TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2025

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N° RG 25/01956 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FDX5

Minute 25-

Jugement du :

16 décembre 2025

La présente décision est prononcée le 16 décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 17 octobre 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE DI 01/2008 agissant en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne BAUDIER avocat au barreau de l’Aube

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [H] [D] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

non comparante ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2019, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 (ci-après la bailleresse) a consenti à Madame [H] [D] [F] (ci-après la locataire) un bail d’habitation portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 572,63 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 139,00 euros. La prise d’effet du bail a été fixée entre les parties au 4 juin 2018.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 7 février 2025, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 4 698,07 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, dénoncé le 3 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 a fait assigner à comparaître Madame [H] [D] [F] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 8 avril 2025 ;

— l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 6] ;

— la condamnation de Madame [H] [D] [F] au paiement de la somme de 6 063,26 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 2 mai 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

— la condamnation de Madame [H] [D] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux, laquelle sera indexée comme le loyer et avec intérêts ;

— la condamnation de Madame [H] [D] [F] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008, représentée, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 4 225,93 euros. Elle fait état de la reprise partielle du paiement des loyers et se dit réservée quant à l’octroi de délai de paiement.

Bien que régulièrement citée à personne, Madame [H] [D] [F] n’a pas comparu.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture. Il en ressort que la locataire est célibataire avec un enfant à charge né en 2009. Elle perçoit des revenus d’une activité salariée en contrat à durée indéterminée à hauteur de 1 400 euros par mois ainsi que des prestations sociales. Elle explique l’impayé en raison de travaux de rénovation qu’elle effectue parallèlement dans un bien dont elle est propriétaire. Elle a bénéficié d’une subvention de 4 000 euros pour l’aider à rembourser la dette locative.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Madame [H] [D] [F] n’empêche pas qu’il soit statué sur le litige l’opposant à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008.

1. Sur la résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par voie électronique le 3 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

Le bailleur a par ailleurs saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 10 février 2025 soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail du 28 mai 2019 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 7 février 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 avril 2025.

L’absence de la locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Il n’est dès lors pas possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Madame [H] [D] [F] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

La défenderesse, non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 8 avril 2025, Madame [H] [D] [F] cause un préjudice à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008, découlant de l’occupation indue de son bien et de l’impossibilité de le relouer, qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Le décompte produit par la bailleresse en date du 30 septembre 2025 fait apparaître au titre des sommes dues une dette à hauteur de 4 225,93 euros.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008, et Madame [H] [D] [F] sera condamnée au paiement de la somme de 4 225,93 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 30 septembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1 octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

La bailleresse sera en revanche déboutée de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle par référence au loyer, dans la mesure où, à compter de la résiliation du bail, cette dernière ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Mme [D] [F], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais qu’elle a avancés au titre de la présente procédure. Madame [H] [D] [F] sera condamnée au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 recevable en son action en résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mai 2019 entre la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 et Madame [H] [D] [F] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 8 avril 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE en conséquence à Madame [H] [D] [F] et tous occupants de son chef de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut par Madame [H] [D] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 6], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à leurs frais dans tel garde-meuble désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [D] [F] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [H] [D] [F] à payer en deniers ou quittances à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 la somme de 4 225,93 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 30 septembre 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [H] [D] [F] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 1 octobre 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [H] [D] [F] à payer à la société civile immobilière FONCIERE DI 01/2008 la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [H] [D] [F] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, greffière.

La greffière La vice-présidente