Tribunal Judiciaire de Reims, Jcp, 25 août 2025, n° 25/01251

TJ Reims 25 août 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de la locataire, considérant qu'elle n'avait plus de droit d'occupation après la résiliation.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a condamné la locataire au paiement des loyers dus, confirmant le montant de la dette.
Accepté
Indemnité pour occupation des lieux après résiliation
La cour a accordé une indemnité d'occupation équivalente au loyer, en raison de l'occupation sans droit.
Accepté
Frais de procédure
La cour a condamné la locataire aux dépens, considérant qu'elle a succombé dans ses demandes.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la locataire à verser une somme au titre des frais irrépétibles, considérant l'inéquité de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Reims, jcp, 25 août 2025, n° 25/01251
Numéro(s) :	25/01251
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Clémence GIRAL-FLAYELLE
Parties :	S.A. PLURIAL NOVILIA agissant, son représentant légal

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 25 AOUT 2025

_____________________________________________________________________________

N° RG 25/01251 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCEE

Minute 25-

Jugement du :

25 août 2025

La présente décision est prononcée le 25 août 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 juin 2025

DEMANDERESSE :

S.A. PLURIAL NOVILIA agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE avocat au barreau de REIMS

DÉFENDERESSE :

Madame [W] [K] [D]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 septembre 2021, la société anonyme d’habitations à loyer modéré PLURIAL NOVILIA (ci-après dénommée PLURIAL NOVILIA), a donné à bail à Madame [W] [K] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3]) moyennant un loyer mensuel révisable de 511,03 € outre une provision pour charges générales de 152,14 € par mois ainsi qu’une provision mensuelle pour charges de chauffage d’un montant de 96,02 €.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024 pour un montant en principal de 4544,77 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice le 5 mars 2025, PLURIAL NOVILIA a fait délivrer assignation à Madame [W] [K] [D] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 3 septembre 2021 par application de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail ;

— Dire [W] [K] [D] occupant sans droit ni titre et ordonner en conséquence son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame [W] [K] [D] au paiement de :

— la somme de 6801,87 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— les entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, PLURIAL NOVILIA a fait valoir que Madame [W] [K] [D] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 23 décembre 2024.

A l’audience du 23 juin 2025, PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9830,26 euros.

La bailleresse indique être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire au motif que la locataire n’a effectué qu’un seul règlement en un an.

Madame [W] [K] [D], présente à l’audience, explique l’arriéré locatif par sa séparation en 2024. Elle indique percevoir l’allocation retour à l’emploi outre les allocations familiales pour un montant total de 1500 € avec 4 enfants à charge dont 3 mineurs. Elle sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Le rapport des services sociaux, dont il a été fait lecture à l’audience, relève que son époux avec lequel elle s’est mariée au Sénégal en 2014, ne contribue plus à aucune charge et n’a plus de titre de séjour valide. Elle précise qu’elle bénéficiait jusque janvier 2005 d’un contrat à durée déterminée dans la vente mais qu’elle n’a pas pu signer le contrat à durée indéterminée qui était envisagé compte tenu de ses problèmes de santé.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 août 2025 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 23 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 6 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 3 septembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 décembre 2024, pour la somme en principal de 4544,77 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 février 2025.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

PLURIAL NOVILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant un contrat de bail, un commandement de payer et un décompte arrêté au 16 juin 2025 et qui démontre que Madame [W] [K] [D] restait devoir la somme de 9830,26 euros à cette date.

La défenderesse ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Madame [W] [K] [D] a sollicité l’effet suspensif de la clause résolutoire figurant au contrat et le bailleur s’y est opposé.

L’examen du relevé de compte en date du 16 juin 2025 montre que la locataire n’a effectué aucun règlement depuis le 7 octobre 2024 et n’a donc pas procédé à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience de sorte qu’elle n’est pas éligible aux dispositions ci-dessus.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [K] [D] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame [W] [K] [D] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

L’article 1343-5 du code civil permet toutefois au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des faibles ressources dont bénéficie Madame [W] [K] [D] et de l’importance de la dette, il convient d’octroyer à cette dernière des délais de paiement selon les modalités décrites au dispositif.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Madame [W] [K] [D] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [W] [K] [D], succombant à l’instance, elle supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de PLURIAL NOVILIA, représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Madame [W] [K] [D] sera condamnée à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 septembre 2021 entre la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA et Madame [W] [K] [D] concernant l’appartement situé [Adresse 2] à [Localité 6] sont réunies à la date du 24 février 2025 ;

DIT qu’il n’y a pas lieu d’accorder à Madame [W] [K] [D] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame [W] [K] [D] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [K] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [D] à verser à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 9830,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 juin 2025 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE Madame [W] [K] [D] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 410 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [D] à payer à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

RAPPELLE que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [D] à verser à la SA d’HLM PLURIAL NOVILIA la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [K] [D] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 25 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Valérie Guillemin, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

La Greffière La Juge