TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 07 JUILLET 2025

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N° RG 25/00811 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBGD

Minute 25-

Jugement du :

07 juillet 2025

La présente décision est prononcée le 07 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 12 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [C] [M]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 18 octobre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Monsieur [H] [C] [M] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4]) moyennant un loyer mensuel révisable de 154,68 euros outre une provision pour charges générales d’un montant de 10,94 € par mois et la somme de 10,67 à titre de provision mensuelle pour charges de chauffage.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 pour un montant en principal de 604,89 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 22 janvier 2025, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [H] [C] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 18 octobre 2021 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

— Dire Monsieur [H] [C] [M] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— le condamner au paiement de :

— la somme de 384,54 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [H] [C] [M] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024.

A l’audience du 12 mai 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1100,64 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au motif que Monsieur [H] [C] [M] n’a pas réglé le dernier loyer avant l’audience.

Monsieur [H] [C] [M], comparant en personne, indique être maçon et être inscrit dans des agences intérimaires tout en expliquant ne pas avoir travaillé pendant 6 mois. Il ajoute avoir retrouvé des missions depuis avril 2025.

Le rapport des services sociaux, reçu au greffe le 6 mars 2025 et dont il a été fait lecture à l’audience, relève que Monsieur [H] [C] [M], de nationalité soudanaise, a suivi une formation et obtenu une habilitation électrique en mars 2024 ; qu’il a sollicité le RSA en juillet 2024 et que l’allocation a été suspendue en novembre dernier et qu’il est dans l’attente de la réouverture de ses droits.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 5 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 23 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 12 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 18 octobre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 604,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025 compte tenu de la computation des délais conformément à l’article 641 du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [H] [C] [M] restait devoir la somme de 1100,64 euros à la date du 29 avril 2025.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Monsieur [H] [C] [M] sollicite l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat et le bailleur s’y oppose.

L’examen du relevé de compte en date du 29 avril 2025 montre que le locataire n’a pas été effectué de règlement depuis novembre 2024 et n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’il n’est pas éligible aux dispositions précitées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [C] [M] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [H] [C] [M] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 30 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu de la situation financière difficile de Monsieur [H] [C] [M], et de sa présence à l’audience, il convient d’octroyer à ce dernier des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [H] [C] [M] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [H] [C] [M], succombant à l’instance, il supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [H] [C] [M] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2021 entre la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA et Monsieur [H] [C] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 6] sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Monsieur [H] [C] [M] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [H] [C] [M] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [H] [C] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] [M] à verser à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 1100,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 avril 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [H] [C] [M] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 48 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] [M] à payer à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 30 avril 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] [M] à verser à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [C] [M] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 7 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge