TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00482 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FAS6

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

Rappel des faitsPar contrat en date du 30 mars 2023, la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [I] [N], un logement de type 4 à usage d’habitation situé à [Adresse 8] ainsi qu’un garage et une cave portant le n°3, moyennant le paiement d’un loyer de 402,90 euros et de 143,00 euros de charges locatives.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence à la locataire le 30 janvier 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 332,32 euros en principal.

Ce commandement a été dénoncé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, dénoncé le 6 décembre 2024 au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître Monsieur [I] [N] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail conclu le 30 mars 2023, par l’effet de la clause résolutoire, du bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 4];

— l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de tous occupants du logement situé [Adresse 5] avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Monsieur [I] [N] au paiement :

de la somme de 2 791,42 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec intérêts au taux légal au titre de l’article 1231-6 du Code civil ;

d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer et des charges à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal  ;

la condamnation de Monsieur [I] [N] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée à l’audience par son Avocate, fait valoir que Monsieur [I] [N] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été signifié le 30 janvier 2024.

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA maintient oralement ses demandes et s’en réfère à ses écritures, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 18 mars 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 865,08 euros.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis la signification du commandement le 30 janvier 2024.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que le locataire n’a procédé à aucun versement et précise qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Monsieur [I] [N] est présent à l’audience.

Ce dernier fait valoir et sollicite la mise en place d’un plan d’apurement et indique que depuis le 1er mars, il a signé un contrat de travail à durée indéterminée et perçoit un salaire mensuel de 1 500 euros. En tout état de cause, il souhaite conserver son logement.

Dans ces conditions, il serait en capacité et propose de verser 60,00 euros par mois afin d’apurer sa dette locative.

Le diagnostic social et financier concernant le locataire n’a pas été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 et prorogée au 26 août 2025.

Motifs du jugement

Sur la résiliation

Sur la recevabilité de l’action

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 30 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 6 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 24 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs

L’article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de cette même loi modifiée ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mars 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat de bail se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 30 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 332,32 euros.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er avril 2024 et que la résolution sans effet rétroactif (résiliation) du bail est intervenue de plein droit à cette date, selon les modalités de computation des délais prévues à l’article 642 du code de procédure civile.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé d’office des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [I] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [N] restait devoir la somme de 2 865,08 euros à la date du 18 mars 2025.

Monsieur [I] [N], présent, ne conteste pas devoir cette dette locative.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [I] [N] sera condamné au paiement de la somme de 2 865,08 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 18 mars 2025, après déduction des frais de procédure.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 30 mars 2024, Monsieur [I] [N] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au soutien de sa demande d’échelonnement de sa dette, Monsieur [I] [N] déclare être en capacité de rembourser sa dette locative et ce, compte tenu d’une situation financière mensuelle de 1 500,00 euros.

Il ressort des éléments produits à l’audience que la capacité de remboursement de Monsieur [I] lui permet de respecter un délai de paiement sur 24 mois ; le montant de la mensualité serait de 119,37 euros.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d’autoriser Monsieur [I] [N] à se libérer de sa dette locative en 24 mois par mensualités de 120,00 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [I] [N] d’une seule échéance à son terme, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par Monsieur [I] [N], qui succombe.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société Plurial Novilia au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mars 2023 entre la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [I] [N] concernant le logement à usage d’habitation situé à [Localité 7] [Adresse 3], le garage et la cave, sont réunies à la date du 30 mars 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [I] [N] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer en deniers ou quittances à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 2 865,08 euros, selon relevé de compte du 18 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 2 332,32 euros à compter du 30 janvier 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [I] [N] à s’acquitter de la dette par 24 mensualités de 120,00 euros le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, étant rappelé que la 24ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité de l’arriéré locatif à son terme et huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 545,00 euros, correspondant au montant du loyer augmenté des charges jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [N] aux dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière Le juge