TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 23/59246 -

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LQP

N° : 12-CB

Assignation du :

06 décembre 2023

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 15 février 2024

par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Clémence BREUIL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S. ALDETA

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par Maître Mathilde BROSSOLLET- MAILLARD, avocat au barreau de PARIS – #B1124

DEFENDERESSE

La S.A.S. LOUISE LE CLUB

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Janvier 2024, tenue publiquement, présidée par Emmanuelle DELERIS, Vice-présidente, assistée de Clémence BREUIL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er août 2019, la société ALDETA a consenti à Monsieur [T] [P] agissant pour le compte de la société LOUISE LE CLUB alors en cours de formation, un contrat de bail portant sur des locaux commerciaux situés dans le centre commercial « Cap 3000 » sis [Adresse 1], local n°B67 constitué d’une terrasse sur le mail intérieur et d’une terrasse déportée extérieure, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 120.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement d’avance, outre un loyer variable fixé à 10% HT du chiffre d’affaires HT.

Des loyers portant dus au titre du local commercial étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au preneur, par exploit du 29 août 2023, un commandement de payer la somme en principal de 162.985,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, le commandement visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, le bailleur a, par exploit délivré le 6 décembre 2023, fait citer la société LOUISE LE CLUB devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 2 octobre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux loués ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB à payer à la société ALDETA la somme de 212.662,43 euros, assortie des intérêts de retard et des pénalités de retard prévus à l’article 23-3 du contrat de bail, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 12.000 euros, augmentée des charges, à compter du 9 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des locaux ;

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société CAP 3000 BBC, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— condamner la société LOUISE LE CLUB au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par acte sous seing privé du 28 novembre 2019, la société ALDETA a par ailleurs donné à bail civil à la société LOUISE LE CLUB un local à usage de réserve situé au sein du centre commercial précité, moyennent un loyer annuel hors taxes et hors charges de 8.800 euros.

La bailleresse a fait délivrer au preneur, par exploit du 21 novembre 2023, un commandement de payer la somme en principal de 25.086,94 euros au titre des loyers et charges dus pour la location de la réserve, arrêtés au 15 novembre 2023.

Par exploit du 4 octobre 2023, la société LOUISE LE CLUB a fait délivrer à la société ALDETA une opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire avec assignation devant la 18eme chambre, 2ème section du tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 14 décembre 2023.

A l’audience du 11 janvier 2024, la demanderesse, représentée, dépose des conclusions par lesquelles elle demande au juge des référés de:

Au titre du bail commercial du 1er août 2019 :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 2 octobre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux loués ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB à payer à la société ALDETA la somme de 212.662,43 euros, assortie des intérêts de retard et des pénalités de retard prévus à l’article 23-3 du contrat de bail, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 12.000 euros, augmentée des charges, à compter du 9 octobre 2023 et jusqu’à complète libération des locaux ;

Au titre du bail civil du 28 novembre 2019 :

— constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire prévue au bail à la date du 30 novembre 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant de son chef des locaux loués ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB à payer à la société ALDETA la somme de 25.086,94 euros, assortie des intérêts de retard et des pénalités de retard prévus à l’article 23-3 du contrat de bail, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues et jusqu’à parfait paiement ;

— condamner à titre provisionnel la société LOUISE LE CLUB au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 826 euros, augmentée des charges, à compter du 30 novembre 2023 et jusqu’à complète libération des locaux ;

En tout état de cause :

— ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société CAP 3000 BBC, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues;

— condamner la société LOUISE LE CLUB au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société LOUISE LE CLUB, régulièrement citée à l’étude, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux notes d’audience.

La décision a été mise en délibéré au 15 février 2024.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur les demandes formées au titre du bail commercial du 1er août 2019

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article L. 145-41-du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 1er août 2019 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou fraction de loyer (…) ou de ses accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et un mois après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 29 août 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Il reprend les dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

La lecture du décompte produit, qui n’est relatif qu’aux locaux loués à usage de réserve en vertu d’un bail distinct, ne permet pas de vérifier si la dette a, ou non, été soldée dans le mois suivant ledit commandement, de sorte qu’il n’est pas possible d’établir si, comme le soutient la requérante, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 2 octobre suivant.

Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit référé sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes d’expulsion et de séquestration des meubles.

Sur la provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer qu’il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. La non-comparution du défendeur ne peut, à elle seule, caractériser l’absence de contestation sérieuse.

L’existence d’une contestation sérieuse s’apprécie à la date de la décision du juge des référés et non à celle de sa saisine.

La contestation est dite sérieuse dès lors qu’elle implique, pour être tranchée, d’être discutée au fond du litige.

Au cas présent, la société ALDETA sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme provisionnelle de 212.662,43 euros au titre de l’arriéré locatif, sans préciser la date à laquelle ce décompte est arrêté.

Elle produit au soutien de sa demande les différents avis d’échéance trimestriels émis entre le 9 septembre 2022 et le 31 oût 2023, qui cependant ne comportent pas de reprise du solde antérieur éventuellement débiteur de la locataire. Elle ne produit pas davantage de décompte actualisé postérieur à celui joint au commandement de payer délivré le 29 août 2023.

Ces éléments ne permettent pas d’avoir connaissance des éventuels paiements intervenus de la part de la défenderesse depuis le terme d’octobre 2022, ni d’établir avec l’évidence requise le montant qui restait dû à l’audience du 11 janvier 2024.

En conséquence, il ne sera fait droit à la demande de provision qu’à hauteur de la somme réclamée dans le commandement de payer, soit 162.985,19 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus, et qui correspond au montant non sérieusement contestable de l’obligation de paiement de la défenderesse.

Sur les pénalités contractuelles

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, " Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire (…) ".

La demanderesse sollicite sur la base de l’article 23-3 du contrat de bail, le paiement d’une part d’un intérêt de retard au taux légal en vigueur à la date d’exigibilité majoré de 500 points de base, d’autre part d’une indemnité forfaitaire de 10% des sommes dues.

Toutefois, ces pénalités contractuelles qui apparaissent manifestement excessives sont susceptibles comme telles d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ces deux demandes.

2/ Sur les demandes formées au titre du bail civil du 28 novembre 2023

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail.

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le contrat de bail signé le 28 novembre 2019 stipule une clause résolutoire qui prévoit notamment qu’à défaut de paiement de la redevance et plus généralement de toutes sommes qi viendraient à être dues par le preneur, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail, et 8 jours après un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement du 21 novembre 2023 mentionne le délai d’un mois pour régler les causes du commandement et vise la clause résolutoire. Un décompte des sommes dues y est joint, permettant au locataire d’en critiquer éventuellement les causes.

Cependant, il résulte des pièces produites par la demanderesse que par exploit du 4 octobre 2023, la société LOUISE LE CLUB a formé opposition à ce commandement de payer et lui a délivré une assignation pour l’audience du 14 décembre 2023 devant la 18eme chambre, 2eme section du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de suspension du paiement des loyers litigieux, de suspension des effets de la clause résolutoire, et d’octroi de délais afin de s’acquitter de la dette locative.

La société ALDETA n’a formulé de demandes au titre du bail civil du 28 novembre 2023 que dans ses conclusions déposées à l’audience du 11 janvier 2024, l’assignation qu’elle a délivrée à la défenderesse le 6 décembre 2023 n’étant relative qu’au bail commercial du 1er août 2019.

Il s’évince de ces éléments qu’à la date de formulation par la société ALDETA devant le juge des référés de ses demandes en constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation au paiement d’une provision et d’une indemnité d’occupation mensuelle, sur la base du commandement de payer délivré le 21 novembre 2023, soit le 11 janvier 2024, le juge du fond du tribunal judiciaire de Paris était déjà saisi d’une contestation relative à ce commandement et à ses causes.

Ces éléments caractérisent une contestation sérieuse faisant obstacle à ce qu’il soit statué en référé sur les demandes précitées.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société LOUISE LE CLUB sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 29 août 2023 (72,68 euros).

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la société ALDETA la charge de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail commercial du 1er août 2019, et sur les demandes subséquentes d’expulsion, de séquestration des meubles et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamnons la société LOUISE LE CLUB à payer à la société ALDETA la somme de 162.985,19 euros à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté à la date du 25 août 2023, 3ème trimestre 2023 inclus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes formées au titre du bail commercial du 1er août 2019 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre du bail civil du 28 novembre 2019 ;

Condamnons la société LOUISE LE CLUB au paiement des dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 août 2023 (72,68 euros) ;

Laissons à la société ALDETA la charge de ses frais irrépétibles ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 15 février 2024.

Le Greffier,Le Président,

Clémence BREUILEmmanuelle DELERIS