TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 1]-[Localité 2]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 07 Mai 2026

AFFAIRE N° RG 23/05262 – N° Portalis DB3Q-W-B7H-PRFG

NAC : 30F

Jugement Rendu le 07 Mai 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Société [Adresse 1] [Adresse 2], situé [Adresse 3], Société à responsabilité limitée, au capital de 5.600 euros, immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 804 909 562, dont le siège social est situé [Adresse 4] [Localité 3] [Adresse 5]

représentée par Maître Julien DUPUY de la SELARL DBA AVOCATS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

ET :

Société H&F COMPANY, Société à responsabilité limitée au capital de 100.000 euros, immatriculée au RCS [Localité 1] sous le numéro 333 951 978, dont lc siège social est situé [Adresse 6]

représentée par Maître Franck DORASCENZI de la SELARL DORASCENZI-FENART, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe,

Assesseur : Sophie ROLLAND-MAZEAU, Vice-présidente,

Assesseur : Anne-Simone CHRISTAU, Juge,

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 05 Février 2026 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 07 Mai 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2014, la société H&F Company (ci-après société HFC) a consenti à la SARL [Adresse 7] (ci-après société CACH) une convention de sous location, soumise au statut des baux commerciaux, portant sur des locaux situés dans un immeuble sis [Adresse 8] dans la zone d’activité de [Adresse 9] à [Localité 4] (91), mis à disposition le 1er juillet 2014, la fin de bail étant prévue au 30 juin 2023.

Par exploit du 15 décembre 2022, la société CACH a sollicité auprès de la société HFC le renouvellement de la convention de sous-location pour une nouvelle durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2023.

Par exploit du 24 janvier 2023, la société HFC a fait délivrer à sa locataire une mise en demeure d’avoir à respecter diverses clauses du bail et à s’acquitter de la somme de 11 639,58 euros.

Par exploit du 09 mars 2023, la société HFC a fait signifier à la société CACH un acte de refus de renouvellement pour les motifs graves et légitimes et ce, sans indemnité d’éviction.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice en date du 07 septembre 2023, la société CACH a fait assigner la société HFC devant le tribunal judiciaire d’Evry.

***

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives, régulièrement notifiées par RPVA le 04 février 2025, la société CACH demande au tribunal, au visa des articles L. 145-14 et L. 145-25 du code du commerce de :

— condamner la société H&F Company à lui payer les sommes suivantes :

*154 020 euros au titre de l’indemnité principale de remplacement,

*38 505 euros HT en réparation du trouble commercial subi,

*70 256,81 euros au titre des frais de remploi,

— débouter la société H&F Company de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société H&F Company à lui payer la somme de 6 699,06 euros au titre du remboursement du dépôt de garantie,

— ordonner la compensation entre les sommes dues respectivement entre la société Cap horn et la société H&F Company en application de l’article 1347 du code civil,

— condamner la société H&F Company à lui payer la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société H&F Company aux entiers dépens et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître [E] [W],

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

A l’appui de ses demandes, la société CACH soutient que le refus de renouvellement du bail s’inscrit dans un projet de vente de l’immeuble poursuivi par la société HFC, ledit projet ne pouvant voir le jour qu’à la condition de mettre fin au bail qui les liait et ce, en la privant d’une indemnité d’éviction.

Contestant que les griefs invoqués par sa bailleresse puissent constituer des motifs graves et légitimes justifiant le non-paiement de l’indemnité d’éviction, elle expose que :

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence de règlements des sommes réclamées, alors qu’elle a toujours payé ses loyers et charges durant toute la durée du bail et que les sommes querellées correspondent à des régularisations de charges pour la période de 2021 à avril 2022 qu’elle a toujours contestées au motif qu’elles ne reposent sur aucun accord entre les parties,

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence d’installation de compteur électrique individuel, alors que :

*si l’article 5 des conditions particulières du bail du 30 juin 2014 et d’un avenant du 13 novembre 2015 prévoit qu’elle peut mettre à son nom les compteurs électriques, cette installation n’a jamais été possible puisque lesdits compteurs n’existent pas,

*aucun avenant n’a été régularisé pour préciser la partie prise en charge par sa bailleresse au titre des surfaces exploitées par cette dernière, la bailleresse n’ayant pas fait installer de compteur divisionnaire d’eau et d’électricité pour lesdites surfaces, pas plus qu’elle n’a transmis les factures trimestrielles de consommation d’électricité ainsi que le prévoit l’article 5 d’un avenant de 2018, ces carences rendant impossible toute régularisation des consommations d’eau et d’électricité,

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence de règlement de la facture de débouchage des canalisations, alors que les sanitaires du rez-de-chaussée, sous-dimensionnés, sont accessibles à tous les locataires du site et qu’aucune disposition contractuelle ne met à sa charge les frais y afférents,

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence d’assurance des locaux loués, alors qu’elle justifie les avoir toujours assurés,

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence de mise à disposition du bureau du 1er étage n° A0210 ou équivalent, alors qu’elle n’en avait jamais fait la demande, demande à laquelle elle a en tout état de cause déféré dès la mise en demeure,

— sa bailleresse n’est pas fondée à lui reprocher l’absence de réfection de l’escalier du bâtiment, alors que, d’une part, les dispositions contractuelles visaient, non pas une réfection, mais une « mise au propre » de l’escalier et que, d’autre part, elle a toujours fait nettoyer ledit escalier,

— sa bailleresse ne saurait enfin se prévaloir d’infractions qualifiées d’instantanées et irréversibles dispensées de mise en demeure, alors que, d’une part, lesdites infractions sont rédigées en termes génériques ne permettant pas de comprendre les manquements qui lui sont reprochés, et que, d’autre part, tant les sous-locations que les travaux d’embellissement et de remise au goût critiqués sont autorisés par les stipulations du bail.

Par ailleurs, la société CACH soutient que la société HFC ne peut s’exonérer du versement de l’indemnité d’éviction au motif qu’elle ne s’acquitterait pas de l’indemnité d’occupation.

Elle fait valoir que, d’une part, seule une « résiliation fautive » pourrait entraîner la déchéance du droit à indemnité d’éviction, et, d’autre part, que la convention de sous-location ne prévoit pas d’indemnité d’éviction en cas de congé avec refus de renouvellement.

Au soutien de ses prétentions indemnitaires, la société CACH expose en premier lieu que le transfert dans des nouveaux locaux situés dans une ville différente n’a pas permis de conserver les mêmes tarifs et surfaces. Elle précise qu’aucun contrat n’a pu être transféré entraînant, ainsi, une perte de clientèle certaine. Par ailleurs, elle affirme que les manœuvres de la société HFC pendant plusieurs mois, laquelle a fait courir le bruit à son insu que l’immeuble abritant ses bureaux allaient être démolis, ont affecté son activité. Elle ajoute que le refus de renouvellement et le climat de précarité en découlant l’ont contrainte à mettre un terme aux divers contrats de location.

En deuxième lieu, elle indique que la recherche de nouveaux locaux et clients a généré une perte de temps qui a perturbé son exploitation justifiant la réparation de son trouble commercial. Elle ajoute que ce dernier a été aggravé par les agissements de la société HFC précités.

En troisième lieu, au titre de l’indemnité pour frais de remploi, elle explique que pour trouver de nouveaux locaux, elle a dû faire appel à un agent immobilier et engager des frais de déménagement et d’aménagement des nouveaux locaux tant de mobiliers que de travaux, outre des frais de publicité fonctionnelle.

Par ailleurs, elle s’oppose à la demande reconventionnelle en paiement de sa bailleresse au motif que le décompte produit ne contient pas les mentions de « soldes de loyer » ni de « charges locatives » et ne comporte que des régularisations de charges d’électricité et d’eau. Elle relève également que les montants réclamés devant le juge des référés et devant la présente juridiction ne coïncident pas. Elle précise que le montant de l’indemnité d’occupation est fixé arbitrairement par la société HFC et qu’il varie à la hausse à partir de janvier 2024.

Elle combat également la demande au titre de la remise en état des locaux et au changement de signalétique, exposant que le montant du devis produit par la défenderesse est exorbitant et totalement injustifié. Elle ajoute que celle-ci dissimule au tribunal que les locaux sont vendus et qu’un permis de démolition a été accordé.

Enfin, la société CACH sollicite le remboursement du dépôt de garantie, faisant valoir que le contrat a pris fin. Elle expose avoir versé une somme de 3 645 euros à ce titre en 2014 à la signature du bail, puis une somme de 1 505,73 euros le 19 juillet 2021 et enfin une somme de 1 548,33 euros le 06 mars 2023, soit un total de 6 699,06 euros.

***

Aux termes de ses dernières écritures, régulièrement notifiées par RPVA le 03 janvier 2025, la société HFC sollicite du tribunal, au visa des articles L 145-28 et L 145-17, I, 1 du code de commerce et 1229 du code civil de :

— le débouté de la société [Adresse 10]affaires Cap horn de l’intégralité de ses demandes financières, principales et accessoires,

— la condamnation de la société [Adresse 7] à lui payer à titre reconventionnel une somme de 59 076,44 euros au titre de solde de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation,

— la condamnation de la société Centre d’affaires Cap horn à lui payer à titre reconventionnel la somme de 35 984, 96 euros au titre de la remise en état des locaux,

— la condamnation de la société [Adresse 7] à lui payer une somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation de la société Centre d’affaires Cap horn aux entiers dépens et qu’il soit dit que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la Selarl [Z] [S] pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— qu’il soit rappelé en tant que besoin que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Au soutien de sa demande de débouté, la société HFC fait valoir en premier lieu que la société CACH s’est injustement maintenue dans les lieux pendant sept mois sans la moindre contrepartie financière, situation suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail et par suite la déchéance du droit à indemnité d’éviction. Elle précise, au visa de l’article 1229 du code civil, que ladite résiliation est prononçable à la date de réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit en l’espèce le 25 janvier 2024, date de la signification d’un commandement de payer.

En deuxième lieu, elle affirme que la société CACH a manqué à son obligation de mettre les compteurs électriques à son nom ainsi que le prévoit l’article 5 du titre II de la convention de sous-location du 30 juin 2014. Elle précise que la société HFC a ainsi dû appliquer le deuxième alinéa dudit article l’obligeant à refacturer les consommations d’électricité et d’eau, et ce malgré la prohibition de cette pratique. Elle explique avoir voulu faire cesser cette situation avec la mise en demeure du 24 janvier 2023, laquelle visait la dette globale.

En troisième lieu, la société HFC rappelle l’obligation pour la société CACH de justifier de l’assurance des locaux loués conformément à l’article 15 de la convention de sous-location du 30 juin 2014, précisant que si la locataire a produit, dans son assignation, une attestation datée du 29 juillet 2023, celle-ci n’a pas été produite en cours de bail.

En quatrième lieu, la défenderesse indique que sa locataire n’a pas respecté son obligation d’obtenir l’autorisation de la société HFC pour réaliser des travaux ainsi que le prévoit l’article 7.2 de la convention de sous-location du 30 juin 2014. Elle objecte à la demanderesse que l’installation de caméras sur les parties communes ainsi que l’ajout de portes ou de cloisons ne constituent pas des travaux d’embellissement ou de remise au goût des locaux exemptés d’autorisation.

En dernier lieu, la société HFC fait valoir que la demanderesse a manqué à son obligation d’obtenir l’autorisation de sous-louer les locaux en contravention à l’article 12 de la convention de sous-location du 30 juin 2014. Elle précise que la demanderesse était tenue de l’en informer quand bien même la société HFC ne pouvait s’opposer à la sous-location. Elle conclut qu’une telle carence constitue un manquement grave justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de la société CACH, elle affirme que les indemnités réclamées n’ont pas de fondement juridique ni économique. Elle explique notamment que l’indemnité égale à la valeur du fonds de commerce n’est pas fondée, les locaux à usage exclusif de bureaux ne pouvant constituer de fonds de commerce au regard de la jurisprudence. Elle ajoute, s’agissant des demandes au titre du trouble commercial et de frais de remploi, qu’en disposant d’un droit de maintien dans les lieux, la demanderesse avait toute la latitude pour organiser le transfert et prolonger son activité locative dans de nouveaux locaux.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre du solde de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, la société HFC rappelle demeurer créancière de la somme de 59 076,44 euros à ce titre, précisant avoir parfaitement justifié des sommes réclamées à sa locataire.

Au soutien de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état des locaux, la société HFC fait valoir que l’article 16 de la convention de sous-location du 30 juin 2014 prévoit une restitution des locaux en bon état, sans qu’il ne soit stipulé d’exception en fonction du sort desdits locaux décidé ultérieurement par leur propriétaire. Elle ajoute que si le propriétaire, distinct de la société HFC, poursuivait un projet de vente de l’ensemble immobilier à un promoteur, il a toutefois renoncé à projet, de sorte que la remise en état des locaux est nécessairement à reconsidérer.

* * *

Pour un examen plus exhaustif des moyens et prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 19 juin 2025.

À l’audience de plaidoiries du 05 février 2026, la décision a été mise en délibéré au 07 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les effets du congé

Aux termes de l’article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, il doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En application de l’article L. 145-17, I, du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L. 145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser.

En l’espèce, le congé avec refus de renouvellement et refus d’indemnité d’éviction signifié à la société CACH le 09 mars 2023 vise comme motifs graves et légitimes :

— l’absence de règlement d’une somme de 11 639,58 euros correspondant à l’ajustement du dépôt de garantie, au solde des loyers depuis janvier 2022, à la régularisation des charges locatives de l’année 2021, janvier et février 2022, à la régularisation de la consommation électrique de janvier 2021 à avril 2022, et à la facture de débouchage des canalisations, et ce conformément aux articles 6, 8, 18, 20 du titre I et aux articles 4, 5, 7 du titre II de la convention de sous-location du 30 juin 2014,

— l’absence d’installation d’un compteur électrique individuel conformément à l’article 4 du titre II de de la convention de sous-location du 30 juin 2014,

— l’absence de justification de l’assurance des locaux loués, conformément à l’article 15 du titre I de la convention de sous-location du 30 juin 2014,

— l’absence de mise à disposition du bureau du 1er étage n° A0210 ou équivalent, conformément à l’article 4 du titre II de de la convention de sous-location du 30 juin 2014,

— l’absence d’entretien des abords extérieurs des locaux (ramassage feuille), conformément aux articles 6, 8 et 18 du titre I de la convention de sous-location du 30 juin 2014,

— l’absence de réfection de l’escalier du bâtiment conformément à l’article 13 du titre II de de la convention de sous-location du 30 juin 2014.

Ces motifs étaient visés dans la mise en demeure signifiée par exploit de commissaire de justice du 24 janvier 2023.

En outre, ledit refus de renouvellement vise « des infractions irréversibles et instantanées exemptées de mise en demeure préalable », à savoir l’absence d’autorisation de travaux conformément à l’article 7, titre II de la convention de sous-location du 30 juin 2014 ainsi que l’absence d’autorisation de sous-location conformément à l’article 12 des conditions particulières de ladite convention.

Afin de statuer sur les demandes indemnitaires de la société CACH, il convient au préalable d’examiner chacun des griefs querellés pour déterminer si la déchéance du droit à l’indemnité d’éviction est fondée.

*Sur la dette locative

— Sur l’ajustement du dépôt de garantie :

Le détail des sommes dues au 31 décembre 2022, figurant en annexe de la mise en demeure du 24 janvier 2023, mentionne une somme de 1 331,85 euros correspondant à l’ajustement du dépôt de garantie suite à l’avenant du 26 juin 2018.

L’article 20-DEPOT DE GARANTIE du titre I des conditions générales de la convention de sous-location stipule que « (…) il est convenu qu’en cas de variation du loyer en exécution de la clause d’indexation ci-dessous, la somme versée au titre du dépôt de garantie devra être augmentée ou diminuée dans la même proportion pour être mis en harmonie avec le nouveau loyer de façon à ce que le dépôt de garantie soit toujours égal à trois mois de loyer hors-taxes. »

L’article 7-DEPOT DE GARANTIE de l’avenant du 26 juin 2018 prévoit que « Le dépôt de garantie représente trois mois de loyer hors taxes, charges comprises, il s’élève à 6 482,58 €, payable le jour de la signature des présentes.

Initialement fixé à la somme de 3 645 €, celui se trouve augmenté de la somme de 2 837,58 € payable le jour de la signature des présentes. »

La mise en demeure comme le congé précisent quant à eux que « Ce dépôt de garantie a été porté à la somme de 3 991,47 € suivant l’avenant du 17 novembre 2015. Il est à ce jour de 5 374,77 € pour correspondre à trois mois de loyer HT, ce dans l’attente de la fixation du loyer dans le cadre de la procédure en cours entre les parties devant le tribunal judiciaire d’Evry. »

Aux termes d’un courrier recommandé du 24 février 2023 adressé par la voie de son conseil en réponse à la mise en demeure du 24 janvier 2023, la société CACH indiquait que « le loyer au 1er janvier 2022 est de 1 731,11 € mensuel soit un montant trimestriel de 5 193,33 €. Il a été versé la somme de 3 635 € au titre du dépôt de garantie. Reste donc due la somme de 1 548,33 €. La société CAP HORN adresse un chèque de 1 548,33 € par pli séparé directement à votre cliente. »

Aux termes de ses écritures, la société CACH précise les dates de règlements au titre du dépôt de garantie, soit 3 645 euros au titre du dépôt de garantie en 2014 à la signature du bail puis, une deuxième somme de 1 505,73 euros le 19 juillet 2021 et enfin 1 548,33 euros le 06 mars 2023, soit au total la somme de 6 699,06 euros.

Si la défenderesse ne conteste pas le règlement effectué à hauteur de 1 548,33 euros et si elle affirme qu’il ne correspond pas au montant réellement dû, force est de constater qu’elle n’explique aucunement le quantum de la somme réclamée aux termes des exploits délivrés à sa locataire.

En tout état de cause, le montant réclamé est modique et ce grief ne saurait revêtir le degré de gravité allégué, et ce d’autant qu’il n’est pas discuté qu’il a été réglé quelques jours après l’expiration du délai d’un mois.

— Sur le solde des loyers depuis janvier 2022 :

Le détail des sommes dues au 31 décembre 2022, annexé à la mise en demeure du 24 janvier 2023, comptabilise des soldes de loyer pour la période de mars à décembre 2022 à hauteur de 216,57 euros par mois.

Aux termes de ses écritures, le tribunal relève que la société HFC ne répond pas à la critique de la demanderesse quand elle affirme que les sommes réclamées au titre du solde des loyers correspondent en réalité à des régularisations de consommation d’eau et d’électricité de l’année 2022.

A l’examen des factures produites par la société HFC pour la période concernée, force est de constater qu’aucune des sommes comptabilisées ne permet de retracer la somme appelée à hauteur de 216,57 euros par mois. S’il figure bien, chaque mois, des « provisions refacturation eau TTC » pour 54,84 euros et des « provisions refacturation électricité » pour 523,06 euros, aucune de ces sommes ne coïncide avec les sommes querellées. Et ce d’autant que la société HFC réclame en outre des régularisations de charges pour l’année 2021 et certains mois de l’année 2022, dont avril.

Il n’est pas démontré, ni même allégué, que la société CACH aurait laissé accumuler une dette de loyers.

Si la mise en demeure et le congé font un renvoi, pêle-mêle, aux articles 6, 8, 18, 20 du titre I et aux articles 4, 5, 7 du titre II de la convention de sous-location du 30 juin 2014, leur lecture ne saurait suffire à expliquer l’origine des sommes réclamées au titre des soldes de loyer.

La lecture des mails et courriers échangés entre les parties en février, mars, avril 2022 et mars 2023 n’apportent pas d’avantage d’explication sur ce point.

— Sur les régularisations des charges locatives de l’année 2021, janvier et février 2022 et la régularisation de la consommation électrique de janvier 2000 à avril 2022 :

L’article 18-CHARGES ET PRESTATIONS du titre I des conditions générales de la convention de sous-location litigieuse stipule que « (…) Le SOUS-LOCATAIRE devra supporter intégralement les charges et prestations, et toutes les dépenses d’exploitation, de réparation et d’entretien afférentes aux locaux et équipements de toute nature tant dans les lieux loués que dans les parties communes à l’immeuble, à l’exception des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. Telles qu’établies par le propriétaire au prorata de la quote-part affectée aux lots loués.

Le SOUS-LOCATAIRE remboursera au LOCATAIRE PRINCIPAL le montant des impôts, taxes et charges de toute nature, afférents aux locaux loués ou à la location, notamment l’impôt foncier, ainsi que tout impôt nouveau ou taxe nouvelle y afférents.

Ce remboursera s’effectuera indépendamment sur facture ou par appel d’une provision trimestrielle versée par le SOUS LOCATAIRE avec chaque terme et dont le montant est fixé ci-après au titre II-article 5. A la clôture de chaque période annuelle, le montant des provisions versées sera régularisé en fonction de l’arrêté de compte de charges annuelles. »

L’article 5-PROVISION SUR CHARGES du titre II des conditions particulières du bail dispose que « l’électricité et les eaux sont à la charge du sous-locataire qui fera mettre à son nom des compteurs.

En attendant, les consommations d’électricité et d’eau seront refacturées intégralement au sous-locataire.

Si le LOCATAIRE PRINCIPAL exploite une surface le conduisant à utiliser eau et électricité, il fera son affaire de faire installer un compteur divisionnaire sur la partie concernée. A défaut, il y aura un avenant précisant la partie prise en charge par le LOCATAIRE PRINCIPAL en fonction de l’usage qu’il fera des locaux (…).

Il est convenu que les charges locatives et l’impôt foncier sont payables mensuellement d’avance. »

Ces stipulations figurent également à l’avenant du 17 novembre 2015.

L’avenant du 26 juin 2018, qui rappelle in extenso les dispositions de l’article 18 précité, précise que « les charges d’électricité s’élèvent à 384,30 € HT par mois et les charges d’eau à 28,69 € TTC/mois ((46,97 €/ 909,47 m²) x 555,58 m² = 28,69 €) » et que « Le bailleur jouissant d’une surface hors périmètre du bail, le conduisant à utiliser eau et électricité, il a fait installer un compteur divisionnaire électrique sur ladite surface.

Le bailleur autorise la société Centre d’Affaires CAP HORN, sur demande, à accéder à ce compteur divisionnaire situé au 3ème étage et transmettra en début de chaque trimestre les factures de consommation d’électricité. »

S’agissant en premier lieu de la régularisation des charges 2021, janvier et février 2022, si la société HFC indique avoir fourni toutes explications à sa locataire et renvoie à des courriers échangés en 2022, force est de constater qu’elle ne développe pas plus avant lesdites explications dans le cadre de la présente instance, le tribunal n’étant ainsi pas en mesure d’apprécier la nature exacte et la justification des régularisations de charges 2021 et janvier 2022 réclamées à hauteur de 2 598,86 euros et 433,14 euros.

Par ailleurs, à la lecture desdits courriers, échangés entre les parties en mars et avril 2022, le tribunal comprend que la société HFC a fait installer un compteur divisionnaire au 3ème étage conformément aux stipulations de l’article 5 précité. En revanche, il s’évince de ces pièces qu’il subsistait une difficulté relative à l’occupation de surfaces du 1er étage par la société HFC et que si un avenant aurait dû intervenir pour préciser la prise en charge des consommations en vertu de l’article 18 cité ci-dessus, celui-ci n’a pas été régularisé, ainsi que l’indique la société HFC dans son courrier du 27 avril 2022 : « Concernant le demi premier étage, effectivement, il n’y a pas eu d’avenant mais cette surface est utilisée en bureaux au même titre que les surfaces que vous exploitez. Le prorata de la consommation par rapport à la surface exploitée paraît donc de bon sens et non pas déraisonnable. »

Il convient par ailleurs de relever que la refacturation des consommations électrique du 3ème étage n’avait pas encore eu lieu à la date de ce courrier du 27 avril 2022, la société HFC écrivant : « Il existe un compteur électrique divisionnaire que vous utiliserez pour nous refacturer la consommation électrique du 3ème étage. »

Dans ces conditions, il apparaît que la régularisation des charges facturées à la société CACH est sujette à discussions en l’absence d’accord des cocontractantes sur une partie de celles-ci faute de régularisation de l’avenant prévu au contrat.

Dans ces conditions encore, le grief pris du défaut de règlement de la régularisation des charges ne saurait revêtir le caractère de gravité allégué.

A la lumière de ces éléments, il convient d’examiner dès à présent le grief tiré de l’absence d’installation d’un compteur électrique individuel.

Si la société HFC soutient que les dispositions de l’article 5 précité, et non de l’article 4 comme indiqué à tort dans le congé du 09 mars, imposent l’installation d’un tel compteur, il y a lieu de relever que ces stipulations ne prévoient pas une telle installation mais uniquement la mise du compteur au nom de la sous-locataire. Par ailleurs, les mêmes stipulations prévoient « qu’en attendant, les consommations d’électricité et d’eau seront refacturées intégralement au sous-locataire », ce qui constitue, en soit, une sanction de l’inexécution.

En conséquence, le manquement au titre du défaut d’installation d’un compteur électrique ne saurait constituer un motif grave.

— Sur les frais de débouchage des canalisations :

L’article 8-ENTRETIEN ET SURVEILLANCE DES LOCAUX du titre I des conditions générales de la convention de sous-location stipule que « le sous-locataire sera tenu d’effectuer dans les locaux loués, pendant toute la durée du bail et à ses frais toutes les réparations et les travaux d’entretien, le nettoyage et en général toute réfection ou tout remplacement, dès qu’ils s’avèreront nécessaires et pour quelque cause que ce soit. »

Si aux termes de sa mise en demeure et de son congé, la société HFC avait inclus des frais de débouchage de canalisations, force est de constater qu’aux termes de ses écritures, elle ne fournit pas la moindre explication à ce sujet, pas plus qu’elle ne fournit la facture correspondante.

Dans ces conditions, l’absence de règlement de ces frais ne saurait être qualifiée de motif grave.

*Sur l’absence de mise à disposition du bureau du 1er étage n° A0210 ou équivalent

L’article 4-LOYER ANNUEL DE BASE du titre II des conditions particulières de la convention de sous-location prévoit que « (…) pendant toute la durée du bail, les parties conviennent que le locataire principal gardera sa disposition le bureau A0210 de 28,57 m² carrés ou équivalent. (…) »

Si ce grief figurait dans la mise en demeure du 24 janvier 2023 et était repris dans le congé signifié le 09 mars 2023, il convient de relever que la défenderesse ne conteste pas que ce manquement a été régularisé ainsi que l’affirme la société CACH.

*Sur l’absence de justification d’assurance

L’article 15-ASSURANCES ET RECOURS prévoit que « le sous-locataire devra assurer et maintenir assurée auprès d’une compagnie notoirement solvable, les biens loués, les aménagements, les objets mobiliers et marchandises contre l’incendie, les risques locatifs, les risques professionnels, le recours des voisins et des tiers, les dégâts des eaux, la recherche de fuite, les explosions, les bris de glaces, tous dommages matériels et immatériels et généralement tous les autres risques. »

La demanderesse produit aux débats ses attestations d’assurance pour la période, notamment, de 2015 à 2023.

Les stipulations précitées ne prévoient aucune sanction en cas d’omission de transmission des justificatifs d’assurance et la bailleresse ne justifie pas les avoir sollicités à sa locataire.

Dans ces conditions, ce grief ne saurait s’analyser comme un manquement grave.

*Sur l’absence d’entretien des abords extérieurs des locaux (ramassage des feuilles) et l’absence de réfection de l’escalier

Si ces griefs figuraient dans la mise en demeure du 24 janvier 2023 et étaient repris dans le congé signifié le 09 mars 2023, il convient de relever que la défenderesse ne les reprend pas aux termes de ses écritures, pas plus qu’elle ne discute les explications de la preneuse sur ces deux manquements.

*Sur l’absence d’autorisation de travaux

L’article 13-TRAVAUX du titre II des conditions particulières de la convention litigieuse prévoit que la « La société Centre d’affaires CAP HORN est autorisée à réaliser des travaux de rénovation consistant à embellir et remettre au goût du jour les locaux objets de la présente convention (…)

À toutes fins utiles, les parties précisent le calendrier prévisionnel suivant :

— dans un premier temps, en principe au plus tard en 2015 : rénovation du second étage et mise au propre de l’escalier. »

Par ailleurs, aux termes d’un protocole d’accord constituant l’annexe 3 de la convention de sous-location litigieuse, il est prévu que « En cas de travaux de rénovation, d’aménagements ou embellissements, le LOCATAIRE PRINCIPAL s’engage à ne pas faire obstacle pour des raisons de goût personnel. Seul le SOUS LOCATAIRE est habilité à juger ce qui est bon pour son activité de Centre d’affaires. »

Si la société fait valoir que sa locataire a installé des caméras et de nouvelles cloisons, et alors que le procès-verbal de constat de commissaire de justice montre qu’il n’est question que de deux caméras et de l’ajout d’une seule cloison, elle n’explique pas en quoi de tels aménagements contreviendraient aux dispositions précitées, l’autorisation d’aménagement ne comportant aucune restriction.

Dans ces conditions, la bailleresse apparaît mal fondée à formuler un grief tiré de l’absence d’autorisation de travaux.

*Sur l’absence d’autorisation de sous-location

L’article 12-SOUS-LOCATION du titre II des conditions particulières de la convention de sous-location stipule que « Compte tenu de l’activité de Centre d’affaires et de location de Bureaux que souhaite développer le SOUS-LOCATAIRE, le LOCATAIRE PRINCIPAL autorise le SOUS-LOCATAIRE à lui-même conclure des conventions de sous-location. Ce dernier fera son affaire de la sélection de ses sous-locataires, de leur paiement et de toutes dégradations qu’ils pourraient causer. Le SOUS-LOCATAIRE ne pourra en aucun cas opposer ses relations avec ses propres sous-locataires pour négocier une baisse de loyers ou des délais de grâce (…).

Les parties entendent déroger à l’interdiction de sous-location prévue à l’article 145-31 du code de commerce, et font le rappel des dispositions normalement applicables :

« Sauf stipulation contraire au bail ou accord du LOCATAIRE PRINCIPAL, toute sous-location totale ou partielle est interdite.

En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l’acte.

Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d’exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d’accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d’Etat, en application des dispositions de l’article L. 145-56.

Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. Si, malgré l’autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre.

Si la bailleresse entend se prévaloir des dispositions de l’article L. 145-31 du code de commerce, concédant d’ailleurs un manque de clarté des dispositions contractuelles précitées, force est de constater que l’article 12 cité ci-avant explique sans équivoque les raisons pour lesquelles les parties ont justement décidé de renoncer aux dispositions dudit article L. 145-31, les stipulations contractuelles se bornant simplement à rappeler les termes de ces dispositions auxquelles elles ont expressément renoncé.

Dans ces conditions, la bailleresse apparaît mal fondée à formuler un grief tiré de l’absence d’autorisation de sous-location.

Il s’évince des considérations qui précèdent qu’il n’est justifié d’aucune infraction à la convention de sous-location présentant un caractère de gravité suffisant pour constituer des motifs légitimes, au sens de l’article L. 145-17 du code de commerce, de refus de paiement d’une indemnité d’éviction.

Il convient en conséquence de constater que le refus de renouvellement du bail, délivré par acte extra-judiciaire du 09 mars 2023, ouvre droit pour la société locataire au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’éviction

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, le 29 février 2024.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de clientèle) ou d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

Au cas présent, les parties discutent en premier lieu la nature de l’activité de la locataire, la société HFC soutenant que s’agissant de locaux à usage de bureaux, il n’y a pas de fonds de commerce de sorte que l’indemnité est limitée au seul coût du transfert, tandis que la société CACH, qui concède que certaines décisions retiennent qu’il n’y aucune valeur de droit au bail pour les locaux à usage exclusif de bureaux, expose qu’elle ne loue pas des bureaux pour son activité mais pour l’usage de ses clients, son activité de coworking consistant en la mise à disposition d’espaces de travail totalement équipés pour usage de bureaux et salle de réunion.

Il convient de rappeler qu’un fonds de commerce correspond à l’ensemble des éléments corporels (marchandises, matériel, etc.) et des éléments incorporels (clientèle, personnel, droit au bail, nom commercial, etc.) affectés à l’exploitation d’une activité commerciale ou industrielle.

S’il est constant que la fiscalité applicable aux espaces de coworking si les prestations annexes sont accessoires est celle de la taxe sur les bureaux, il n’en demeure pas moins qu’en percevant une redevance rémunérant tant la mise à dispositions de bureaux équipés que certaines prestations de service spécifique, la société CACH exploite un fonds de commerce.

En deuxième lieu, si la société CACH affirme avoir perdu l’intégralité de sa clientèle, ce que conteste la bailleresse, il est établi que la demanderesse a transféré très rapidement son activité à [Localité 5], soit dans un secteur proche de celui [Localité 6], de sorte qu’au regard de l’activité de coworking proposée, l’impossibilité de transférer sa clientèle n’est pas démontrée. Si la société CACH renvoie notamment à une pièce 43 intitulée « Attestation FACT AUDIT (expert-comptable) », force est de constater que cette attestation est insuffisante, en l’absence de tout autre élément, notamment comptable, pour objectiver une perte de clientèle significative, ni d’une perte transitoire exclusivement en lien avec le transfert de son activité dans de nouveaux locaux. En effet, le tribunal observe que l’attestation précitée a été éditée en février 2025, de sorte que la demanderesse avait tout loisir de justifier des facturations opérées sur l’ensemble de l’année 2024, et qu’au surplus ladite attestation se borne à attester des facturations déjà intervenues sans qu’elle ne renseigne sur d’éventuelles factures en attente. Le tribunal relève en outre que si la demanderesse produit trois courriers de résiliation, seulement deux d’entre eux sont à l’initiative de la société CACH, celle-ci indiquant dans l’un d’entre eux « nous ne manquerons pas de vous faire une proposition afin de vous permettre de continuer à exercer votre activité dans nos nouveaux locaux ». Ainsi, les pièces examinées ne sauraient suffire à démontrer l’absence de transfert d’activité, la prise à bail sans délai de nouveaux locaux dans un secteur voisin infirmant, comme il vient d’être dit, cette allégation.

Il en résulte que la prétention de la société CACH au titre de l’indemnité principale apparaît non fondée, le tribunal ne pouvant constater ni une perte de fonds de commerce, ni une perte de droit au bail, laquelle n’est même pas évoquée par la demanderesse.

En conséquence, la demande formée à ce titre à hauteur de 154 020 euros sera rejetée, et il ne sera alloué, au titre de l’éviction, que des indemnités accessoires.

— Les indemnités accessoires

*Sur le trouble commercial

Le tribunal relève que si la demanderesse ne justifie aucunement des agissements de la société HFC qui auraient eu pour conséquence d’aggraver les perturbations générées par la future perte des locaux, il n’en demeure pas moins qu’elle est fondée à soutenir que le refus de renouvellement induit un trouble causé par le temps nécessaire à une nouvelle installation, justifiant ainsi l’attribution d’une indemnité spécifique.

En revanche, si la demanderesse sollicite la somme de 38 505 euros HT, correspondant à 3 mois de chiffre d’affaires, elle n’explique pas davantage le quantum de la somme réclamée. En effet, il convient de rappeler qu’il est d’usage de fixer cette indemnité à 3 mois de bénéfice net en cas de réinstallation.

Or, au cas présent, la seule évaluation versée, qui se contente de rapporter les chiffres d’affaires réalisés sur les exercices 2020 à 2022, ne permet pas au tribunal d’apprécier les résultats réalisés par la demanderesse sur ces trois exercices faute de produire ses bilans et comptes de résultats. En l’absence d’expertise, l’excédent brut d’exploitation n’est pas davantage déterminé.

Dans ces conditions, compte tenu de l’impossibilité de rattacher le trouble commercial à un indicateur pertinent, il convient de l’arrêter forfaitairement à un mois de chiffre d’affaires, soit la somme de 12 835 euros HT.

*Sur les frais de remploi

La locataire sollicite à ce titre une somme de 70 256,81 euros, comprenant les frais de recours à une agence immobilière, les frais de déménagement, le coût des travaux et d’ameublement des nouveaux locaux, outre des frais de publicité fonctionnelle.

La société HFC, qui sollicite le rejet de cette demande, objecte que l’objet et la nature des factures de travaux ne sont pas détaillés, tandis que les factures de mobilier, et notamment d’une cuisine, sont « incongrues ».

A l’examen des pièces fournies, les frais d’honoraires juridiques pour le transfert de siège social et l’enregistrement au greffe du tribunal de commerce à hauteur de 1 256,41 euros, les frais de déménagement à hauteur de 2 460,00 euros, les frais de mobilier, y compris les éléments de cuisine, cohérents avec les espaces de convivialité habituellement proposés, à hauteur de 4 211,09 euros, et les frais de marketing et communication à hauteur de 4 015,92 euros apparaissent parfaitement justifiés tant dans leur principe que leur quantum.

Les faits intitulés « paiement par carte – X6717 [O] LMFRPRODCOBO 18/02) » à hauteur de 139,99 euros ne sont pas justifiés, de sorte qu’ils seront écartés.

S’agissant des frais de travaux, les factures produites ne précisent pas la nature de ceux-ci. La demanderesse ne produisant pas son nouveau bail, le tribunal n’est pas en mesure d’en apprécier les termes, et partant, la consistante des locaux, ni si leur état nécessitait des travaux ayant pu donner lieu à une franchise de loyer à ce titre. Il n’est pas davantage produit d’élément relatif à l’agencement et l’aménagement des anciens locaux permettant au tribunal de s’assurer que les travaux engagés se sont bornés à l’installation de la locataire pour obtenir une installation dans les mêmes conditions que celles des locaux perdus, et ainsi s’assurer qu’il n’y ait pas d’enrichissement sans cause de la demanderesse.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais de travaux sera rejetée.

En conséquence, l’indemnité au titre des frais de remploi sera fixée à la somme de 11 943,42 euros, le surplus de la demande étant rejeté.

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Il résulte de ce qui a été dit précédemment que la société CACH s’est acquittée de l’ensemble des sommes dues contractuellement au titre du dépôt de garantie et de ses ajustements.

L’article 20 précité prévoit que « (…) Cette somme sera conservée par le LCOATAIRE PRINCIPAL pendant toute la durée du bail jusqu’au règlement définitif de toute indemnité que le SOUS LOCATIARE pourrait devoir au LOCATAIRE PRINCIPAL à l’expiration du bail et à sa sortie des locaux (…). »

Dans ces conditions, il convient, avant de statuer sur cette prétention, d’examiner les demandes reconventionnelles formulées par la société HFC.

Sur les demandes reconventionnelles de la société HFC

*Sur la demande au titre de la dette locative

La société HFC réclame la somme de 59 076,44 euros au titre du solde de loyers, charges locatives et indemnité d’occupation, et précise que la société CACH a cessé tout règlement à compter d’août 2023 jusqu’à son départ effectif le 1er mars 2024.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite la condamnation du locataire au paiement de loyers, charges et accessoires, ou d’indemnités d’occupation, de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayées et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges, avis d’imposition) des sommes réclamées, afin que le tribunal puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

S’agissant des sommes réclamées au titre des soldes de loyers et des régularisations de charges, le tribunal fera le même constat que précédemment, étant en effet relevé que les factures versées ne permettent pas de comprendre les sommes comptabilisées au titre des soldes de loyer.

Il n’est pas davantage justifié des sommes enregistrées au titre des régularisations des charges, la défenderesse ne produisant aucun justificatif à l’appui.

S’agissant des sommes réclamées au titre des indemnités d’occupation, si la locataire soutient que celle-ci n’est pas prévue par la convention de sous-location, force est de rappeler qu’il est d’usage, à défaut d’accord des parties, de fixer l’indemnité d’occupation au loyer prévu par le bail.

Au cas présent, le loyer contractuel mensuel s’élève, aux termes de l’avenant du 26 juin 2018, à la somme de 1 696,40 euros HT, outre l’indexation à compter du 1er janvier 2019.

A l’examen des dernières factures d’appel de loyers, celui-ci s’élevait, après la dernière indexation, à 1 791,59 euros HT, soit 2 149,90 euros TTC, somme qui était réclamée dans le cadre de l’instance en référé, ainsi que le fait valoir à juste titre la demanderesse. Il convient d’observer que la défenderesse ne répond pas à cette critique, pas plus qu’elle n’explique pour quelles raisons elle sollicite aujourd’hui une indemnité mensuelle de 5 049,93 euros.

Il convient ainsi de fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle de 2 149,90 euros TTC.

En conséquence, la société CACH, qui ne conteste pas ne pas avoir versé l’indemnité querellée, sera condamnée à verser à la société HFC la somme de 15 049,30 euros TTC au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période d’août 2023 à février 2024 inclus, charges en sus, le surplus de la demande au titre de la dette locative étant rejetée.

*Sur la demande au titre des travaux de remise en état

L’article 16-RESTITUTION DES LOCAUX du titre I des conditions générales de la convention de sous-location du 30 juin 2014 stipule que « Le SOUS LOCATIRE devra, au plus tard le jour de l’expiration du bail, à quelque époque et pour quelque cause que ce soit, laisser les lieux loués et tous aménagements, installations, améliorations, augmentations et embellissements, sans indemnité et en bon état, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le SOUS LOCATAIRE devra remettre les clés au LOCATAIRE PRINCIPAL. L’état des lieux dont la date sera déterminée d’un commun accord entre les parties, comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer. Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, ceux-ci seraient à la charge du SOUS LOCATAIRE (…). »

Si la demanderesse s’oppose au règlement du devis produit par sa bailleresse, qu’elle qualifie d’exorbitant, et expose que la bailleresse a cédé l’immeuble, force est de constater que cette dernière justifie de ce que la condition suspensive de la promesse de vente n’a pas été réalisée, de sorte que le bénéficiaire s’est désisté.

En revanche, à l’examen du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie réalisé de manière contradictoire le 1er mars 2024, le tribunal observe que les parties ne se sont pas accordées sur un « relevé de réparations » pourtant prévu par les stipulations précitées.

Il en résulte que la société HFC apparaît mal fondée à réclamer a posteriori les travaux querellés, qui, au surplus, consistent, au regard du devis réalisé par la société Avenir Rénovations, en une remise à neuf des locaux, alors qu’il ne ressort pas du procès-verbal de constat du 1er mars 2024 que ceux-ci seraient nécessaires.

En conséquence, la société HFC sera déboutée de sa demande à ce titre.

Compte tenu de ce qui précède, dès lors que la société CACH se sera acquittée des sommes mises à sa charge au titre des indemnités d’occupation, il convient d’ordonner à la société HFC de verser à la société CACH la somme de 6 699,06 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, le quantum de la somme n’étant pas discuté.

Il convient d’ordonner, en application des dispositions des articles 1347 et 1348 du code civil, la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, les circonstances de la cause, notamment l’existence de sommes réciproquement dues par les parties, commandent de laisser à chacune la charge définitive des dépens qu’elle a exposés et de rejeter les demandes formées au titre de leurs frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Au cas présent, aucune circonstance ne commande de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort ;

CONSTATE que par l’effet du congé délivré le 09 mars 2023, le bail consenti par la SARL H&F Company à la SARL [Adresse 7] portant sur des locaux sis [Adresse 8] dans la zone d’activité de [Adresse 9] à [Localité 4] a pris fin à la date du 30 juin 2023 ;

CONSTATE que la SARL Centre d’affaires cap horn a droit à une indemnité d’éviction à la suite du refus de renouvellement du bail ;

DEBOUTE la SARL [Adresse 7] de sa demande au titre de l’indemnité principale d’éviction ;

CONDAMNE la SARL H&F Company à payer à la SARL [Adresse 7] les sommes suivantes à titre d’indemnités accessoires :

-12 835,00 euros HT (douze-mille-huit-cent-trente-cinq euros hors taxes) en réparation du trouble commercial,

-11 943,42 euros TTC (onze-mille-neuf-cent-quarante-trois euros et quarante-deux centimes hors taxes) au titre des frais de remploi ;

CONDAMNE la SARL Centre d’affaires cap horn à payer à la SARL H&F Company la somme de 15 049,30 euros TTC (quinze-mille-quarante-neuf euros et trente centimes toutes taxes comprises) au titre de l’indemnité d’occupation due sur la période d’août 2023 à février 2024 inclus, charges en sus ;

ORDONNE à la SARL H&F Company de verser à la SARL [Adresse 7] la somme de 6 699,06 euros (six-mille-six-cent-quatre-vingt-dix-neuf euros et six centimes) au titre de la restitution du dépôt de garantie dès lors que la SARL Centre d’affaires cap horn se sera acquittée des sommes mises à sa charge au titre des indemnités d’occupation ;

DEBOUTE la SARL H&F Company de sa demande au titre de la remise en état des locaux ;

ORDONNE la compensation entre les sommes réciproquement dues par les parties ;

DIT que chacune des parties gardera la charge définitive des dépens qu’elle a exposés ;

REJETTE les demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, par Caroline DAVROUX, 1ère Vice-Présidente adjointe, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,