TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 26 AOUT 2025

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N° RG 25/00188 – N° Portalis DBZA-W-B7J-E77Q

Minute 25-

Jugement du :

26 août 2025

La présente décision est prononcée le 26 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction après avoir été prorogée ;

Sous la présidence de Monsieur Laurent STEVENIN, magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Greffière lors des débats : Clémence GOHIER

Date des débats : 03 février 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 10]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [K]

[Adresse 4]

[Localité 10]

Madame [L] [N]

[Adresse 4]

[Localité 10]

non comparants ni représentés

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 31 août 2022, la société anonyme Plurial Novilia a consenti à Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], comprenant un emplacement de stationnement portant le numéro 6 et une cave n° 42, moyennant un loyer initial de 518,00 euros.

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence au locataire le 26 juillet 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme de 3 922,41 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice du 08 novembre 2024, dénoncé le 13 novembre 2024 par voie électronique au représentant de l’État dans le département de la Marne, la société Plurial Novilia a fait assigner à comparaître Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L], devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire concernant le logement situé [Adresse 6] et d’un parking situé au numéro [Adresse 1] ;

— l’expulsion des occupants du logement et du parking situés [Adresse 3], faute de restitution volontaire ;

— la condamnation solidaire de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] au paiement :

* de la somme de 6526,28 euros due au titre des loyers et charges arriérés, augmentée des intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

* d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code civil ;

— la condamnation de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience, la société Plurial Novilia, représentée par son Avocate, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’au regard d’un décompte arrêté au 03 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 5 135,48 euros.

Interrogée par le Tribunal, elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L], bien que régulièrement assignés par dépôt à l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Un diagnostic et financier concernant Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] a été reçu au Greffe et a été lu à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 avril 2025, prorogée au 26 mai 2025 puis au 26 août 2025

MOTIVATION.

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige les opposant à la société Plurial Novilia.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur depuis le 29 juillet 2023 et applicable au présent litige.

L’article 24 II prévoit que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

.

En l’espèce, il est établi que le commandement de payer a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans la Marne le 28 août 2024, par voie éléctronique.

La délivrance de l’assignation a été signifiée le 13 novembre 2024 soit après l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne. (CCAPEX)

Par conséquent, les prescriptions légales ayant été respectées, la demande aux fins de résiliation de bail est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le bail conclu en date du 31 août 2022 contient un pacte commissoire expressément prévu par les parties au contrat qui prévoit, en cas de non-paiement des loyers, la résolution judiciaire non rétroactive du contrat.

Précisément, un commandement de payer visant la clause résolutoire conventionnelle a été signifié le 26 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 922,41 euros.

Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L], absents lors de l’audience et sur qui pèse la charge de la preuve des paiements libératoires, ne produisent en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

En prolongement de ce commandement, celui-ci est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail, se sont trouvées réunies à la date du 27 septembre 2024.

Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] sera ordonnée ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

A titre liminaire, il sera précisé qu’en l’absence des locataires, le tribunal n’est pas en mesure d’établir la solidarité des locataires, le rapport d’enquête sociale ainsi que la société Plurial Novilia ne faisant pas état de la situation de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L].

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société Plurial Novilia justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant aux débats le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte actualisé des sommes dues au 03 janvier 2025.

Les locataires étant non comparants, n’apportent par principe aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette ; Il sera donc fait droit à la demande de la société PLURIAL NOVILIA et Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] seront condamnés au paiement de la somme de 5 135,48 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 03 janvier 2025, après déduction des frais d’envoi recommandé non justifiés et des frais de commandement de payer qui concernent les dépens.

Cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme 3922,41 euros à compter du commandement de payer en date du 26 juillet 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 27 septembre 2024, Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] causent un préjudice à la société PLURIAL NOVILIA qui sera réparé par leur condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges révisés qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

A cet égard, ils seront donc condamnés à verser à la société PLURIAL NOVILIA, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges révisés en cours à la date de la résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

L’issue du litige commande de condamner Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L], partie succombant à la présente instance, aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le Juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le Juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité ne commande pas de faire droit à la demande formée par la société LE FOYER REMOIS au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et il y a lieu de rejeter la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles.

Il est enfin rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société Plurial Novilia recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 août 2022 entre Monsieur [K] [U], Madame [N] [L] et la société PURIAL NOVILIA comprenant un logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], avec un emplacement de stationnement portant le numéro 6 et une cave n° [Adresse 8] [Localité 9] [Adresse 11] sont réunies à la date du 26 septembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] et la place de parking, au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] à payer en deniers ou quittances à la société PLURIAL NOVILIA la somme de 5 135,48 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 03 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 922,41 euros à compter du 26 juillet 2024 et sur le surplus à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] à payer à la société PLURIAL NOVILIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges révisés en cours à la date de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DEBOUTE la société Plurial Novilia de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [N] [L] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière Le juge