TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00789 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FBFH

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 26 mai 2025

DEMANDERESSE :

SA d’ [Adresse 7] agissant en la personne de on représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE, avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

[Adresse 4]

[Localité 3]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 14 août 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA1 (ci-après dénommé PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à M. [M] un logement à usage d’habitation de type 3 sis [Adresse 5] à [Adresse 8] ([Adresse 2]) moyennant un loyer mensuel révisable de 460,38 euros, outre 139,14 euros de provisions pour charges.

Des loyers étant impayés, la société bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un arrière de loyers d’un montant en principal de 1 547,15 euros.

Ce commandement signifié le 15 novembre 2024 étant resté infructueux, la société PLURIAL NOVILIA a ensuite fait assigner M. [M] le 7 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] aux fins d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire,

— l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail en date du 14 août 2024, l’expulsion de M. [M] et de tout occupant de son chef du logement principal comprenant une cave, sa condamnation au paiement de la dette locative augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, au paiement d’une indemnité d’occupation des lieux augmentée des intérêts au taux légal, d’une indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et enfin, aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été évoquée le 26 mai 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation

A l’audience, la société PLURIAL NOVILIA, représentée par son Avocate, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance à l’exception toutefois de la demande en paiement de l’arriéré locatif qui, au regard du décompte en date du 22 mai 2025 s’élève désormais à la somme de 5 315,46 euros.

Au soutien de ses prétentions, la société PLURIAL NOVILIA fait valoir que M. [M] ne s’est pas acquitté des causes du commandement dans le délai imparti.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à l’effet suspensif de la clause résolutoire, M. [M] n’ayant pas procédé au versement de son loyer courant avant l’audience.

M. [M] est présent à l’audience.

Le défendeur sollicite des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire sans proposition quant au montant du versement mensuel.

Il justifie sont arriéré locatif par son départ précipité vers son pays d’origine, suite au décès de son père. Il indique percevoir un salaire de 2000 euros par mois, sans pour autant le justifier à l’audience.

En outre, il soutient qu’il va recevoir une aide d’action logement pour l’aider.

Le rapport des services sociaux n’a pas été reçu au greffe avant l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 juillet 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction puis prorogée au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

En application du II de l’article 24 la loi n°84-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de la résiliation du bail motivé par l’existence d’une dette locative avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

De même, en vertu du III de l’article précité, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

La société PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 19 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 7 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 11 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 26 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement suspensifs

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

L’article 24 V de cette même loi modifiée ajoute que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de cette même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Aux termes du contrat de location signé par M. [M], il a été prévu expressément à titre de clause résolutoire que le bail sera résilié de plein droit pour défaut de paiement des loyers six semaines après un commandement de payer reprenant cette clause et demeuré infructueux.

En l’espèce, il est constant que le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, fait sommation à M. [M] de payer la somme de 1 547,15 euros au titre des loyers impayés et reprend la clause résolutoire prévue au bail.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti ce que reconnaît M. [M] présent.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise pour défaut de paiement des loyers portés au commandement et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 27 décembre 2024.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé versé aux débats que le locataire n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant de sorte qu’il ne peut lui être accordé des délais de paiement pour apurer sa dette avec effet suspensif de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de M. [M] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

La société PLURIAL NOVILIA sollicite la condamnation de M. [M] au paiement de la somme de 5 315,46 euros.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société PLURIAL NOVILIA verse aux débats et justifie sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un relevé de comptes actualisé établissant cet arriéré à la somme de 5 315,46 euros.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la société PLURIAL NOVILIA est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais de procédure ayant été expurgés.

S’agissant de la charge de la preuve des paiements libératoires qui pèse sur M. [M], force est de constater qu’aucun justificatif de nature à démontrer le paiement de la dette locative n’est produit aux débats et à la procédure.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et M. [M] sera condamné au paiement de la somme de 5 315,46 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 mai 2025, après déduction des frais de procédure, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

M. [M] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou par l’établissement du procès-verbal d’expulsion- avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

III- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’examen du relevé de compte montre que le défendeur n’a effectué aucun règlement depuis le mois de novembre 2024 correspondant à la date de signification du commandement de payer.

En outre, les règlements effectués antérieurement au commandement se sont révélés sans provision.

La société PLURIAL NOVILIA s’est formellement opposée à l’octroi de délais de paiement au débiteur.

En l’espèce, M. [M] ne produit aucun justificatif de salaire à l’audience et à défaut d’enquête sociale, le tribunal se trouve dans l’ignorance de la situation financière de M. [M] et ne peut, dans ces conditions, déterminer les mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur pour acquitter sa dette locative.

En conséquence, la demande de délais de paiement doit être rejetée.

IV- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais non compris dans les dépens

L’équité commande par contre de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles non compris dans les dépens ; la demande présentée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, sera donc rejetée.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2024 entre PLURIAL NOVILIA et M. [M] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 27 décembre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de M. [M] et de celle de tous occupants de son chef tant du logement à usage d’habitation situé à [Adresse 10] ;

CONDAMNE M. [M] à verser à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 5 315,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 mai 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 7 février 2025 ;

CONDAMNE M. [M] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ou l’établissement d’un procès-verbal d’expulsion, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

REJETTE la demande de délais de paiement formulée par Monsieur [M] ;

DEBOUTE la société PLURIAL NOVILIA de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière Le juge