TRIBUNAL

JUDICIAIRE DE REIMS

POLE CIVIL

N° RG 25/01609 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCH2

Nature affaire : 71A

[U] [F]

C/

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE VILLA LUNDY situé 18 boulevard Lundy représenté par son syndic en exercice la Société [P]

République française

Au nom du peuple français

ORDONNANCE SUR INCIDENT EN DATE DU 30 Avril 2026

ENTRE :

Monsieur [U] [F]

6 A rue du Champ de Mars

51100 REIMS

représenté par Maître Ségolène JACQUEMET-POMMERON de la SELARL JACQUEMET SEGOLENE, avocats au barreau de REIMS

Demandeur à l’incident

Demandeur au principal

ET :

Syndic. de copro. DE LA RÉSIDENCE VILLA LUNDY sis 18 boulevard Lundy représenté par son syndic en exercice la Société [P]

26 Cours Jean-Baptiste Langlet

51100 REIMS

représentée par Maître Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocats au barreau de REIMS

Défendeur à l’incident

Défendeur au principal

— --------

Nous, Benoît LEVÉ, juge de la mise en état, assisté de Céline LATINI, greffier,

Après avoir entendu les avocats des parties en leurs plaidoiries, en notre cabinet, le 17 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2026, et ce jour, la décision suivante a été rendue contradictoirement ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 7 mai 1999, Monsieur [U] [F] a acquis dans un immeuble sis 18 boulevard Lundy à Reims, en cours de rénovation et en état futur d’achèvement, un appartement en rez-de-chaussée et deux chambres en sous-sol, un parking, et les millièmes des parties communes, soit les lots 8 du bâtiment A et 21 du bâtiment C.

Selon acte reçu par Maître [A] le 7 mai 1999, le règlement de copropriété contenant l’ état descriptif de division de l’immeuble en 32 lots numérotés de 1 à 32 a été établi, puis modifié selon acte du 16 mars 2000 par la création d’un nouveau lot 33 issu des parties communes avec changement de la quote-part des millièmes pour chacun des lots existants, soit pour Monsieur [U] [F] les 58/1.008èmes des parties communes générales, 61/1.008èmes des parties communes spéciales au bâtiment A, 58/1.008èmes des parties.

Se plaignant de problèmes d’humidité dans la partie de son logement située en souplex, Monsieur [U] [F] expose avoir saisi le Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) de la Ville de REIMS en date du 29 novembre 2018, lequel a établi un rapport concluant que les deux chambres situées au sous-sol ne peuvent être considérées comme des pièces à vivre au motif que les critères de l’article 40 du Règlement Sanitaire Départemental (RSD) ne sont pas remplis.

Par correspondance en date du 15 février 2021, le Sous-préfet de REIMS a précisé à Monsieur [U] [F] que les chambres aménagées en sous-sol ne peuvent être considérées comme « surface habitable ».

***

Par acte de commissaire de justice en date du 29 avril 2025, Monsieur [U] [F] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence Villa LUNDY, devant le Tribunal judiciaire de REIMS à qui il demande, de :

— Déclarer non -écrites les clauses de répartition des charges générales et spéciales incluses dans le règlement de copropriété ;

— Modifier le règlement de copropriété en prenant en compte la surface habitable minorée de l’appartement de Monsieur [U] [F] qui n’est qu’un studio de 34 m2 ;

— Condamner le Syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux entiers dépens.

Par des conclusions au fond notifiées le 28 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires a sollicité le rejet des demandes formées par Monsieur [U] [F].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 29 janvier 2026, Monsieur [U] [F] demande au Juge de la mise en état, de :

— Déclarer Monsieur [U] [F] recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit ;

— Nommer un expert géomètre afin de calculer la surface réelle de l’appartement de Monsieur [U] [F] à prendre en considération pour la modification du règlement de copropriété ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens de l’incident.

Dans ses dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique en date du 16 mars 2026, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa LUNDY demande au Juge de la mise en état, de :

— Débouter à titre principal Monsieur [U] [F] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner Monsieur [U] [F] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VILLA-LUNDY situé 18 boulevard Lundy à REIMS (51100) la somme de 2.000 € pour procédure abusive ;

— Confier à titre subsidiaire à l’expert géomètre la mission suivante de dire si la superficie des lots et les quotes-parts de participation aux charges communes, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division en cours, sont conformes à la situation actuelle des lieux en tenant compte de la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, à défaut établir une nouvelle répartition conforme et un modificatif de copropriété correspondant conforme, et, de manière générale, fournir tous éléments permettant à la juridiction saisie de se prononcer sur le calcul de la superficie des lots et des quotes-parts de participation aux charges communes ;

— Condamner en tout état de cause Monsieur [U] [F] à régler au Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier VILLA-LUNDY situé 18 boulevard Lundy à REIMS (51100) la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens.

Par application de l’article 455 du Code de procédure civile, il y a lieu de se référer aux écritures des parties pour un exposé détaillé de leurs moyens et arguments.

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident du 17 mars 2026, et mise en délibéré à l’issue pour être rendue le 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la demande d’expertise judiciaire

Monsieur [U] [F] sollicite la désignation d’un géomètre expert aux fins de calculer la surface réelle de son appartement à prendre en considération pour la modification du règlement de copropriété.

L’article 789 du Code de procédure civile dispose que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Il est de droit constant que le juge du fond est souverain dans son appréciation du caractère utile et légitime de la mesure d’instruction sollicitée.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [U] [F] fait valoir que le règlement de copropriété comporte une répartition erronée des charges de copropriété, en retenant une superficie de 50 m2 au titre de son lot, dont 25,70 m2 en sous-sol, ce alors que les deux pièces à vivre qui y sont situées ne peuvent être considérées comme exploitables, de sorte qu’elles ne doivent pas être prises en considération, ou a minima qu’elles doivent être pondérées.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande, en faisant valoir que par application des articles 10 et 5 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Monsieur [U] [F] est mal fondé en ses demandes.

Il ajoute qu’en effet, la détermination des quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative dudit lot, laquelle est définie par rapport à sa consistance, sa superficie et sa situation, sans égard à son utilisation ; qu’en outre, l’article 4-1 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 a précisé que la superficie de la partie privative à prendre en considération est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans tenir compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Ceci étant rappelé, il est clair que la désignation d’un géomètre expert ne présente un intérêt que dans l’hypothèse où il aura été retenu que les pièces situées en sous-plex ne peuvent effectivement pas être prises en considération en tant que partie commune, ou qu’elles doivent l’être avec application d’un coefficient de pondération ; ce qui suppose préalablement de trancher le moyen de défense soulevé par le syndicat des copropriétaires ; étant en outre qu’il n’incombe pas à l’expert judiciaire de se prononcer sur une question de droit.

Dès lors, les demandes présentées par Monsieur [U] [F] étant largement contestées, et du reste, incertaines quant à leurs perspectives de succès, il apparaît de ce fait nécessaire que le Tribunal statue préalablement sur cette question de fond avant d’ordonner, le cas échéant, une mesure d’instruction couteuse et génératrice de délais.

Par suite, il y a lieu de débouter Monsieur [U] [F] de sa demande.

2. Sur la procédure abusive

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [U] [F] à lui verser la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts compte tenu du caractère abusif de sa demande.

Néanmoins, force est de constater que cette demande exerce le pouvoir juridictionnel tel que défini par les articles 780 à 797 du Code de procédure civile.

Par suite, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’issue de l’incident, il y a lieu de condamner Monsieur [U] [F] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre condamnation aux dépens de l’incident.

Il est par ailleurs rappelé que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire par application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [U] [S] [I] de sa demande de désignation d’un géomètre expert ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [F] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Villa Lundy la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [F] aux dépens de l’incident.

RENVOYONS l’affaire à la mise en état du 2 juin 2026, pour conclusions au fond de Maître JACQUEMET (demandeur) ;

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle civil, le 30 Avril 2026, les avocats des parties en ayant été préalablement avisés dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, la présente ordonnance étant signée par Monsieur LEVÉ, juge de la mise en état, et par Madame LATINI, greffier, ayant assisté au prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le magistrat et le greffier du tribunal judiciaire.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Reims.