TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00549 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32BC

MINUTE N°2026/ 128

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Février 2026

[O] [W] [L], [H] [K] épouse [L]

c/

[X] [F]

Copie délivrée à

Monsieur [X] [F]

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

M^e Audrey LISANTI

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [W] [L]

né le 01 Juillet 1964 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [H] [K] épouse [L]

née le 16 Novembre 1962 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentés par M^e Audrey LISANTI, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [F]

né le 25 Juin 1982 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 16 décembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date 19 septembre 2024 avec prise d’effet au 23 septembre 2024, M. ou Mme [L] [H] et [O] (ci-après dénommés LES CONSORTS [L]) ont donné à bail à M [F] [X] un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] pour un loyer mensuel initial de 444.00.00 € et 64.93. € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, LES CONSORTS [L], selon acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, remis en l’étude, un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, ont fait signifier à M [F] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1714.74 € dont en principal 1586.15 € au titre des arriérés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er octobre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, LES CONSORTS [L] ont assigné M [F] [X] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au 12 septembre 2025 ;

— Déclarer le bail résilié ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de M [F] [X] et de toute personne dans les lieux de son chef et ce avec l’assistance de la force publique s’il y a lieu ;

— Condamner M [F] [X] à la somme de 2076.30 € correspondant à l’arriéré des loyers et indemnité d’occupation sans titre à la date du 25 septembre 2025 ;

— Condamner M [F] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer soit 448.62 € et de 64.93 € de provision sur charges à compter du 22 septembre 2025 et ce jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés ;

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date de la décision à intervenir ;

— Condamner M [F] [X] au paiement de la somme de 630.00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le commandement de payer du 12 août 2025 ;

Aucun diagnostic social et financier n’a été établi M [F] [X] ne s’étant pas présenté à la convocation que lui avait fixée le travailleur social.

A l’audience du 16 décembre 2025 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil des CONSORTS [L] actualise la dette locative à la somme de 3813.95 €, mois de décembre 2025 inclus, indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer et des charges, maintient ses demandes et dépose.

M [F] [X] comparaît. Il fait part de son accord sur le montant de la dette et déclare que la reprise du paiement du loyer et des charges va se faire ce mois-ci. Il explique ses difficultés par une saisie sur pension opérée la demande de sa première femme et allègue qu’il va trouver un arrangement pour régler la dette locative ne voulant pas se retrouver à la rue à la fin de la trêve hivernale.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 2 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 16 décembre, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, LES CONSORTS [L] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 12 août 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par LES CONSORTS [L] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 19 septembre 2024 avec prise d’effet au 23 septembre 2024 contient une clause résolutoire (article 5.3.2.1) qui prévoit qu’après un délai de deux mois au titre des arriérés locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause résolutoire , mentionnant quant à lui un délai de six semaines, a été signifié à M [F] [X] le 12 août 2025 pour la somme de 1714.74 € dont en principal la somme de 1586.15 € au titre des arriérés locatifs

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 octobre 2025 au titre des arriérés locatifs

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M [F] [X] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M [F] [X] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée provisoirement au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 513.55 €, provision sur charges comprise, selon décompte versé au débat, jusqu’au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour LES CONSORTS [L] de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

4°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle des locataires, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil des CONSORTS [L] produit au litige un décompte actualisé de la dette locative qui s’élève à la somme de 3813.95 €, mois de décembre 2025 inclus.

M [F] [X], comparant, n’oppose aucune contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, M [F] [X] sera condamné au paiement de la somme de 3813.95 € au titre des arriérés locatifs.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M [F] [X], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le commandement de payer du 12 août 2025 ;

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence M [F] [X] sera condamné au paiement de la somme de 300 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail

conclu le 19 septembre 2024 avec prise d’effet au 23 septembre 2024 entre d’une part M. ou Mme [L] [H] et [O] et d’autre part M [F] [X] concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 13 octobre 2025 en raison du non-paiement des arriérés locatifs ;

ORDONNONS en conséquence à M [F] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M [F] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, LES CONSORTS [L] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M [F] [X] à payer aux CONSORTS [L] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 13 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 513.55 € (cinq cent treize euros et cinquante cinq centimes), charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

CONDAMNONS M [F] [X] à payer aux CONSORTS [L] la somme de 3813.95 € (trois mille huit cent treize euros et quatre-vingt-quinze centimes), mois de décembre 2025 inclus, au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNONS M [F] [X] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 août 2025 ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M [F] [X] ;

CONDAMNONS M [F] [X] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT-QUATRE FEVRIER DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,