TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

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N° RG 25/02066 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FD5W

Minute 26-

Jugement du :

17 avril 2026

La présente décision est prononcée le 17 avril 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Lucile CHARBONNIER, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 13 février 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [H] venant aux droits et obligations de Madame [H] [Z] née [P] décédée le 02 Février 2022

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par M^e Anne BAUDIER avocat au barreau de L’Aube

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [L]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 4 janvier 2021, Madame [Z] [H] a consenti à Monsieur [G] [L] un bail portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 633,00 euros outre une provision pour charges d’un montant mensuel de 69,00 euros.

La bailleresse est décédée le 2 février 2022 et son fils, [W] [H] lui a succédé.

Les loyers n’ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 4 mars 2025, aux fins d’obtenir paiement, dans un délai de 2 mois, de la somme de 3 866,79 euros en principal, outre la production d’une attestation d’assurance dans un délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 2 juin 2025, dénoncé le 3 juin 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Monsieur [W] [H] a fait assigner à comparaître Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ; l’expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] à [Localité 3]; la condamnation de Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 4 597,41 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 5 mai 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu’à la résiliation du bail, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation; la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 729,54 euros, égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;- la condamnation de Monsieur [G] [L] au paiement de la somme de 1 000,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 17 octobre 2025, Monsieur [W] [H], représenté, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise l’arriéré locatif à la somme de 6 967,13 euros, en indiquant s’en rapporter s’agissant des éventuels délais de paiement suspensifs.

Monsieur [G] [L], comparant, fait état de sa situation financière et sollicite des délais de paiement suspensifs afin d’apurer l’arriéré locatif. Il expose une situation personnelle complexe depuis janvier 2024 ainsi que l’existence de plusieurs saisies sur salaire. Il estime être en capacité de verser la somme mensuelle de 500 euros, en sus du loyer courant et dont il précise s’être acquitté pour les mois de septembre et octobre 2025.

Un rapport d’enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

Les parties ont été autorisées à produire en cours de délibéré des pièces relatives à l’acte de propriété de Monsieur [H], à la suite de la succession dont il a été bénéficiaire et tout justificatif concernant les revenus du locataire. La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

Une réouverture des débats a été réalisée par mention au dossier et les parties ont été convoquées régulièrement à l’audience du 13 février 2026 par acte du greffe. Le bailleur, représenté par son conseil, a communiqué un relevé cadastral de propriété du logement et actualisé la dette locative selon décompte remis à l’audience et le locataire, comparant, a sollicité des délais de paiement s’estimant en capacité de s’acquitter en sus du loyer courant de la somme de 500 euros.

La décision a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION

1. Sur la demande de résiliation

— Sur la recevabilité de la demande

Il est établi que la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Marne a été saisie par le bailleur le 5 mars 2025, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 2 juin 2025 et que celle-ci a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 17 octobre 2025, conforment à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent la demande est recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les délais de paiement.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 V de cette même loi précise que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l’article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail du 4 janvier 2021 contient une clause résolutoire (articleVIII). Le commandement de payer délivré le 4 mars 2025 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 mai 2025.

Il ressort du décompte produit aux débats que Monsieur [G] [L] a repris le paiement intégral de son loyer avant l’audience d’octobre 2025, en s’acquittant de la somme de 729 euros pour un loyer appelé à hauteur du mois de septembre 2025 et à l’identique pour le mois d’octobre 2025. A l’audience du 13 février 2026, ce dernier ne justifie cependant d’aucune continuité dans la reprise des loyers, les loyers d’octobre 2025 à février 2026 n’étant pas acquittés.

En conséquence, la demande de délai de paiement du locataire sera rejetée et l’expulsion de Monsieur [G] [L] et celle de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

2. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant un justificatif de propriété, le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues à la date de l’audience.

En occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 6 mai 2025, Monsieur [G] [L] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l’indemnité d’occupation correspondant à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre, d’un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Monsieur [W] [H], et Monsieur [G] [L] sera condamné au paiement de la somme de 10 411,25 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 13 février 2026 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 4 597,41, et à compter du jugement pour le surplus.

Il sera par ailleurs condamné à verser à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 14 février 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

3.Sur les demandes accessoires

La partie succombante, en l’espèce Monsieur [L], doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Monsieur [G] [L] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 400,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Monsieur [W] [H] recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 janvier 2021 entre Monsieur [W] [H] venant aux droits de Mme [Z] [X] et Monsieur [G] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3] sont réunies à la date du 6 mai 2025 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [G] [L] et celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Monsieur [G] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [L] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer en deniers ou quittances à Monsieur [W] [H] la somme de 10 411,25 euros, représentant l’arriéré locatif et les indemnités d’occupations échus et impayés au 13 février 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 juin 2025 sur la somme de 4 597,41 euros et à compter du jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [W] [H] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 14 février 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [W] [H] la somme de 400,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [L] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Lucile Charbonnier, vice-présidente chargée des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie Wild, Greffière.

La greffière La vice-présidente