TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/02285 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FEUV

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

LA S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Roger LEMONNIER avocat au barreau de PARIS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [G] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte du 10 avril 2023, la société civile immobilière Thelena (ci-après SCI Thelena) a consenti à Madame [G] [M] (ci-après la locataire) un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 540,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 90,00 euros. La prise d’effet a été fixée par les parties au 1er mai 2023.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Madame [G] [M] pour le paiement des loyers et charges.

Ledit contrat est constitué du contrat de cautionnement Visale régi par la convention Etat-UESL élaborée pour la mise en œuvre du dispositif de sécurisation du logement privé, en application du chapitre 2.2.3.2. de la Convention Quinquennale 2015-2019 entre l’État et l’UESL-ACTION LOGEMENT SERVICES du 2 décembre 2014, ce dispositif de sécurisation étant dénommé «Visale» dans ladite convention.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, la SCI Thelena a fait jouer l’engagement de caution et la société ACTION LOGEMENT SERVICES lui a réglé le montant des loyers et charges impayés selon quittances subrogatives.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que la quittance subrogative donnée par la SCI Thelena à la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été délivré à la locataire le 9 avril 2025, à la requête de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 2 115,00 euros en principal.

Un échéancier amiable a été mis en place mais n’a pas été tenu par la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 27 juin 2025, dénoncé le 30 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner à comparaître Madame [G] [M] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4];

— la condamnation de Madame [G] [M] au paiement de la somme de 2 115,00 euros due au titre des loyers et charges arriérés, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, ;

— la condamnation de Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur production d’une quittance subrogative ;

— la condamnation de Madame [G] [M] au paiement de la somme de 800,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif en date du 15 octobre 2025 à la somme de 3 025,00 euros et produit une nouvelle quittance subrogative. Elle n’est pas opposée à l’octroi de tout délai de paiement à hauteur de 84 euros/mois durant trois ans.

Madame [M] reconnaît la dette et indique percevoir une indemnité de chômage d’un montant mensuel de 849 euros et être bénéficiaire d’une allocation de logement social de 121 euros. Vivant seule et sans enfant, elle a débuté la constitution d’un dossier de surendettement. Elle souhaite se maintenir dans le logement dans l’attente de l’attribution d’un logement social moins onéreux et sollicite des délais de paiement. Elle indique avoir procédé au paiement du dernier loyer courant.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation du contrat de bail

— Sur la recevabilité de la demande

Par application de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier envers le débiteur. Sont ainsi visés le droit de créance lui-même mais également les actions qui s’y rattachent qui appartenaient au créancier.

L’article 1346 du même code dispose que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

La convention Etat-Usuel pour la mise en œuvre de Visale stipule expressément en son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

De même, la quittance subrogative stipule que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits, actions issus du contrat de bail et de ses annexes et privilèges de bailleur, du bailleur ou du mandataire du bailleur à l’encontre des locataires défaillants. Cette subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par la société ACTION LOGEMENT SERVICES.

Il est établi que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne a été saisie par la société ACTION LOGEMENT SERVICES le 10 avril 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 27 juin 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 30 juin 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Aussi, l’article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail du 10 avril 2023 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 9 avril 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois au regard du décompte produit.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2025.

Il n’est pas contesté des parties que la locataire a repris le paiement intégral du dernier loyer courant. La locataire perçoit un revenu à hauteur de 849 euros et a constitué un dossier de surendettement, lequel n’a pas encore été déclaré recevable par la commission aux termes du rapport d’enquête sociale.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne s’est pas opposée à l’octroi des délais de paiement suspensifs.

En conséquence, Madame [G] [M] se verra accorder des délais de paiement tels que précisés au dispositif, lesquels auront pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, les quittances subrogatives et un décompte des sommes dues.

Le contrat de cautionnement Visale prévoit par ailleurs en page 7/16 que la subrogation permettra à la caution d’agir « en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire, ainsi qu’en fixation d’une indemnité d’occupation »

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société ACTION LOGEMENT SERVICES et Madame [G] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 3 025,00 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 15 octobre 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 avril 2025 sur la somme de 2 115,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Il convient par ailleurs de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [G] [M] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la société ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 17 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce sur présentation d’une quittance subrogative.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3. Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du demandeur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame [G] [M] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2023 entre la société civile immobilière Thelena et Madame [G] [M] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 10 juin 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer en deniers ou quittances à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 3 025,00 euros, représentant l’arriéré locatif échu et impayé au 15 octobre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 avril 2025 sur la somme de 2 115,00 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [G] [M] à se libérer de sa dette en 36 mensualités, soit 35 mensualités de 84,00 euros chacune, la 36ème mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que:

1 – la clause résolutoire retrouve ses entiers effets.

2 – le solde de la dette devienne immédiatement exigible.

3 – qu’à défaut pour Madame [G] [M] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5]), au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par la locataire expulsée ou à défaut par le bailleur ;

4 – Madame [G] [M] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

5 – l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

6 – l’indemnité sera due à la société ACTION LOGEMENT SERVICES sur présentation d’une quittance subrogative.

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [M] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Lucile Charbonnier, vice-présidence chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente