TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CAJGFINFER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître FORESTIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/04681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZNV

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEURS

Monsieur [V] [M],

Madame [R] [F] épouse [M],

Monsieur [B] [M], représenté par ses parents Monsieur [M] [V] et Madame [M] née [F] [R],

Madame [Y] [M] représenté par ses parents Monsieur [M] [V] et Madame [M] née [F] [R],

demeurant tous [Adresse 3]

représentés par Maître FORESTIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #R197

DÉFENDERESSE

Madame [I] [U],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître CAJGFINGER, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E390

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-016643 du 28/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/04681 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZNV

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 septembre 2005 à effet au 1er octobre 2005, M. [A] [E] a donné à bail à Mme [I] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] à [Localité 4], pour un loyer mensuel de 400 euros outre 30 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2023, Mme [J] [P] veuve [E], venant aux droits de M. [A] [E], décédé, a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 30 septembre 2023.

Par acte notarié du 19 juin 2023, Mme [J] [P] veuve [E] a vendu le bien à M. [V] [M] et Mme [R] [F] et à leurs enfants mineurs, M. [B] [M] et Mme [Y] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, M. [V] [M] et Mme [R] [F] et M. [B] [M] et Mme [Y] [M], représentés par leurs parents, ont fait assigner Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé pour vente notifié le 17 janvier 2023,

— ordonner l’expulsion de Mme [I] [U] et de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— condamner Mme [I] [U] à leur payer les sommes suivantes :

une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises qui serait dû si le bail s’était poursuivi, outre revalorisation légale,

-5 000 euros au titre des dommages et intérêts,

3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens comprenant le coût du congé, du procès-verbal de constat du 2 octobre 2023 et l’assignation.

Appelée à l’audience du 2 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties pour mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 9 avril 2025.

A l’audience du 9 avril 2025, M. [V] [M] et Mme [R] [F] et M. [B] [M] et Mme [Y] [M], représentés par leurs parents, représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils maintiennent les demandes de leur assignation en dehors des demandes de voir valider le congé pour vendre et d’expulsion devenues sans objet, Mme [I] [U] ayant quitté les lieux le 28 février 2024. Ils sollicitent, par ailleurs, de manière additionnelle, le paiement de la somme de 8 939 euros au titre de l’arriéré de charges et loyers arrêté au 28 février 2025.

Mme [I] [U], représentée par son conseil, a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de M. [V] [M] et Mme [R] [F] et M. [B] [M] et Mme [Y] [M], représentés par leurs parents et subsidiairement que lui soit octroyer un délai de 24 mois afin d’apurer l’arriéré de loyer. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation des demandeurs à verser à son avocat la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1992 et aux dépens.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civil, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges et au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Il ressort du décompte établi par le bailleur que la somme due au titre des loyers échus s’élève à 8 939 euros à la date du 28 février 2025. Cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Mme [I] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée à payer la somme de 8 939 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, s’il est vrai que le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute, il convient de constater que le préjudice de privation de jouissance a été réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Les demandeurs ne justifient pas d’un autre préjudice, ils affirment qu’ils avaient l’intention d’effectuer des travaux permettant de louer le bien pour un loyer mensuel de 850 euros mais ne produisent aucun élément pour en attester.

S’agissant des factures de recherches de fuite produites, il n’est produit aucune pièce démontrant que Mme [I] [U] avait été sollicitée pour donner accès à l’appartement, il n’est donc pas établi qu’elle ait commis une faute en refusant l’accès. De plus, il résulte de la facture du 26 mars 2025, que l’installation de l’appartement est vétuste, en l’absence de plus d’élément il n’est pas certain que les conséquences des désordres générés par les fuites constatées doivent être imputées au preneur.

Enfin, aucun élément n’est produit sur l’état de l’appartement à la date de la restitution des lieux justifiant l’allocation de dommages et intérêts pour le débarras et la mise en déchetterie.

Ainsi, la demande de dommages et intérêts est rejetée.

Sur la demande de délais pour payer la dette

En vertu de l’article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Au regard de la situation de Mme [I] [U], qui justifie d’un revenu fiscal de référence de 15 311 euros pour l’année 2023 et d’un salaire mensuel de 1 523,23 selon la fiche de paye du mois de septembre 2024, elle sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif ci-après.

Il sera toutefois précisé qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [I] [U], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Les dépens comprendront le coût de l’assignation mais ne comprendront pas le coût du congé et du procès-verbal de constat du 2 octobre 2023 qui sont des actes qui ne sont pas juridiquement indispensables à l’introduction de la présente procédure judiciaire.

L’équité et la situation économique des parties justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [I] [U] à verser à M. [V] [M] et Mme [R] [F] et M. [B] [M] et Mme [Y] [M], représentés par leurs parents, M. [V] [M] et Mme [R] [F], la somme de 8 939 euros, arrêté au 28 février 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation,

AUTORISE Mme [I] [U] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités de 370 euros, la dernière soldera la dette en principal et intérêts,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible,

REJETTE les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1992,

CONDAMNE Mme [I] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation mais ne comprendront pas le coût du congé et du procès-verbal de constat du 2 octobre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection