TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

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N° RG 25/01523 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCWC

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEURS :

Madame [P] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

Monsieur [D] [M]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Comparant en personne

assistés de monsieur [V] [H], traducteur en langue turque et qui a prêté serment à l’audience

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 6 août 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA) a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] un appartement sis [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel révisable de 419,76 euros, outre une somme de 91,37 euros par mois au titre des provisions pour charges générales.

Par acte sous-seing privé en date du 16 août 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA) a donné à bail à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] un box situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel de 31,84 € hors-taxes.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant les 2 baux aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 4 novembre 2024 pour un montant en principal de 2347,32 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 26 février 2025, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de la location consentie à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] ;

— Constater, par application de la clause résolutoire, la résiliation de l’engagement de stationnement consenti à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] conformément aux articles 1728 – 2 et 1224 du Code civil ;

— Dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, ils devront rendre le logement occupé et l’emplacement de stationnement tant d’eux- mêmes, que de tous occupants de leur fait ;

— Dire et ordonner que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, PLURIAL NOVILIA sera autorisée à les faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Les condamner solidairement au paiement de :

— la somme de 2303,72 euros pour loyers et charges (habitations et emplacements de stationnement) dus au 28 février 2025 ;

— une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er mars 2025 jusqu’à libération effective des lieux ;

— une indemnité de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer (article 696 du code de procédure civile).

À l’appui de sa demande, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024.

A l’audience du 23 juin 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2269,93 euros.

La bailleresse indique ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’aux effets suspensifs de la clause résolutoire. Elle sollicite l’autorisation de produire une note en délibéré afin d’actualiser le décompte locatif au regard des versements effectués récemment par les défendeurs.

Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K], comparant en la présence de Monsieur [V] [H] traducteur en langue turque, lequel prête serment à l’audience, reconnaissent le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Monsieur [D] [K] indique être en arrêt maladie depuis le 3 février 2023 et percevoir une allocation chômage de 1000 € par mois tandis que Madame [P] [K], saisonnière, bénéficie d’une allocation chômage mensuelle de 1080 €.

Le diagnostic social et financier dont il a été fait lecture à l’audience, a été reçu au greffe le 25 avril 2025.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction. La bailleresse a été autorisée à produire une note en délibéré afin d’actualiser le décompte locatif lequel a été reçu par courrier en date du 26 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 4 novembre 2024, soit 2 mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 26 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 2 mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 6 août 2018 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant les 2 baux a été signifié le 4 novembre 2024, pour la somme en principal de 2347,32 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de 2 mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 janvier 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail comportant une clause résolutoire, un commandement de payer et un décompte démontrant que Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] restaient devoir la somme de 2158,40 euros à la date du 25 juin 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette. Ils seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.»

En l’espèce, Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire auxquels la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA ne s’est pas opposée.

Il ressort des déclarations de Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] à l’audience qu’ils perçoivent à eux 2, un revenu mensuel d’environ 2000 €. Il s’en déduit qu’ils sont en situation de régler leur dette locative.

Par ailleurs, l’examen du relevé de compte démontre que les locataires ont procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’ils sont éligibles aux dispositions de l’article 24 V issu de la loi du 27 juillet 2023.

Compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder à Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] des délais de paiement selon les modalités définies au dispositif et de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que dès le premier impayé et en cas de non-respect des délais de paiement, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein effet et Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] seront condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation. De plus, dans cette hypothèse, le solde restant dû deviendra de plein droit et immédiatement exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K], qui succombent à l’instance, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 6 août 2018 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA et Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 3]) sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 2158,40 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 25 juin 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] à s’en acquitter, outre le loyer et charges courants, au moyen de 21 versements mensuels de 100 euros et d’un 22 ème versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA et puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] soient condamnés à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] in solidum à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [K] et Madame [P] [K] in solidum aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge