TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

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N° RG 24/04079 – N° Portalis DBZA-W-B7I-E7HF

Minute 25-

Jugement du :

12 septembre 2025

La présente décision est prononcée le 12 septembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 20 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. CHOCHULA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par ses gérants Monsieur [V] [X] et Madame [N] [E] épouse [X]

comparants à l’audience du 21 mars 2025

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [L]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

Monsieur [G] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non comparant ni représenté

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 15 juin 2024, la SCI CHOCHULA, a donné à bail à Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 6] REIMS (51110) et moyennant un loyer mensuel révisable de 620 euros, outre la somme de 60 euros au titre des charges récupérables.

Par exploit en date du 16 octobre 2024, la SCI CHOCHULA a fait assigner Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

— constater par application de la clause résolutoire la résiliation de la location,

— en conséquence, dire que dans le délai de deux mois de la signification du commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] devront rendre libre le logement occupé, tant d’eux-mêmes, que de tous occupants de leur fait,

— dire et ordonner que faute par eux de se conformer volontairement aux dispositions de la décision à intervenir, le requérant sera autorisé à les faire expulser des lieux avec le concours de la force publique si besoin est,

— condamner solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] à payer au requérant la somme de 3.060 euros pour loyers et charges dus au 31 octobre 2024 ainsi qu’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges à compter du 1er novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— les condamner également au paiement de la somme de 300 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner en tous les dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, la SCI CHOCHULA a fait valoir que Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] ne s’étaient pas acquittés de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 28 août 2024.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 20 décembre 2024, la SCI CHOCHULA, représentée par son gérant en exercice, Monsieur [V] [X], maintient ses prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du 1er décembre 2024 à la somme de 4.420 euros (terme de décembre 2024 compris plus 340 euros de dépôt de garantie non réglé).

Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C], assignés tous deux à étude d’huissier de justice, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

Il précise que Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] ne se sont pas présentés aux rendez-vous et n’ont pas pris contact avec le service de sorte qu’il ne peut être rapporté aucun élément les concernant.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

Les débats ont cependant été rouverts afin que la SCI CHOCHULA précise son éventuel caractère familial.

Par courrier reçu au greffe le 21 mars 2025, la SCI CHOCHULA a justifié de ce que ses seuls associés étaient Monsieur [V] [X] et son épouse, Madame [N] [E].

À l’issue de l’audience de renvoi du 20 juin 2025, lors de laquelle aucune des parties n’a comparu, l’affaire a de nouveau été mise en délibéré au 12 septembre 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

La SCI CHOCHULA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 28 août 2024 soit moins de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024.

Elle justifie cependant de son caractère familial, de sorte que la sanction d’irrecevabilité prévue par l’article 24 II de la loi du 06 juillet 1989 lorsque l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail est délivrée mois de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ne trouve pas application en l’espèce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 15 Juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer a été délivré le 28 août 2024, pour la somme en principal de 1.700 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue la loi du 27 juillet 2023, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

2. Sur les demandes en paiement des loyers et charges impayés :

En l’espèce, la SCI CHOCHULA produit un décompte arrêté au 1er décembre 2024 (terme de décembre 2024 compris) selon lequel Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] sont redevables de la somme de 4.420 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C], ne comparaissant pas, et qui n’opposent aucune contestation concernant le montant de cette dette, seront condamnés solidairement, conformément aux stipulations des conditions gé²nérales du bail, au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que les locataires n’ont effectué aucun règlement depuis l’entrée dans les lieux en juillet 2024 et ne se sont acquittés que de la moitié du dépôt de garantie.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] ne démontrent pas davantage être en mesure de régler leur dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait leur être accordé de délai de paiement.

Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] seront par ailleurs condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 680 euros, pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C], qui succombent, supporteront la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SCI CHOCHULA, qui ne justifie pas s’être fait assister d’un avocat, les frais irrépétibles qu’elle déclare avoir exposés pour faire valoir ses droits.

Celle-ci sera en conséquence déboutée de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 15 juin 2024 entre la SCI CHOCHULA et Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à REIMS (51110), sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] et de celle de tous occupants de leur chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SCI CHOCHULA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira au demandeur aux frais et risques des expulsés, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] à verser à la SCI CHOCHULA la somme de 4.420 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de décembre 2024) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] à payer à la SCI CHOCHULA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1er janvier 2025, soit la somme mensuelle de 680 euros, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

DEBOUTE la SCI CHOCHULA de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [L] et Monsieur [G] [C] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge