TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 24/04185 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7VB

Minute 25-

Jugement du :

23 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 23 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Mélanie FEVRE, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 24 février 2025

DEMANDEUR (S) :

S.A. FOYER REMOIS

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

représenté parMe Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR (S) :

Monsieur [D] [O] [J]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé verbal en date du 28/01/2022 ( Le bailleur produit l’état des lieux), la SA FOYER Rémois, a donné à bail à Monsieur [O] [J] [D] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 3].

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer une sommation de payer au locataire par acte d’huissier en date du 01/10/2024 pour un montant en principal de 2122,26 euros.

Par acte d’huissier en date du 13/12/2024 , la SA FOYER Rémois, a fait délivrer assignation à Monsieur [O] [J] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS à l’audience du 22/04/2025 aux fins de :

— Prononcer la résiliation de la location consentie par bail verbal, ayant pris effet le 28/01/2022, à Monsieur [O] [J] [D];

— Ordonner par voie de conséquence l’expulsion de Monsieur [O] [J] [D] , ainsi que de tout occupant de son chef, des lieux occupés à [Adresse 3].

— Le condamner au paiement de :

— la somme de 2932,92 euros pour loyers et charges impayés au 30/11/2024 outre les intérêts au taux légal à compter de la présente assignation;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail verbal jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

— tous les dépens de la présente instance (article 696 du code de procédure civile) ;

— au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Rappeler le caractère provisoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SA Foyer Rémois a fait valoir que Monsieur [O] [J] [D] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par la sommation de payer délivré le 01/10/2024.

A l’audience du 22/04/2025, la SA Foyer Rémois représentée par son Conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1655,69 euros.

Toutefois, la SA Le Foyer Rémois demande l’octroi de délais de paiement ainsi que l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [J] [D] comparaît. Il demande des délais de paiement suspensifs. Il indique avoir bloqué des paiements suite à des problèmes de chaudière.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 01/07/2025 prorogé au 23/09/2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La SA Foyer Rémois justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 03/10/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13/12/2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17/12/2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 22/04/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1227 du code civil, la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Le bailleur, qui constate que son locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, peut ainsi demander au juge de prononcer la résiliation du contrat et de statuer sur ses conséquences, en prononçant notamment l’expulsion du preneur conduisant à la reprise des locaux par le bailleur et sa condamnation à réparer les conséquences de l’inexécution contractuelle qui a conduit à la résolution.

En l’espèce, la SA Plurial Novilia démontre un défaut de paiement de loyers ou des charges des locataires et donc un manquement grave du locataire à ses obligations contractuelles.

La résiliation judiciaire du bail sera donc prononcée à la date du jugement.

Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La SA Foyer Rémois produit un décompte démontrant que Monsieur [O] [J] [D] restait devoir la somme de 1655,69 euros à la date du 07/04/2025.

Monsieur [O] [J] [D], qui ne conteste pas la dette, sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

En l’espèce, Monsieur [O] [J] [D] a sollicité des délais de paiement suspensifs, il convient de suspendre la résiliation du bail et de conditionnée celle-ci au respect de l’échéancier de la présente décision.

En outre, il ressort des débats et des éléments de la procédure que le défendeur est en situation de régler sa dette locative.

Il a également procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant, de sorte qu’il est éligible aux dispositions ci-dessus rappelées.

Par conséquent, compte tenu de ce qui précède, il convient d’accorder à Monsieur [O] [J] [D] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la résiliation judiciaire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Les effets de la résiliation du bail étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non respect des délais de paiement, la résiliation reprendra son plein effet et Monsieur [O] [J] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation avec intérêts au taux légal. Par ailleurs, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [J] [D] succombant à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Monsieur [O] [J] [D] sera condamné à verser au demandeur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de SA Foyer Rémois;

CONSTATE que les conditions de résiliation entre la SA Foyer Rémois et Monsieur [O] [J] [D] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du jugement.

CONDAMNE Monsieur [O] [J] [D] à verser à la SA Foyer Rémois la somme de 1655,69 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 07/04/2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assigantion.

AUTORISE Monsieur [O] [J] [D] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 50 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la résiliation judiciaire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la résiliation retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [O] [J] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA Foyer Rémois puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [O] [J] [D] soit condamné à verser à la SA Foyer Rémois une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE les parties de leurs autres et plus amples demandes ;

CONDAMNE Monsieur [O] [J] [D] à verser au demandeur la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [O] [J] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23/09/2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Mélanie Fèvre, Magistrate à titre temporaire agissant en qualité de Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge