JUGEMENT N°

ROLE N° RG 24/01707 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E2BM

AFFAIRE : [M] [G] épouse [R], [I] [R] / S.A.S. SPARN’IMMO, S.D.C.RÉSIDENCE 9A/[Adresse 19] ET 2A/B/C/D [Adresse 27]

Nature affaire : 71F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

PÔLE CIVIL

JUGEMENT DU 28 NOVEMBRE 2025

DEMANDEURS :

Madame [M] [G] épouse [R]

née le 30 décembre 1949 à [Localité 21]

demeurant [Adresse 18]

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [I] [R]

né le 28 octobre 1946 à [Localité 22]

demeurant [Adresse 18]

représenté par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSES :

S.A.S. SPARN’IMMO, société par action simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 878 285 402,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Nathalie CAPELLI, avocat au barreau de REIMS

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 15] [Adresse 20] ET 2A/B/C/D [Adresse 26] REIMS, prise en la personne de son syndic en exercice, la société SPARN’IMMO, société par action simplifiée inscrite au registre du commerce et des sociétés de Reims sous le numéro 878 285 402,

dont le siège social est sis [Adresse 10]

représentée par Maître Nathalie CAPELLI de la SELARL MCMB, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Benoit LEVE, vice-président au tribunal judiciaire de Reims, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile.

Assisté de Monsieur Alan COPPE, greffier lors des plaidoiries.

Le Tribunal, après avoir entendu les avocats des parties à l’audience publique de plaidoiries du 23 septembre 2025, a averti les parties que l’affaire était mise en délibéré et que le jugement serait rendu le 28 novembre 2025.

Le :

— copie exécutoire à M^e Nathalie CAPELLI

— expédition à M^e Sophie BILLET-DEROI

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sont propriétaires de plusieurs lots au sein de la copropriété située [Adresse 13] et [Adresse 5] à [Adresse 23] [Localité 1].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 5 février 2024, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ont été convoqués à l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] et [Adresse 6] à [Localité 24] devant se tenir le 11 mars 2024.

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] se plaignent de diverses irrégularités et imprécisions dans la convocation qu’ils ont reçu, ainsi que dans le procès-verbal d’assemblée général des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et [Adresse 4] à [Localité 24] qui leur a été notifié.

Par actes de commissaire de justice en date du 17 mai 2024, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et [Adresse 3] à REIMS et la société SPARN’IMMO devant le Tribunal Judiciaire de REIMS, aux fins notamment de voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11] et [Adresse 3] à REIMS en date du 11 mars 2024, et subsidiairement celle des résolutions n°5, 8,9-2 et 12 de l’assemblée générale en date du 11 mars 2024.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 28 mars 2025, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] demandent au Tribunal de céans, de :

— Prononcer à titre principal la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] et [Adresse 3] à [Localité 24] en date du 11 mars 2024 ;

— Prononcer à titre subsidiaire la nullité des résolutions n° 5, 8, 9-2 et 12 de l’assemblée générale en date du 11 mars 2024 ;

— En tout état de cause, ordonner sous astreinte à la société SPARN’IMMO de procéder, à ses frais, à la convocation d’une nouvelle assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 14] et [Adresse 3] à [Localité 24] avec pour ordre du jour la résolution suivante " Demande de réfection des entrées 9B,9A,2A,2B,2D, des bâtiments (démolition de l’ancien carrelage, étanchéité, pose d’un nouveau carrelage, carrelage spécial pour non voyant), majorité article 24, avec communication des devis transmis par Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] (devis ATOUT CARREAUX et devis DSL) ;

— Ordonner sous astreinte à la société SPARN’IMMO de procéder, à ses frais, à la rectification du PV de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] et [Adresse 4] à [Localité 24] en date du 11 mars 2024, concernant les résolutions n° 9-2 et 12 ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] et [Adresse 3] à [Localité 24] ainsi que la société SPARN’IMMO de toutes leurs demandes ;

-2-

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13] et [Adresse 3] à [Localité 24] ainsi que la société SPARN’IMMO, in solidum à payer à leur payer une somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation in solidum aux dépens.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et [Adresse 3] à REIMS et la société SPARN’IMMO demandent au Tribunal de céans, de :

— Débouter purement et simplement Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamner Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] à leur payer chacun la somme de 2.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025, fixant l’audience de plaidoirie au 23 septembre 2025. Ce jour, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 28 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sollicitent en premier lieu l’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] et [Adresse 8] [Adresse 25] à [Localité 24] du 11 mars 2024 à raison d’irrégularités dans la convocation d’une part, et d’erreurs dans les mentions des votes dans le procès-verbal.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] font valoir en premier lieu que la convocation qu’ils ont reçu ne mentionne pas les modalités de consultations des pièces justificatives des charges ; qu’il en découle la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il ne soit besoin de justifier de l’existence d’un préjudice.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 du 10 juillet 1965 dispose en effet impérativement que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété […].

Il est en outre de droit constant que la méconnaissance des dispositions précitées et l’absence de cette mention obligatoire dans la convocation n’affecte de nullité que les décisions concernant les comptes du syndicat ; de sorte que le moyen soulevé par Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] n’est pas de nature à entraîner la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble ; seul l’article 5 étant, le cas échéant, susceptible d’être affecté par l’irrégularité soulevée par les demandeurs.

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] font valoir en second lieu l’existence d’une erreur dans le décompte des voix dans les résolutions n°9-2 et n°12, en ce qu’ils apparaissent comme ayant à la fois voté favorablement et défavorablement pour ces deux résolutions ; ils font valoir qu’il peut être supposé de ce fait que d’autres erreurs ont pu être commises, empêchant le contrôle de la sincérité du décompte et du sens des voix pour chaque résolution.

Néanmoins, par application de l’article 9 du Code de procédure civile, il appartient aux parties de prouver les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions ; comme tel, il appartient à Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] d’établir l’irrégularité affectant la totalité de l’assemblée générale dont ils allèguent l’existence ; étant précisé que ne satisfait pas à la charge de la preuve la simple allégation de deux irrégularités ponctuelles concernant des résolution particulières, et la supputation non étayée du caractère généralisé de l’erreur qui en est déduit.

Par suite, il y a lieu de débouter Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] et [Adresse 9] [Localité 24] du 11 mars 2024.

2. Sur les demandes subsidiaires d’annulation des résolutions

a. Sur la résolution n°5 portant approbation des comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2023

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sollicitent en premier lieu l’annulation de l’assemblée générale à raison d’irrégularités dans la convocation d’une part.

L’article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 du 10 juillet 1965 dispose en effet impérativement que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965, en original ou en copie, et classées par catégories à la disposition de chaque copropriétaire pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété […].

Il est de droit constant que la nullité peut être encourue s’il y a défaillance du syndic à tenir les pièces à la disposition des copropriétaires ; qu’en revanche, tel n’est pas le cas si le copropriétaire a pu néanmoins exercer pleinement son contrôle/.

De ce fait, c’est à juste titre que les défendeurs rappellent qu’il incombe au copropriétaire qui se prévaut du non respect des dispositions précitées d’établir l’existence d’un grief qui en résulté.

Au cas d’espèce, il est exact que la convocation adressée aux demandeurs ne satisfait pas aux dispositions précitées, en ce qu’il n’est explicité aucune modalité de consultation des pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Néanmoins, il n’est pas contesté que Monsieur [I] [R], en tant que membre du bureau syndical, a reçu le courriel de la Présidente du Conseil syndical en date du 28 décembre 2023 le conviant à la vérification des factures le mercredi 10 janvier 2024 de 14h à 17h, et qu’il était présent à cette réunion.

De ce fait, Monsieur [I] [R] est mal fondé à se prévaloir du non-respect des dispositions de l’article 9 précité.

En outre, si Madame [M] [G] épouse [R] se prévaut à juste titre du fait qu’elle n’a pas la qualité de membre du conseil syndical, contrairement à son conjoint, et qu’elle n’a pas assisté, à ce titre, à la réunion de vérification des factures du 10 janvier 2024, il n’en demeure pas moins qu’elle ne démontre ni même n’allège l’existence d’un grief résultant du fait que seul son conjoint a eu un accès complet aux pièces justificatives des charges.

En effet, il est relevé que les demandeurs sont en effet tous deux propriétaires des lots au sein de la copropriété ; qu’ils ont tous deux participé à l’assemblée générale du 11 mars 2024, et qu’ils ont été représentés dans le cadre de la présente instance par le même avocat ; de sorte qu’il n’est ni démontré ni même soutenu un antagonisme d’intérêts entre eux.

Par suite, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] seront déboutés de leurs prétentions à ce titre.

b. Sur la résolution n°8 au titre de l’autorisation d’ester en justice

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sollicitent en deuxième lieu l’annulation de la résolution n°8 autorisant le syndicat à ester en justice à leur encontre.

Au cas d’espèce, le point n°8 de la résolution était ainsi formulé :

L’assemblée générale autorise le syndicat à ester en justice à l’encontre de Monsieur et Madame [R] pour les raisons suivantes : appropriation d’une partie commune lors de travaux réalisés dans l’appartement.

L’assemblée donne mandat au syndic pour représenter la copropriété devant toute juridiction et faire appel à tout conseil nécessaire (avocat, maître d’œuvre) à la défense des intérêts de la copropriété […].

Au soutien de leurs prétentions, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] font valoir le caractère trop imprécis de la résolution dont s’agit, l’absence d’appropriation allégué, et l’absence d’indication du montant des appels de fond en lien avec cette procédure.

L’article 55 du décret n° 86-768 du 9 juin 1986 dont les dispositions sont d’ordre public dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Il est en outre de droit constant que cette autorisation doit préciser en premier lieu les personnes nommément désignées et en second lieu un objet déterminé à l’action envisagée ; l’examen de la régularité de l’autorisation relevant par ailleurs de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Or, au cas d’espèce, il est incontestable que l’autorisation dont s’agit satisfait suffisamment aux prescriptions requises, dès lors que les copropriétaires visés, à savoir les demandeurs, sont nommément désignés ; qu’en outre, l’objet du litige est suffisamment clairement identifié, à savoir l’introduction d’une action judiciaire à raison de l’appropriation des parties communes par ces derniers ; la circonstance que l’appropriation des parties communes est contestée étant, à cet égard, indifférent.

Par ailleurs, aucune disposition légale ou réglementaire n’impose que le montant des frais à exposer dans le cadre de l’instance à venir soit précisé dans la résolution soumise au vote.

Par suite, il y a lieu de débouter Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de leurs prétentions à ce titre.

c. Sur les résolutions n°9-2 et n°12

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sollicitent en dernier lieu l’annulation des résolutions n°9-2 et 12.9-2

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale les identifie comme ayant voté à la fois en faveur et contre lesdites résolutions.

Néanmoins, force est de constater que les défendeurs établissent l’absence d’erreur, après avoir explicité le sens des mentions portées sur le procès-verbal, à savoir : la mention dans les deux premières rubriques des votes favorables et défavorables des copropriétaires considérés avec la désignation par nom et par tantième des copropriétaires ayant voté ; le récapitulatif, dans les deux dernières rubriques, du positionnement des copropriétaires par rapport à la résolution finalement votée (adoption ou rejet).

Or, Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ne répliquent pas spécifiquement à cette démonstration, dont la pertinence est vérifiable ; surtout, ils ne démontrent ni même ne soutiennent la fausseté de cette explication, par la démonstration de son absence de pertinence pour au moins l’une des résolutions.

Par suite, il est jugé que le procès-verbal est exempt d’erreur en ses résolutions n°9-2 et 12, de sorte qu’il y a lieu de débouter Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de leurs demandes d’annulation à ce titre.

3. Sur la demande tendant à voir ordonner une nouvelle assemblée générale

Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] demandent enfin d’enjoindre au syndic de provoquer une nouvelle assemblée générale aux fins de soumettre aux votes des copropriétaires le projet de résolution qu’ils portent, et dont ils ont demandé l’inscription par lettre recommandée avec accusé réception du 7 décembre 2023.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir demandé l’inscription à l’ordre du jour d’une résolution portant sur la demande de réfection des entrées [Immatriculation 17] [Immatriculation 7] et 2D des bâtiments (démolition de l’ancien carrelage, étanchéité, pose d’un nouveau carrelage, carrelage spécial pour non-voyant), le tout avec communication de deux devis ATOUT CARREAUX et DSL et un troisième en attente.

Ils ajoutent que le syndic a reformulé cette résolution, sans préciser le lien de cette demande avec les problèmes d’humidité récurrents signalés par de nombreux copropriétaires.

Au cas d’espèce, suite à la demande formulée par Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R], le syndic a effectivement inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale une résolution n°12 Rénovation du sol des hall d’entrées (article 24) ainsi libellée :

“A la demande de Mr [R] et Mme [O], il est proposé la mise en place d’un carrelage au sol pour chaque entrée de résidence. Des devis ont été demandés auprès des entreprises DSL et ATOUT CARREAUX.”

Par ailleurs, l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale démontre que cette résolution a été soumise au vote et rejetée par 70 voix contre (34.660 tantièmes), 6 voix pour (2.766 tantièmes) et 6 abstentions (2.761 tantièmes).

L’article 10 du décret du 17 mars 1967 portant règlement d’administration publique pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose qu’à tout moment, un ou plusieurs copropriétaire peut notifier au syndic la ou les questions dont il demande qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale.

Ceci étant rappelé, force est de constater que la reformulation de la demande des copropriétaires, en ce qu’elle s’est limitée à omettre la précision démolition de l’ancien carrelage, étanchéité, pose d’un nouveau carrelage, carrelage spécial pour non voyant, qui correspond à l’évidence aux diverses postes des travaux visés dans les devis, ne dénature nullement la demande formulée par Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] .

En effet, il est relevé que l’examen de la demande de résolution dont l’inscription à l’ordre du jour était sollicitée, ne faisait nullement référence aux problèmes d’infiltration, contrairement à ce qui est soutenu dans le cadre de la présente instance ; ces éléments n’étant mentionnés que dans le corps du courrier adressé par les syndicat des copropriétaires.

Ceci étant rappelé, il est clair que le syndic de copropriété s’est valablement conformé aux dispositions de l’article 10 précité en procédant à l’inscription à l’ordre du jour de la résolution sollicitée, ainsi qu’il l’a fait ; le moyen soulevé par Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] apparaissant en effet particulièrement spécieux.

Par suite, il y a lieu de débouter Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de leurs prétentions à ce titre.

4. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue du litige, il est équitable de condamner Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R], partie succombant largement à l’instance, à verser tant au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 12] et [Adresse 2] à [Localité 24] qu’à la société SPARN’IMMO la somme de 1.000€ chacun au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens avec faculté de distraction dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Il est par ailleurs rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de Reims, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DEBOUTE Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] de l’intégralité de leurs prétentions ;

CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] à verser tant au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] et [Adresse 3] à [Localité 24] qu’à la société SPARN’IMMO la somme de 1.000€ chacun au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [M] [G] épouse [R] et Monsieur [I] [R] aux dépens ;

AUTORISE la SELARL MCMB à recouvrer directement les dépens dont elle a exposé la charge dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du Pôle Civil, le 28 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Benoit LEVE, vice-président, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du code de procédure civile, et par Alan COPPE, greffier, ayant assisté au prononcé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE VICE-PRÉSIDENT,