TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 24 NOVEMBRE 2025

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N° RG 25/02510 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FFBC

Minute 25-

Jugement du :

24 novembre 2025

La présente décision est prononcée le 24 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de MadameNathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière pour la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 29 septembre 2025

DEMANDEUR :

S.A. PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la société anonyme l’EFFORT REMOIS

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Madame [N] [W]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte de proposition de logement en date du 15 décembre 2009 accepté le 18 décembre suivant suivi d’un acte sous-seing privé incomplet en date du 29 décembre 2009, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Madame [N] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 11] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel révisable de 242,34 € outre une provision pour charges mensuelles générales d’un montant de 100,19 € ainsi qu’une provision pour charges de chauffage de 54,83 € par mois.

Aux termes d’une opération de réadressage, l’adresse de l’immeuble a changé et est devenue [Adresse 7].

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025 pour un montant en principal de 3530,16 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 1er juillet 2025, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame [N] [W] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 29 décembre 2009 par application de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail verbal pour inexécution des obligations du locataire concernant le logement sis [Adresse 2] devenu [Adresse 6] ;

— Dire Madame [N] [W] occupant sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [N] [W] au paiement de :

— la somme de 6811,23 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— les entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [N] [W] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 8 janvier 2025.

A l’audience du 29 septembre 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 7907,87 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au motif qu’il s’agit de la 2e procédure d’expulsion dont la locataire fait l’objet.

Madame [N] [W], présente à l’audience, explique qu’elle est en recherche d’emploi et qu’elle perçoit des aides sociales à hauteur de 1500 €. Elle explique l’arriéré locatif notamment par le fait qu’elle a envoyé de l’argent à son père malade. Elle justifie avoir rempli une déclaration de surendettement sans qu’elle sache si elle a été réellement déposée auprès de la commission.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève qu’elle vit dans le logement avec ses 3 enfants âgés de 21,16 et 7 ans et qu’elle envisage de déposer un dossier de surendettement.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 novembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 2 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 29 décembre 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2025, pour la somme en principal de 3530,16 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025 compte tenu de la computation des délais prévus aux articles 642 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail certes incomplet mais non contesté par la locataire, un commandement de payer et un décompte arrêté au 6 septembre 2025 et qui démontre que Madame [N] [W] restait devoir la somme de 7907,87 euros à cette date.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que :

« Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Madame [N] [W] a sollicité l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat et le bailleur s’y est opposé.

L’examen du relevé de compte en date du 6 septembre 2025 montre que la locataire a effectué un règlement inférieur au loyer en août 2025 et n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [N] [W] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [N] [W] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 7 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des faibles ressources dont bénéficie Madame [N] [W] et de l’importance de la dette, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [Z] [K] [G] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Il convient également de lui rappeler que la dette de loyers est prioritaire à tout autre et qu’elle doit transmettre chaque année le justificatif de son assurance locative au bailleur.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [N] [W], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [N] [W] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 décembre 2009 entre la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS et Madame [N] [W] concernant l’appartement situé [Adresse 8] à [Localité 12] sont réunies à la date du 10 mars 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [N] [W] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [N] [W] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS la somme de 7907,87 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 6 septembre 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [N] [W] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 330 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 7 septembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [N] [W] à verser à la SA PLURIAL NOVILIA venant aux droits de la SA L’EFFORT REMOIS la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [N] [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 24 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge