TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 24/04133 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7NI

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction et prorogée au 26 août 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

Rappel des faits

Par contrat en date du 13 juillet 2017, la société PLURIAL NOVILIA, a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un logement de type 4 à usage d’habitation situé à [Adresse 8], d’un parking en RC, moyennant le paiement d’un loyer de 907,21, charges comprises.

Les loyers n’étant pas scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié en conséquence au locataire le 27 septembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 539,31 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la société PLURIAL NOVILIA a fait assigner à comparaître Monsieur [Z] [N] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail conclu le 13 juillet 2017, par l’effet de la clause résolutoire du bail d’habitation concernant le logement situé [Adresse 6] ;l’expulsion de Monsieur [Z] [N] et de tous occupants du logement situé [Adresse 6], comprenant en outre un parking portant le n°2 au RC, avec le concours, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ;la condamnation de Monsieur [Z] [N] au paiement :de la somme de 4 433,53 euros due au titre des loyers et charges arriérés avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir. ;au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA, représentée à l’audience par son avocate, fait valoir que Monsieur [Z] [N] ne s’est pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer qui lui a été signifié le 27 septembre 2024.

La société PLURIAL NOVILIA maintient oralement ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 10 mars 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 123,05 euros.

En outre, elle s’oppose à la mise en place d’un échelonnement de la dette, compte tenu de l’absence totale de versement depuis la signification du commandement.

S’agissant de la dette locative, elle fait valoir que le locataire n’a procédé à aucun versement et précise qu’il n’a pas repris le versement intégral du loyer courant, avant l’audience.

Monsieur [Z] [N] est présent à l’audience.

Ce dernier fait valoir et sollicite la mise en place d’un plan d’apurement et soutient avoir une situation convenable lui permettant de régler l’arriéré. En tout état de cause, il souhaite conserver son logement.

Le rapport social et financier concernant le locataire n’a pas été reçu au Greffe avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025 et prorogée au 26 août 2025.

Motifs du jugement

Sur la résiliationSur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 9 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, la société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 3 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs

L’article 24 I alinéa 1 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de cette même loi modifiée ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail du 13 juillet 2017 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer signifié le 27 septembre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 décembre 2024.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [Z] [N] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

Sur les demandes de condamnation au paiement et l’indemnité d’occupation

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de Monsieur [Z] au paiement de la somme de 7 123,05 euros.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 7 123,05 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

D’ailleurs, M. [Z] ne conteste pas devoir l’arriéré locatif qu’il explique, entre-autre, par la traversée d’une période difficile financièrement.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [Z] sera condamné au paiement de la somme de 7 123,05 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 10 mars 2025, après déduction des frais de procédure.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 27 novembre 2024, Monsieur [Z] [N] cause un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Sur la demande de délais de paiementEn application de l’article 1343-5 du Code civil : « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

Au soutien de sa demande d’échelonnement de sa dette, Monsieur [Z] déclare être en capacité de rembourser sa dette locative et ce, compte tenu d’une situation convenable. Ce dernier occupe actuellement un contrat à durée indéterminée au sein de la société CHRONOFLEX depuis 14 ans et perçoit à ce titre un salaire de 2 600,00 à 3 000,00 euros mensuellement.

Il ressort des éléments produits à l’audience que la capacité de remboursement de Monsieur [Z] lui permet de respecter un délai de paiement sur 24 mois.

En conséquence, il y a lieu d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Toutefois, il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par M. [Z] d’une seule échéance à son terme, huit jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens de l’instance seront supportés par Monsieur [Z] [N], qui succombe.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peur, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société PLURIAL NOVILIA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Par ces motifs

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juillet 2017 entre la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [Z] [N] concernant le logement à usage d’habitation et le parking situé [Adresse 5] à [Localité 7] sont réunies à la date du 28 décembre 2024 ;

REJETTE la demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [Z] [N] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer en deniers ou quittances à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 7123,05 euros, selon relevé de compte du 10 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 6 décembre 2024 ;

AUTORISE Monsieur [Z] [N] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 300,00 euros et d’un 24 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et huit jours après une mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la société PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation s’élevant à la somme de 907,21 euros, correspondant au montant du loyer augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière

Le juge