux, dès lors que le preneur ne change pas, contrairement à la cession d’un bail commercial, qui entraîne nécessairement une prise de possession des lieux.

En l’espèce, il n’est pas établi qu’un état des lieux d’entrée a été réalisé par le propriétaire de l’époque Monsieur [I], lors de la prise à bail et donc de possession des lieux par l’EURL [B] [L] en 2018. Il convient de rappeler que le propriétaire est légalement informé de la cession, puisqu’il doit donner son autorisation (cf le courrier de Monsieur [I] en date du 18 janvier 2018).

Dans ces conditions, le bailleur, Monsieur [H] ne peut invoquer les dispositions de l’article 1731 du Code Civil.

Il lui appartient par conséquent de prouver que lors de l’entrée dans les lieux de l’EURL [B] [L], le local commercial était en bon état, ce qu’il ne fait pas.

Au contraire, il résulte de l’attestation produite par l’EURL [B] [L] établie par Monsieur [T], précédant preneur, du mauvais état du local lié à l’humidité et générant des dégradations de la peinture, des enduits et de l’encadrement de la vitrine et du mur en pierre outre l’odeur de moisissures. Il précise d’ailleurs que compte tenu de l’état dégradé du local, il n’a jamais souhaité l’acquérir, malgré les demandes réitérées de Monsieur [I].

Monsieur [I] confirme que ni lui-même lorsqu’il exploitait le local, ni aucun des preneurs successifs n‘ont fait de travaux dans le local, soit pendant 30 ans (1992 – 2022). Et quand bien même, lors de la signature du bail entre Monsieur [I] et les époux [M], le local était « en bon état », il convient de rappeler que ce bail a été signé en 2004, soit 14 ans avant l’entrée dans les lieux de l’EURL [B] [L].

Aux termes de l’acte de vente intervenu le 4 août 2020, en page 2 OBJET DU CONTRAT, « l’acquéreur déclare parfaitement connaître lesdits biens pour les avoir visités en vue du présent acte et s’être entouré de tous éléments d’informations nécessaires à tous égards ». À ce titre, Monsieur [H] disposait de diagnostics établis les 18 février 2020 et 20 mai 2020, relevant d’une part la présence d’insectes lignivores dans les parties communes de l’immeuble mais aussi un taux d’humidité de 70 à 80 % dans le local commercial, générant une dégradation des enduits.

Il convient de rappeler que le local commercial de 30,09 m² a été vendu à Monsieur [H] en août 2020 pour la somme de 40 000 €, en centre ville de [Localité 2], soit 1 330 € le m², quand Monsieur [H] soutient dans ses écritures que le prix à la revente en février 2023 aurait dû être de 3 273 €/m². Il s’en déduit que la modicité du prix de vente en 2020 n’était que le reflet de l’état du local commercial dont Monsieur [H] a déclaré devant Notaire qu’il en connaissait parfaitement l’état.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [H] sera débouté de sa demande formée contre la société [B] [L] au titre des réparations locatives, demande formée plus d’une année après que ce dernier a lui-même revendu le local commercial.

— Sur la demande au titre de la perte de revenus locatifs

Monsieur [H] demande à voir condamnée la société [B] [L] à lui verser la somme de 11 766,48 € H.T. qu’il calcule comme suit : 490,27 € par mois à compter du 1er janvier 2023 jusqu’au jour du paiement de l’indemnisation soit, au jour de la demande 24 x 490,27 €.

Cette demande appelle quelques observations.

D’une part, la période ne pourrait courir que du 1er janvier 2023 au 28 février 2023, date à laquelle, passée cette date et n’étant plus propriétaire, il n’avait plus vocation à percevoir des loyers.

En outre, la demande ne peut porter que sur une perte de chance de pouvoir louer le local commercial, ce qui se traduit en principe par un pourcentage du loyer et non par son montant dans son intégralité.

Ces observations étant faites, dans la mesure où Monsieur [H] échoue à démontrer que l’EURL [B] [L] est responsable du mauvais état des locaux, il sera débouté de sa demande.

— Sur la demande au titre du préjudice moral

Monsieur [H] étant débouté de l’ensemble de ses demandes, celle au titre de son préjudice moral, lequel n’est en tout état de cause pas établi, sera rejetée.

— Sur la demande reconventionnelle de L’EURL [B] [L] en restitution du dépôt de garantie

Lors des premiers échanges entre les parties et postérieurement à l’état des lieux de sortie, Monsieur [H] ne s’était pas montré opposé à la demande de restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’en témoigne son courriel du 27 février 2023, calculant lui-même ce montant indexé sur le montant des derniers loyers perçus, soit 980,54 €.

Pour autant, malgré les demandes réitérées de son locataire et un courrier recommandé du 5 avril 2023, Monsieur [H] n’a jamais restitué ce dépôt de garantie, alors même que dans le même laps de temps, il avait déjà revendu le local commercial faisant passage une petite plus-value de 20 000 €.

En conséquence des développements précédents, Monsieur [X] [H] sera condamné à verser à la société [B] [L], la somme de 980,54 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 avril 2023.

— Sur les frais et dépens

Il apparaît particulièrement inéquitable de laisser à la société [B] [L] la charge des frais exposés dans le cadre du présent litige.

Toutefois sa demande au titre des frais irrépétibles sera ramenée à de plus justes proportions.

En conséquence, Monsieur [X] [H] qui succombe au sens de l’article 696 du Code de Procédure Civile sera condamné à verser à la société [B] [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile en sus des entiers dépens y compris ceux éventuels d’exécution.

— Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au Greffe

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande formée contre la société [B] [L] au titre des réparations locatives ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande au titre de la perte de revenus locatifs ;

DÉBOUTE Monsieur [X] [H] de sa demande au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à restituer à la société [B] [L] le dépôt de garantie soit la somme de 980,54 €, outre intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 avril 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] à verser à la société [B] [L] la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Monsieur [X] [H] aux entiers dépens y compris ceux éventuels d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits par A. RENAUD, Première Vice-Présidente et par A. HOCMARD, Greffier

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE