TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 22/03495

N° Portalis DBX4-W-B7G-RKBF

JUGEMENT

N° B

DU 18 décembre 2024

[B] [J] épouse [U]

C/

[H] [W] [G]

[M] [W] [G]

[E] [W] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée à M^e SIMONIN

Copies certifiées conformes à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 18 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Aurélie BLANC, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 24 Octobre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [B] [J] épouse [U], demeurant [Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par Maître Frédéric SIMONIN, associé à la SCP D’AVOCAT CABINET MERCIE, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Emma FERRET, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [W] [G],

Demeurant [Adresse 12]

[Localité 5]

Représenté par Maître Fouad MSIKA avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [M] [W] [G], demeurant [Adresse 12]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [E] [W] [G], demeurant [Adresse 8]

[Localité 7]

Non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par contrat du 19 avril 2017, [D] [U] a loué à [H] [W] [G] et [M] [W] [G] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6]) à [Localité 14] assorti d’une cave (porte n°2/11), d’une surface habitable de 61.27 m² et moyennant un dépôt de garantie et un loyer initial de 533 euros, outre 80 euros de provisions sur charges.

Le 24 avril 2017, l’état des lieux d’entrée a été établi de façon contradictoire.

Le 25 avril 2017, [E] [W] [G] s’est engagée en qualité de caution solidaire.

Invoquant un arriéré locatif, [D] [J] épouse [U] a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 16 janvier 2018, exploit ensuite dénoncé à la caution le 26 janvier suivant.

Par ordonnance de référé du 10 septembre 2018, le juge d’instance a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire n’était pas acquise au 17 mars 2018 mais a tout de même condamné les consorts [W] [G] à régler à [D] [J] épouse [U] :

—  158.32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 19 juin 2018 (déduction faite de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour 2017),

—  200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la dénonce susvisés.

Invoquant la persistance d’impayés, [D] [J] épouse [U] a fait délivrer à ses locataires un deuxième commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 07 décembre 2018, exploit ensuite dénoncé à la caution le 20 décembre suivant.

Invoquant de nouveaux impayés, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un troisième commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 19 janvier 2021, exploit ensuite dénoncé à la caution le 27 janvier suivant.

Invoquant la reconstitution de l’arriéré locatif, [D] [J] épouse [U] a fait délivrer à ses locataires un quatrième commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 16 février 2022, exploit ensuite dénoncé à la caution le 22 février suivant.

Invoquant la persistance des impayés, la bailleresse a fait délivrer à ses locataires un cinquième commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire le 20 juillet 2022, exploit ensuite dénoncé à la caution le 27 juillet suivant.

Par exploits du 30 septembre 2022, Madame [D] [J] épouse [U] a finalement assigné [H] [W] [G], [M] [W] [G] et [E] [W] [G] devant le Juge des contentieux de la protection pour obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes:

— le prononcé de la résiliation du bail à leurs torts exclusifs pour défaut de paiement des loyers,

— l’expulsion sans délai de [H] et [M] [W] [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

— la condamnation solidaire de [H], [M] et [E] [W] [G] à lui payer :

* la somme de 674.61 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 août 2022, à parfaire,

* une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges, soit 533 euros, et ce jusqu’à libération effective des lieux,

* la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 16 janvier 2018, 07 décembre 2018, 19 janvier 2021, 16 février 2022 et 20 juillet 2022 ainsi que celui de leurs dénonces à la caution.

L’état des lieux de sortie a été établi de façon contradictoire le 14 décembre 2023, seul [H] [W] [G] faisant part d’une nouvelle adresse.

A l’audience du 24 octobre 2024 lors de laquelle elle était représentée, [D] [J] épouse [U] a finalement sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le rejet des demandes reconventionnelles de [H] [W] [G],

— la condamnation solidaire de [H], [M] et [E] [W] [G] à lui verser :

* 401.51 euros au titre des réparations locatives, étant constaté que cette somme a déjà été imputée sur la somme restituée au titre du dépôt de garantie,

* 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les entiers dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des 16 janvier 2018, 07 décembre 2018, 19 janvier 2021, 16 février 2022 et 20 juillet 2022 ainsi que leurs dénonces à la caution.

Egalement représenté, [H] [W] [G] a pour sa part sollicité :

— le rejet de l’intégralité des demandes de [D] [J] épouse [U], étant constaté que la demande d’expulsion est devenue sans objet,

— la condamnation de [D] [J] épouse [U] à lui verser :

* 1 150.85 euros correspondant à tous les commandements de payer abusivement mis à la charge des locataires,

* 188 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration prévue à l’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989, somme à parfaire au jour du jugement,

* 62.63 euros au titre du solde des charges locatives,

* 1 500 euros sur le fondement des articles 700 du Code de procédure civile et 35 et 75 de la loi du 10 juillet 1991 avec distraction au profit de Maître Fouad MSIKA,

* les entiers dépens, en ce compris les commandement de payer des 16 février et 20 juillet 2022 et leurs dénonces à la caution.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées par chacune d’elles en vertu des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Convoqué par assignation remise à étude puis reconvoqué par courriers successifs envoyés à sa dernière adresse connue, Monsieur [M] [W] [G] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

Convoquée selon les formes de l’article 659 du Code de procédure civile puis reconvoquée par courriers successifs envoyés à sa dernière adresse connue, Madame [E] [W] [G] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas faite représenter.

La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date avancée au 18 décembre 2024.

Par note en délibéré du 07 novembre 2024, Madame [D] [J] épouse [U] a indiqué avoir procédé au remboursement de la somme de 62.63 euros réclamée au titre du solde des charges locatives. Elle a également rappelé que l’état initial d’encombrement de la cave allégué par [H] [W] [G] n’était pas démontré.

Par note en délibéré du 21 novembre 2024, Monsieur [H] [W] [G] a confirmé avoir perçu la somme susivsée de 62.63 euros mais persisté à contester le montant d’évacuation de la cave.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur le solde de tout compte :

— Sur le montant du solde de tout compte :

L’article 7 susvisé dispose également que “le locataire est obligé : […]

c) de répondre des dégradations et pertes locatives qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En l’espèce, [D] [J] épouse [U] sollicite la condamnation solidaire, en deniers ou quittance, des consorts [W] [G] au paiement de la somme de 401.51 euros se décomposant comme suit :

—  125.51 euros au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pro-ratisée pour l’année 2023,

—  188 euros au titre de l’évacuation des encombrants dans la cave,

—  88 euros au titre des réparations locatives.

La propriétaire justifie bien du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères due pour l’année 2023, taxe foncière à l’appui, ce montant n’étant d’ailleurs pas contesté par [H] [W] [G].

S’agissant de la somme susvisée de 88 euros, il résulte également de la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie que le bris de la vitre de la cuisine ainsi que l’altération du mur de la buanderie sont imputables aux locataires sortants, ce que ne conteste d’ailleurs par [H] [W] [G].

Cependant, ce dernier réfute être redevable de la somme réclamée à hauteur de 188 euros, affirmant que les encombrants laissés par les locataires sortants étaient des meubles appartenant à la propriétaire et se trouvant déjà dans la cave à leur entrée dans les lieux. Pour autant, l’état des lieux d’entrée ne mentionne la présence d’aucun meuble dans la cave et la mention “cave : débarrassée oui – non” n’a pas été remplie. Partant, rien ne permet d’affirmer que la cave a été louée aux consorts [W] [G] alors qu’elle n’était pas totalement vide, de sorte que les locataires sortants étaient tenus de l’évacuer en totalité à leur départ. Par suite, [D] [J] épouse [U] est fondée à leur répercuter le coût d’évacuation desdits encombrants.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que le solde de tout compte opéré par la demanderesse est exact, de sorte que [H], [M] et [E] [W] [G] doivent être solidairement condamés à verser à [D] [J] épouse [U] la somme susvisée de 401.51 euros au titre du solde de tout compte.

Cependant, il est constant que [D] [J] épouse [U] a d’ores et déjà procédé à la restitution du solde de dépôt de garantie suivant ledit solde de tout compte, de sorte que la condamnation de ce chef sera prononcée en deniers ou quittance.

— Sur la demande reconventionnelle au titre du solde des charges locatives :

[H] [W] [G] produit l’extrait de compte individuel de charges locatives adressé aux anciens locataires le 27 août 2024 faisant état d’un solde créditeur de 62.63 euros.

Cependant, il résulte des notes adressées en délibéré que Madame [D] [J] épouse [U] a bien réglé cette somme à Monsieur [H] [W] [G].

Par suite, la demande reconventionnelle formulée à ce titre devient donc sans objet.

— Sur la demande reconventionnelle de majoration due au titre de la non-restitution du dépôt de garantie :

Selon l’article 22 alinéa 7 de la loi du 06 juillet 1989, “à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile”.

Cependant, il résulte des développements précédents que le solde de tout compte opéré par [D] [J] épouse [U] était correct. En outre, il est constant qu’elle s’est également acquittée de la somme restant due au titre du solde des charges locatives.

Par conséquent, à défaut de démontrer l’existence d’une somme restant due par [D] [J] épouse [U], [H] [W] [G] doit être débouté de sa demande de majoration au titre de la non-restitution du dépôt de garantie.

Sur l’action reconventionnelle en répétition de l’indu :

L’article 1302 du Code civil dispose que “tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution”.

L’article 1302-1 du même code précise que “celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu”.

[H] [W] [G] conteste le bien-fondé des commandements de payer successivement délivrés par [D] [J] épouse [U], soutenant leur caractère abusif en ce qu’ils porteraient en réalité sur des frais d’huissier non constitutifs d’un arriéré locatif.

Certes, un commandement de payer délivré au visa de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 doit répondre aux exigences de ce texte mais aussi être de bonne foi, c’est-à-dire préciser la nature des sommes réclamées et pour quelles échéances ces sommes sont dues. Cependant, de telles irrégularités n’entraînent la nullité de l’acte que si elles ont causé un grief au locataire, à savoir qu’il n’a pas été mis en mesure de connaître les causes de cet acte et de prendre parti en temps utile (cf. CA [Localité 15], 07/12/2001, BICC 2002, n°837 et CA [Localité 11], 18 juin 2015, n°13/24397). Surtout, bien que délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est débiteur, le commandement de payer demeure valable à hauteur du montant des loyers échus et impayés (cf. CA [Localité 10], 04/05/2016, n°15/01854).

Or, en l’espèce, contrairement à l’affirmation du défendeur sur ce point, il résulte des éléments recueillis en procédure que chacun des commandements de payer portait en tout ou partie sur un arriéré locatif dont le calcul était détaillé par le décompte systématiquement joint à l’exploit, de sorte que [D] [J] épouse [U] était fondée sur le principe à les faire délivrer. Ainsi, le fait que certains d’entre eux aient pu partiellement inclure le coût de précédents frais de justice n’est pas suffisant à établir que les commandements de payer aient été délivrés de mauvaise foi et dans des conditions de nature à empêcher [H] [W] [G] de connaître les causes des exploits et de pouvoir prendre parti en temps utile.

D’ailleurs, il n’est pas inutile de constater que, parallèlement à son action en répétition de l’indu, le défendeur ne cite que les commandements de payer délivrés en 2022 comme devant être conservés à la charge de la propriétaire au titre des dépens, sans explication justifiant une différence de traitement avec les commandements antérieurement délivrés.

Par conséquent, à défaut de démontrer le caractère indu, [H] [W] [G] sera débouté de sa demande tendant à la condamnation de [D] [J] épouse [U] à lui restituer la somme de 1 150.85 euros au titre des commandements de payer successivement délivrés par cette denière.

Sur les demandes accessoires :

— Sur les dépens de l’instance :

Parties perdantes, [H], [M] et [E] [W] [G] supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance.

Compte-tenu des développements précédents, lesdits dépens inclueront le coût des commandements de payer des 07 décembre 2018, 19 janvier 2021, 16 février 2022 et 20 juillet 2022 ainsi que leurs dénonces à la caution. Pour autant, l’analyse des différents décomptes versés en procédure démontrant que lesdits frais ont d’ores et déjà été réglés, la condamnation de ce chef sera ordonnée en deniers ou quittance.

Cependant, [D] [J] épouse [U] sera déboutée de sa demande relative au commandement de payer du 16 janvier 2018 et de sa dénonce, lesdits frais ayant été pris en compte par l’ordonnance de référé du 10 septembre 2018 qui constitue donc un titre exécutoire à cet égard.

— Sur les frais irrépétibles :

Parties succombantes et tenues aux dépens, [H], [M] et [E] [W] [G] seront également condamnés in solidum à verser à [D] [J] épouse [U] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, compte-tenu des frais qu’elle a dû à juste titre engager pour finalement obtenir l’apurement de la dette locative et le départ des locataires ainsi que pour se défendre des demandes reconventionnelles injustifiées formulées par [H] [W] [G] au terme de deux ans de procédure.

A l’inverse, [H] [W] [G] sera débouté de sa propre demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur l’exécution provisoire :

La décision est exécutoire par provision en vertu de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE solidairement [H] [W] [G], [M] [W] [G] et [E] [W] [G] à verser à [D] [J] épouse [U] la somme de 401.51 euros au titre du solde de tout compte en deniers ou quittance ;

DEBOUTE donc [H] [W] [G] de sa demande reconventionnelle de restitution de la somme de 188 euros au titre du solde du dépôt de garantie ;

DEBOUTE par suite [H] [W] [G] de sa demande reconventionnelle de majoration au titre de la non-restitution dudit solde de dépôt de garantie ;

CONSTATE que la demande de [H] [W] [G] tendant à la condamnation de [D] [J] épouse [U] à lui verser la somme de 62.63 euros au titre du solde de charges locatives est devenue sans objet ;

DEBOUTE [H] [W] [G] de son action en répétition de l’indu au titre des commandements de payer facturés par [D] [J] épouse [U] ;

CONDAMNE in solidum [H] [W] [G], [M] [W] [G] et [E] [W] [G] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer des 07 décembre 2018, 19 janvier 2021, 16 février 2022 et 20 juillet 2022 ainsi que leurs dénonces à la caution en deniers ou quittance ;

DEBOUTE cependant [D] [J] épouse [U] de sa demande au titre du commandement de payer du 16 janvier 2018 et de sa dénonce à la caution ;

CONDAMNE in solidum [H] [W] [G], [M] [W] [G] et [E] [W] [G] à verser à [D] [J] épouse [U] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE [H] [W] [G] de sa propre demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA JUGE