MINUTE N°

N° RG 25/00471 – N° Portalis DB22-W-B7J-S7TZ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 19] [Adresse 4]

C/

Monsieur [K] [I] [P]

Madame [W] [E] [U] [G] veuve [P]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 5]

[Adresse 11]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 19] [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Louna GRAPPE, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [I] [P], demeurant [Adresse 18], non-comparant, ni représenté

Madame [W], [E], [U] [G] veuve [P], demeurant [Adresse 18], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [K] [I] [P] et à Madame [W], [E], [U] [G] veuve [P]

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] CARRIERES [Adresse 20] SEINE (78 420), pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 2] à MARLY LE ROI (78 160), a fait assigner Monsieur [K] [O] et Madame [W] [G], veuve [O], devant ce Tribunal aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes, solidairement et in solidum s’agissant des dépens :

4 240,94 € au titre des charges et travaux de copropriété appelés et impayés entre le 2 janvier 2022 et le 4 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024 ;

1 120,23 € au titre des frais de recouvrement entre le 2 janvier 2022 et le 4 avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 juin 2024 ;

2 500 € à titre de dommages et intérêts ;

2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les dépens.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 20 mai 2025.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son Conseil, s’est opposé à la demande de renvoi formulée par Madame [O] par un appel téléphonique au Greffe le jour même de l’audience.

Monsieur et Madame [O] n’ont été ni présents, ni représentés, mais Madame [O] a formulé une demande de renvoi, en indiquant avoir adressé un certificat médical non reçu par le Greffe.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 14], représenté par son Conseil, s’est à nouveau opposé à la nouvelle demande de renvoi formée par Madame [O] par courrier en date du 25 juin 2025 adressé au Greffe. Le Conseil du syndicat des copropriétaires a fait observer que Madame [O] n’a pas pris la peine de les en informer.

Monsieur et Madame [O] n’ont été ni présents, ni représentés, mais Madame [O] a formulé une nouvelle demande de renvoi par courrier en date du 25 juin 2025 adressé au Greffe. Elle s’y déclare entièrement responsable de la situation et indique qu’elle souhaite pouvoir être présente pour proposer une solution.

Au regard de l’ancienneté de la dette, une solution aurait dû d’ores et déjà être proposée par Monsieur et Madame [O]. Par ailleurs, Monsieur et Madame [O] ont déjà fait l’objet d’une condamnation pour charges et travaux de copropriété impayés à la date du 1er janvier 2022 par jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles en date du 22 mars 2022, étant observé que Monsieur et Madame [O] n’ont pas comparu à l’audience ayant précédé ce jugement.

Enfin, l’affaire a déjà fait l’objet d’un renvoi.

Au vu de ces éléments, le Magistrat présidant l’audience a décidé de retenir l’affaire et de refuser la nouvelle demande de renvoi de Madame [O].

Le Conseil du syndicat des copropriétaires a réitéré les termes de l’assignation.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution du défendeur des défendeurs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Monsieur et Madame [O], régulièrement cités à l’instance en l’étude du commissaire de justice, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien fondé.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel, il sera réputé contradictoire.

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE [Adresse 12] verse aux débats :

le relevé de propriété des lots appartenant à Monsieur et Madame [O] ;

les appels de charges et travaux du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 ;

les procès-verbaux des assemblées générales en date des 17 juin 2021, 9 juin 2022, 17 avril 2023 et 18 juin 2024 portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021, 2022 et 2023 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 et 2025, avec une attestation de non-recours pour ces assemblées générales ;

la situation de compte de Monsieur et Madame [O] arrêtée à la date du 4 avril 2025 ;

la mise en demeure du 24 juin 2024 adressée par le syndic à Madame [O] ainsi qu’un échéancier convenu avec Madame [O] le 2 novembre 2023 ;

le jugement du Tribunal Judiciaire de Versailles, en date du 22 mars 2022, ayant condamné Monsieur et Madame [O] au titre de charges et travaux de copropriété précédemment impayés jusqu’au 1er trimestre 2022 ;

la clause de solidarité du Règlement de Copropriété ;

les Contrats de Syndic en vigueur du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2025.

Il ressort de ces documents que Monsieur et Madame [O] restent devoir la somme de 4 240,94 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de mise en demeure, de suivi la procédure et de constitution du dossier transmis l’avocat. Il est également fait état d’un poste « Créance douteuse M. MME [O] » pour un montant de 232,23 €, sans que soit explicitée la nature des frais supportés par le syndicat des copropriétaires à ce titre.

* Frais de mise en demeure :

Aux termes du Contrat de Syndic en vigueur, lors de son envoi, les mises en demeure sont facturées aux copropriétaires concernés 48 € TTC.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de l’envoi d’une lettre de mise en demeure le 24 juin 2024.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande à hauteur de 48 €.

* Frais de suivi de la procédure, de constitution du dossier transmis à l’avocat :

Aux termes des Contrats de Syndic, la facturation de frais de suivi de la procédure et de constitution du dossier transmis à l’avocat n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, le suivi de la procédure et la constitution du dossier transmis à l’avocat constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que les Contrats de Syndic prévoient une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de suivi de la procédure et de constitution du dossier transmis à l’avocat.

Il sera de même de la somme de 232,23 € au titre de la créance douteuse de M. MME [O] pour laquelle aucune explication n’est fournie sur la nature des frais qu’elle recouvre.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter leurs charges et travaux de copropriété, sans raisons valables, Monsieur et Madame [O] ont commis une faute, qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 700 € à titre de dommages-intérêts.

Sur la solidarité :

L’obligation de paiement d’une somme d’argent est divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les indivisaires sont donc tenus conjointement au paiement des charges et travaux de copropriété, à raison de leur quote-part dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause prévoyant la solidarité entre copropriétaires indivis.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [Adresse 14] justifie de l’existence d’une telle clause.

En conséquence, Monsieur et Madame [O] seront condamnés solidairement et, le cas échéant, in solidum.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur et Madame [O], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [W] [G], veuve [O], solidairement, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] [Localité 9] [Adresse 21] [Localité 1] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 2] à [Localité 13], les sommes de :

4 240,94 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 2ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de la mise en demeure ;48 € au titre des frais de recouvrement, avec les intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2024, date de la mise en demeure ;700 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [W] [G], veuve [O], in solidum, à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 15] à [Localité 10] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 2] à [Localité 13], la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] et Madame [W] [G], veuve [O], in solidum, aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaire de l’immeuble [Adresse 17] ([Adresse 7] [Localité 6] pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, [Adresse 2] à [Localité 13], de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint Germain en Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire