Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 16 Janvier 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL VENANT AUX DROITS DE LA SAMO

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [G] [F]

86 rue du Fresche Blanc

4éme étage Appartement 403

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 19 septembre 2024 No C-44109-2024-005954

Madame [D] [F]

86 rue du Fresche Blanc

4éme étage Appartement 403

44300 NANTES

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale du 19 septembre 2024 No C-44109-2024-005955

représentés par Maître Loïc BOURGEOIS, avocat au barreau de NANTES D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 03 octobre 2024

date des débats : 07 novembre 2024

délibéré au : 16 janvier 2025

RG N° N° RG 24/02198 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NEKG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Maître Loïc BOURGEOIS + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 13 décembre 2016, pour une durée d’un an renouvelable, la société anonyme des marchés de l’ouest a donné à bail à Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] un local à usage d’habitation numéro 403 au quatrième étage sis 86 rue du Fresche Blanc à Nantes (44300) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel révisable de 465.85 euros, outre une provision sur charges de 140.46 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Selon jugement en date du 24 novembre 2022 prononcé par le Tribunal judiciaire de Nantes, les défendeurs ont bénéficié de délais de paiement visant à suspendre la clause résolutoire.

Des loyers restant impayés, par acte du 4 janvier 2024, CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO leur a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail et d’avoir à justifier d’une assurance et d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

Par actes séparés de commissaire de justice du 26 mars 2024, CDC Habitat Social venant aux droits de la SAMO a assigné Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

A titre principal, constater à compter du 4 février 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 15 février 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail à compter du jugement à intervenir ;

Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Madame [D] [F] et de Monsieur [G] [F] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les lieux, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

Condamner solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] au paiement :

— de la somme de 1 565.58 euros représentant les loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 11 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 ou à compter du jugement à intervenir, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 04 ou 15 février 2024 ou du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

D’assortir tout délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance ;

Condamner solidairement les locataires au paiement la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de commandement.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 octobre 2024 puis renvoyée contradictoirement à l’audience du 7 novembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a déposé ses pièces et écritures précisant que seule est maintenue la demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers.

Régulièrement assignés à étude, Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F], représentés par leur conseil, ont déposé leurs pièces et conclusions aux termes desquelles ils sollicitent l’octroi de délais de paiement sur 36 mois et, à titre subsidiaire, un délai d’un an pour quitter les lieux.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 8 janvier 2024 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] reconnaissent le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que les preneurs n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 2 948.06 euros au 6 novembre 2024. Il convient de déduire de cette somme celle de 244.32 euros au titre des frais contentieux relevant des dépens.

La créance étant justifiée pour un montant de 2 703.74 euros, il convient en conséquence de condamner Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

La solidarité sera prononcée sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1058.64 euros, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1 565.58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par actes séparés de commissaire de justice en date du 4 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 1 058.64 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 mars 2024.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 5 mars 2024, Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 5 mars 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, et de condamner Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] à son paiement.

La solidarité sera prononcée en application de l’article 220 du code civil.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par les locataires

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. »

Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] sollicitent des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant d’apurer leur dette sur 36 mois. Pourtant, il ne justifie que des revenus de Monsieur [F] qui a déclaré 12 649 euros eu titre de l’année 2023.

Il ressort du diagnostic social et financier que seule Madame [D] [F] occupe les lieux, le couple étant séparé, ce qui est confirmé par l’avis d’imposition sur les revenus 2023 ; qu’elle perçoit le revenu solidarité active à hauteur de 555 euros, la prime d’activité (202 euros) et des allocations familiales à hauteur de 343 euros. Un fonds de solidarité logement aide au résiduel a été sollicité.

Il ressort du décompte versé que des versements ont été effectués le 16 octobre (320 euros), le 1 er et le 1er et 6 septembre 2024 (150 euros et 200 euros), le précédent virement datant de juillet 2024 (100 euros) ; que le loyer, charges comprises, s’élève à la somme de 723.30 euros tandis que le loyer résiduel est de 299.65 euros, les aides personnalisées au logement et la réduction de loyer solidarité étant toujours versés.

Au regard des revenus cumulés des locataires et de la reprise du paiement des loyers, il convient d’autoriser Madamer [D] [F] et Monsieur [G] [F] à se libérer de la dette locative selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension de la clause résolutoire

Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,les locataires seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ce chef de demande ayant été accueilli, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F], qui succombent, supporteront in solidum les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et de la situation économique des parties commandent de ne pas faire droit à la demande formée par la requérante au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 13 décembre 2016 entre CDC Habitat Social et Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] portant sur un local à usage d’habitation numéro 403 au quatrième étage sis 86 rue du Fresche Blanc à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 5 mars 2024;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] à payer à CDC Habitat Social la somme de 2703.74 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtée au 6 novembre 2024 ;

DIT que somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 4 janvier 2024 sur la somme de 1 058.64 euros, à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 1 565.58 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée sera déduite ;

AUTORISE Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] à s’acquitter de la dette par 35 mensualités de 70 euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 36ème mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette, intérêts et frais, sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d’un plan de surendettement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] se libèrent dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

DIT qu’à défaut d’un seul paiement non honoré par Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] à son échéance et non régularisé suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité des sommes restant dues deviendrait immédiatement exigible avec intérêt au taux légal à compter de la date de la défaillance, la clause résolutoire serait acquise et le bail se trouverait automatiquement résilié ;

Dans cette seule dernière hypothèse :

AUTORISE, faute de départ volontaire des lieux loués, CDC Habitat Social à procéder à l’expulsion de Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier durant l’ensemble des opérations et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE les dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE solidairement dans ce cas Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] à payer à une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, à compter de la défaillance et jusqu’à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur ;

DIT n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE in solidum Madame [D] [F] et Monsieur [G] [F] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA