TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 21/08171

N° Portalis 352J-W-B7F-CUUI4

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignations des :

15 et 18 juin 2021

JUGEMENT

rendu le 05 mars 2024

DEMANDEURS

Monsieur [I] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-marie GAZAGNES de l’AARPI AMADIO PARLEANI GAZAGNES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0036

Madame [T] [O] épouse [Z]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Jean-marie GAZAGNES de l’AARPI AMADIO PARLEANI GAZAGNES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0036

DÉFENDERESSES

SOCIÉTÉ LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL (anciennement dénommée SASU La banque postale immobilier conseil)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Katia SITBON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0296

Décision du 05 Mars 2024

9ème chambre 1ère section

N° RG 21/08171 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUUI4

S.A.S.U. COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Jacques VINCENS, avocat au barreau de Bordeaux, avocat plaidant, M^e Alexandre ROSENCZVEIG, avocat au barreau de Paris, avocat postulant, vestiaire #G263

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente,

Monsieur Patrick NAVARRI, Vice-président,

Madame Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente,

assistés de Sandrine BREARD, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 19 décembre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Patrick NAVARRI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe

contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] ont acquis en 2013, auprès de la société FRANCE PIERRE PATRIMOINE, deux appartements situés l’un à [Localité 7], l’autre à [Localité 8] dans le cadre d’une opération de défiscalisation Loi Malraux, proposés par la société Compagnie Immobilière de Restauration (ci-après dénommée CIR) et par la Banque Postale Immobilier Conseil dont la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL vient aux droits. L’opération consistait à acheter les biens existants puis à réaliser des travaux de rénovation.

Par exploit d’huissier en date du 30 avril 2018, les époux [Z] ont assigné la société CIR et la Banque Postale Immobilière Conseil devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’expertise avec pour mission de déterminer quelle était la valeur des appartements qui leur ont été proposés en 2013, avant et après rénovation.

Par ordonnance du 30 août 2012, le juge des référés a désigné Monsieur [H] [B] en qualité d’expert, lequel a déposé son rapport le 12 janvier 2021, et mis les dépens à la charge des époux [Z].

Sur la base de ce rapport ainsi que de la note de synthèse rédigée par le sapiteur qui a été mandaté par l’expert judiciaire, les époux [Z] ont assigné les 15 et 18 juin 2021, les sociétés CIR et Banque Postale Immobilier Conseil devant le tribunal judiciaire de Paris.

La société CIR ayant soulevé l’irrecevabilité de la demande des époux [Z], par ordonnance du 8 mars 2022, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris a :

— reçu les demandes de [T] [Z] et de Monsieur [I] [Z] ;

— débouté la Compagnie Immobilière de Restauration de toutes ses demandes ;

— condamné la Compagnie Immobilière de Restauration à verser une somme de 2 000 € à Madame [T] [O], épouse [Z] et à Monsieur [I] [Z] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile :

— dit que les dépens de l’incident seront joints à ceux de la procédure au fond ;

— renvoyé l’affaire à la mise en état du 29 mars 2022 pour conclusions des défendeurs.

La société CIR a relevé appel de cette ordonnance.

Par arrêt en date du 21 novembre 2022, la Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions à l’exception des dépens de première instance et d’appel qui ont été mis à charge de la société Compagnie Immobilière de Restauration.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2023 les époux [Z] demandent de :

«  Vu les articles 1134 et 1382 anciens du Code civil,

DECLARER recevables et bien fondés Madame [T] [O], épouse [Z] et Monsieur [I] [Z] en leurs demandes, y faisant droit,

CONDAMNER les sociétés LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL et COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, in solidum, à payer à Madame [T] [O], épouse [Z] et à Monsieur [I] [Z] une somme de 195.575 € ;

CONDAMNER la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL, à payer à Madame [T] [O], épouse [Z] et à Monsieur [I] [Z] une somme de 4.011 € ;

DEBOUTER les sociétés LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL et COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER les sociétés LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL et COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION, in solidum, à payer à Madame [T] [O], épouse [Z] et à Monsieur [I] [Z] une somme de 25.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER les sociétés LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL et COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION aux dépens de la présente instance et de l’instance de référés, incluant les frais d’expertise ".

A l’appui de leurs demandes, les époux [Z] font valoir :

— que l’irrecevabilité soulevée par le CIR concernant leur droit d’agir en justice a déjà été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état puis confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Paris ; que la fin de non-recevoir soulevée par la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL pour défaut du droit d’agir en justice ne peut être soulevée que devant le juge de la mise en état ;

— sur le fond, que la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL, qui est conseil en gestion de patrimoine, a manqué à son obligation d’information et de conseil ; qu’elle leur a remis des plaquettes de présentation et une étude financière personnalisée qui étaient erronées ; que de nombreuses informations contenues dans ces documents sont mensongères ;

— que la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL devait vérifier la solidité économique de l’opération ; que la valeur actuelle des deux appartements est inférieure à la valeur d’achat majoré du coût des travaux de rénovation ;

— que les compétences supposées ou réelles de M. [Z], qui est directeur administratif et financier de TF1, ne dispensaient pas la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL de son obligation d’information et de conseil ; que s’agissant de l’évaluation d’un appartement M. [Z] n’a aucune compétence particulière ; que d’ailleurs les informations communiquées étaient trompeuses ;

— qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le prix des appartements a été surévalué ;

— que, quand bien même ils n’ont pas conclu avec le CIR, cette dernière est intervenue en sa qualité d’intermédiaire et a fourni l’étude financière personnalisée de l’opération et les plaquettes d’information ; que le CIR était parfaitement informé de la surévaluation du prix des appartements ; que le groupe CIR n’est qu’une marque déposée par la société CIR.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 juin 2023, la société dénommée LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL, anciennement dénommée LA BANQUE POSTALE IMMOBILIER CONSEIL, demande de :

Vu les éléments de la cause,

Vu les pièces adverses versées aux débats,

Vu les pièces communiquées aux débats par la concluante,

Déclarer irrecevables Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [Z] en leurs demandes telles que formées à l’encontre de LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL,

Débouter purement et simplement Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [Z] de l’intégralité de leurs demandes,

Y ajoutant,

Condamner Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [Z] à payer à LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [Z] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit Maître Katia SITBON.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir :

— que le seul contractant des époux [Z] est la société FRANCE PIERRE PATRIMOINE qui leur a vendu les appartements ; que dès lors l’action à son encontre est irrecevable ;

— que les conseils patrimoniaux correspondaient au patrimoine des époux [Z] ; que M. [Z] est le directeur financier du groupe TF1;

— qu’elle est une société spécialisée en matière de conseil en gestion immobilière et il ne saurait lui être reprochée un défaut de conseil en matière financière et de défiscalisation alors que les époux [Z] sont des financiers ;

— que si les époux [Z] souhaitaient faire un investissement en matière immobilière dans un but de de gestion locative ils n’auraient pas investi dans un programme Malraux.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 avril 2023, la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION demande de :

Vu les articles 32, 122 et 789 du Code de Procédure Civile,

JUGER irrecevable la demande présentée par les époux [Z],

En conséquence,

LES DEBOUTER de leur demande,

CONDAMNER les époux [Z] au paiement d’une somme de 10.000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’en tous les dépens en ce compris les frais d’expertise,

ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’appui de ses demandes elle fait valoir :

— qu’aucun acte ne lie la société CIR aux époux [Z] ;

— que la plaquette d’information a été remise seulement à la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL, à titre informatif ; qu’elle n’est pas le vendeur et n’a pas d’obligation de conseil en faveur des époux [Z] ; qu’à la supposer établie, la faute qu’elle aurait commise à l’égard de la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL n’engage sa responsabilité qu’à l’égard de cette dernière ;

— que seule la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL est redevable d’une obligation de conseil envers les époux [Z].

L’ordonnance de clôture est datée du 31 octobre 2023.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que " Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour (…) statuer sur les fins de non recevoir (…) ".

L’irrecevabilité soulevée par le CIR fondé sur le défaut du droit d’agir en justice a déjà été rejetée par ordonnance du juge de la mise en état le 8 mars 2022 et confirmée par arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 21 novembre 2022.

En outre, le juge de la mise en état pouvant seul statuer sur une fin de non-recevoir, les fins de non-recevoir soulevées par le CIR et la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL ne peuvent pas être soulevées devant le juge du fond.

Par conséquent il y a lieu de rejeter ces demandes.

Sur le fond

1.Sur la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL

L’article 1134 du Code civil, en vigueur au moment des faits, dispose que " Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi ".

L’article L 533-12, en vigueur au moment des faits, dispose que " I -Toutes les informations, y compris les communications à caractère promotionnel, adressées par un prestataire de services d’investissement à des clients, notamment des clients potentiels, présentent un contenu exact, clair et non trompeur. Les communications à caractère promotionnel sont clairement identifiables en tant que telles.

II. – Les prestataires de services d’investissement communiquent à leurs clients, notamment leurs clients potentiels, les informations leur permettant raisonnablement de comprendre la nature du service d’investissement et du type spécifique d’instrument financier proposé ainsi que les risques y afférents, afin que les clients soient en mesure de prendre leurs décisions d’investissement en connaissance de cause ".

Les plaquettes de présentation des appartements établies par la société CIR et communiquées aux époux [Z] par la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL indiquent la valeur au m2 des appartements en 2013, une fois rénovés. La société CIR a indiqué que le prix de vente en l’état à [Localité 7] était de 2.260 € / m et que le prix de vente pour les appartements dits « grand standing » était de 4.006 € /m . S’agissant de l’appartement de [Localité 8], la plaquette de présentation établie par la société CIR, indiquait un prix de vente en l’état à [Localité 8] de 2.990 € / m et un prix de vente pour les appartements dits « grand standing » de 5.600 € /m .

Or, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que le prix de vente de l’appartement d'[Localité 7] est évalué à 2.030 euros le m et celui de [Localité 8] à 3.585 euros le m , soit des sommes inférieures aux évaluations fournies dans les plaquettes de présentation.

Toutefois ces deux plaquettes d’information mentionnent sur chaque page « document non contractuel réservé à usage professionnel ».

Si M. [Z] est le directeur financier du groupe TF1, il n’a aucune compétence en matière d’évaluation immobilière concernant notamment le prix d’achat et de revente au mètre carré des appartements achetés. Toutefois le prix d’acquisition surévalué, l’état du marché immobilier local ainsi que les charges inhérentes à l’opération sont des éléments que les époux [Z] pouvaient appréhender au moment de la conclusion des contrats, d’autant qu’ils disposaient d’un long délai de réflexion entre la date de réalisation de l’étude portant l’investissement locatif en date du 14 octobre 2013 et l’acte authentique de vente du bien en date du 27 décembre 2013, pour s’interroger sur l’opportunité et l’économie générale de l’opération envisagée au besoin en se rapprochant d’agences immobilières locales pour connaître l’état réel du marché immobilier.

De plus les époux [Z] n’établissent pas l’existence de manœuvres trompeuses.

Concernant l’information financière mise en avant dans l’étude personnalisée, le sapiteur mandaté par l’expert judiciaire souligne que les calculs mentionnés dans l’étude personnalisée ont été justifiés mais que ce document peut être qualifié de « sincérité relative » et d’une « exhaustivité incomplète ». Toutefois cette étude mentionne au bas de chaque page « document non contractuel ». Il ne s’agit donc pas d’un document contractuel dans lequel la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL se serait engagée.

Si M. et Mme [Z] ont reçu des informations attractives sur le dispositif de défiscalisation loi Malraux et sur les possibilités de revente des biens, lesquelles ont pu les décider à conclure, les actes de vente ne s’engagent pas sur ces projections de revente et sur le bénéfice fiscal escompté.

Dès lors la demande indemnitaire pour une somme de 195.575 € dirigées contre la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL doit être rejetée.

2.Sur la SAS COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION

L’article 1382 du Code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Pour les mêmes motifs que ceux exposés précédemment pour la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL tirés notamment du fait que les plaquettes d’information et l’étude personnalisée mentionnent que ces documents n’ont pas de valeur contractuelle, l’existence d’une faute commise par le CIR ayant entraîné un préjudice au détriment des époux [Z] n’est pas établie.

Dès lors il y a lieu de rejeter la demande indemnitaire pour une somme de 195.575 €.

Sur les autres demandes

Les époux [Z] demandent l’indemnisation de leur préjudice lié à l’absence d’économie d’impôt liée à la déductibilité des déficits fonciers pour 4.011 euros alors que cette économie leur avait été présentée par la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL. Toutefois les différents documents n’ayant pas de valeur contractuelle et les demandes d’indemnisation du préjudice subi étant rejetées, il y a lieu de débouter les époux [Z] de ce chef de demande.

Parties perdantes, les époux [Z] seront condamnés aux dépens dont distraction au profit de Maître [E] comprenant les frais d’expertise et ils seront condamnés sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à verser une somme de 2.000 euros à la société LOUVRE BANQUE PRIVEE IMMOBILIER CONSEIL et une somme de 2.000 euros à la société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE RESTAURATION.

Il y a lieu de constater l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

REÇOIT les demandes de Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] ;

DÉBOUTE Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] de toutes leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] à verser une somme de 2.000 euros à la société LOUVRE BANQUE PRIVÉE IMMOBILIER CONSEIL sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] à verser une somme de 2.000 euros à la société COMPAGNIE IMMOBILIÈRE DE RESTAURATION sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Z] et Madame [T] [O] épouse [Z] aux dépens comprenant les frais de la procédure de référé et les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître SITBON ;

CONSTATE l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à Paris le 05 mars 2024.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE