TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

03 Février 2025

N° RG 24/03591 – N° Portalis DB3R-W-B7I-Y4XU

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les balcons de Villerenne” sis 27-29 avenue du Ponant 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE pris en la personne de son syndic :

C/

[S] [K], [W] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “Les balcons de Villerenne” sis 27-29 avenue du Ponant 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE pris en la personne de son syndic :

Cabinet ECOSYNDIC

2 rue René Bazin

75016 PARIS

représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1811

DEFENDEURS

Monsieur [S] [K]

8 allée Germaine Tillon

35850 GEVEZE

défaillant

Madame [W] [K]

8 allée Germaine Tillon

35850 GEVEZE

défaillant

En application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2024 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier « les Balcons de Villerenne » sis 27-29, Avenue du Ponant à VILLENEUVE-LA-GARENNE (92390) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] dans le règlement des charges dont ils sont redevables, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, la société ECOSYNDIC, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 29 avril 2024, aux fins de voir :

— CONDAMNER solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement d’une somme de 7.957,04 euros au titre des charges courantes impayées (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).

— ORDONNER la capitalisation des intérêts.

— CONDAMNER solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement d’une somme de 3.000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

— RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

— CONDAMNER solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « les Balcons de Villerenne » sis 27-29, Avenue du Ponant – 92390 VILLENEUVE-LA-GARENNE une indemnité d’un montant de 1.200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] assignés à domicile, par acte remis à domicile, n’ont pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l’assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 mai 2024 et l’affaire a été fixée à l’audience du 10 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « rappeler » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale,

— un extrait du compte pour la période du 15 mai 2019 au 1er avril 2024,

— les appels de fonds adressés aux défendeurs,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 23 avril 2018, 9 avril 2019, 30 janvier 2020, 29 juin 2021, 17 mai 2022, 4 avril 2023 et 23 avril 2024 ainsi que les attesta-tions de non-recours afférentes à ces assemblées générales,

— le contrat de syndic.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 7.957,04 euros au titre des charges arrêtées au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse).

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 7.927,04 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 222 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 7.735,04 euros au titre des charges impayées entre le 15 mai 2019 et le 1er avril 2024 incluant l’échéance du 2ème trimestre 2024.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Madame et Monsieur [K] sont propriétaires des lots n°42 et 88 de l’état descriptif de division.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 23 avril 2018, 9 avril 2019, 30 janvier 2020, 29 juin 2021, 17 mai 2022, 4 avril 2023 et 23 avril 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices courant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices courant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d’un montant de 7.735,04 euros.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, le 29 avril 2024.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de ces intérêts de retard dans la partie discussion de ses écritures. Il convient toutefois de relever que cette prétention n’est pas soulevée dans le dispositif de celles-ci. Le tribunal, qui est lié par les termes dudit dispositif, ne peut dès lors statuer sur ce point.

En conséquence, Madame et Monsieur [K] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.735,04 euros au titre des charges dues pour la période du 15 mai 2019 au 1er avril 2024.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, le tribunal ne peut statuer sur les intérêts de retard concernant les charges de copropriété dues pour la période du 15 mai 2019 au 1er avril 2024 car le syndicat des copropriétaires ne l’a pas sollicité dans le dispositif de ses écritures. Ces intérêts de retard ne pouvant être octroyés, il ne sera donc pas fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 222 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

En l’espèce, les frais de vacation et de relance facturés par le syndic, d’un montant total de 222 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes. En outre, ils sont antérieurs à la mise en demeure du 28 février 2023.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement et devra recréditer la somme de 222 euros sur le compte des défendeurs.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de Madame et Monsieur [K] dans le paiement régulier de leurs charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que Madame et Monsieur [K] seront condamnés à lui payer.

Sur la condamnation solidaire des défendeurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite que les défendeurs soient condamnés solidairement au paiement des charges, des dommages-intérêts, des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

La matrice cadastrale produite aux débats indique que Madame et Monsieur [K] ont acquis leurs lots n°42 et 88 en indivision.

En outre, le syndicat des copropriétaires produit un extrait du règlement de copropriété, dont le premier aliéna de l’article 53 stipule une solidarité entre les propriétaires d’un même lot concernant le paiement des « charges » :

« En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les copropriétaires indivis seront solidairement responsables vis à vis du syndicat des copropriétaires, du paiement des toutes les charges afférentes audit lot ».

Partant, il sera fait droit à sa demande de condamnation solidaire des défendeurs s’agissant des seules charges. Madame et Monsieur [K] seront condamnés in solidum, pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

Madame et Monsieur [K], qui succombent, supporteront la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Il lui sera alloué une somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que Madame et Monsieur [K] seront condamnés à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « les Balcons de Villerenne » sis 27-29, avenue du Ponant à VILLENEUVE-LA-GARENNE (92390) représenté par son syndic la somme de 7.735,04 euros au titre des charges dues pour la période du 15 mai 2019 au 1er avril 2024,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « les Balcons de Villerenne » sis 27-29, avenue du Ponant à VILLENEUVE-LA-GARENNE (92390) représenté par son syndic :

— la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande de capitalisation des intérêts échus,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance (222 euros) en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] (222 euros) doivent être recrédités sur leur compte,

CONDAMNE in solidum Madame [W] [K] et Monsieur [S] [K] au paiement des dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT