TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 23 MARS 2026

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N° RG 25/01191 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FCAK

Minute 26-

Jugement du :

23 mars 2026

La présente décision est prononcée le 23 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 23 janvier 2026

DEMANDERESSE :

LA SAEM ADOMA agissant en la personne de son représentant légal ,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représentée par M^e SELAS DEVARENNE ASSOCIES avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDERESSE :

Madame, [J], [Y],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 2 juin 2020, la SAEM ADOMA a consenti à Madame, [Y], [J] un contrat de résidence sociale portant sur un logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], et ce pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle initialement fixé à la somme de 545,86 euros.

L’APL était versée directement à la SAEM ADOMA.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 mai 2021, la SAEM ADOMA a mis en demeure la résidente de lui régler la somme de 3710,44 euros au titre des redevances impayées.

Par courrier daté du 20 avril 2023, la SAEM ADOMA a signalé à la CAF de la Marne une situation d’impayé de la part de Madame, [Y], [J].

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 8 avril 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Madame, [Y], [J] de lui régler la somme de 1272,98. Elle lui indiquait qu’à défaut de paiement de cette somme, le contrait serait résilié de plein droit, un mois après cette mise en demeure restée sans effet.

La CAF était réavisée de la situation d’impayé par courrier du 21 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, Madame, [Y], [J] s’est vue mettre en demeure de régler la somme 2284,45 euros.

Par acte d’huissier du 11 mars 2025, la SAEM ADOMA a fait assigner à comparaître Madame, [Y], [J] devant la juridiction de céans afin d’obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de résidence par l’effet de la clause résolutoire ;

— l’expulsion des occupants du logement situé, [Adresse 3];

— la condamnation de Madame, [Y], [J] au paiement de la somme de 2 284,45 euros due au titre des redevances arriérées, selon décompte arrêté au 4 octobre 2024 ;

— la condamnation de Madame, [Y], [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant de la redevance, jusqu’au départ des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 11 octobre 2024, date de la signification de la dernière mise en demeure ;

— la condamnation de Madame, [Y], [J] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 23 janvier 2026, la SAEM ADOMA, représentée par son avocat, maintient ses demandes et actualise l’arriéré locatif à la somme de 3 287,14 euros.

La résidente, comparante, reconnaît la dette, expose sa situation financière et sollicite des délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la résiliation du contrat de résidence.

Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article L.633-2 alinéa 8 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation de contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

En l’espèce, le contrat signé par les parties stipule en son article 8 que le résident a pour obligation de payer la redevance aux termes convenus, ainsi que les éventuelles prestations facultatives. Aussi, il est stipulé en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur, précisant que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusée de réception.

Selon lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 11 octobre 2024, la SAEM ADOMA a mis en demeure Madame, [Y], [J] d’acquitter, dans le délai d’un mois, la somme de 2284,45 euros et lui a rappelé qu’à défaut d’exécution, son contrat de résidence se trouvera résilié de plein droit.

Il est établi par les décomptes produits que cette mise en demeure est restée infructueuse à l’expiration du délai d’un mois, Madame, [Y], [J] restant alors débitrice de la somme de 2178,68 euros.

Madame, [Y], [J] ne s’étant pas acquittée des sommes dues dans le délai visé par la mise en demeure, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 12 novembre 2024, soit un mois après l’avis de la mise en demeure.

Enfin, Madame, [Y], [J] devra rendre les lieux libres de toute occupation de son chef, faute de quoi, elle pourra y être contrainte au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles 61 et suivants de la loi du 9 juillet 1991.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l’indemnité d’occupation.

L’article R.353-158 du code de la construction et de l’habitation définit la composition de la redevance versée par les résidents des logements-foyers ou logements conventionnés, celle-ci étant, en vertu de l’article R.353-156, la contrepartie de l’occupation du logement et assimilable au logement et aux charges récupérables.

En l’espèce, la SAEM ADOMA justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, la lettre de mise en demeure et un décompte des sommes dues faisant apparaître que Madame, [Y], [J] reste redevable de la somme de 3 287,74 euros.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 12 novembre 2024, Madame, [Y], [J] cause un préjudice à la SAEM ADOMA qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des redevances qui auraient été dus en cas de non résiliation du contrat.

Toutefois, il convient de souligner qu’à l’audience, la demande de condamnation formulée par la demanderesse s’est limité à la somme de 3287,14 euros et qu’il n’est pas possible de statuer ultra petita. En conséquence, il sera fait droit à la demande de la SAEM ADOMA et Madame, [Y], [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3 287,14 euros représentant les redevances et indemnités d’occupation impayés à la date du 22 janvier 2026, déduction faite des frais de procédure ou administratifs injustifiés, et ce avec intérêts légaux à compter du présent jugement.

Elle sera par ailleurs condamnée à verser à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation égale au montant des redevances qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat à compter du 23 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame, [Y], [J] déclare percevoir 200 ou 300 euros par mois et avoir un enfant à charge. La situation d’impayé de la redevance est ancienne. Sa situation financière ne lui permettrait pas de respecter les délais de paiement tels que sollicités si bien que sa demande sera rejetée.

Sur les dépens et sur les frais non répétibles.

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre de la présente procédure. Madame, [Y], [J] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 300,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 2 juin 2020 entre la SAEM ADOMA et Madame, [Y], [J] concernant le logement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] sont réunies à la date du 12 novembre 2024 et que le contrat est résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE l’expulsion de Madame, [Y], [J] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut par Madame, [Y], [J] d’avoir libéré les lieux situés, [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le gestionnaire;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame, [Y], [J] à compter de la résiliation au montant équivalent de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du contrat;

CONDAMNE Madame, [Y], [J] à payer en deniers ou quittances à la SAEM ADOMA la somme de 3 287,14 euros, représentant les redevances et indemnités d’occupation échues et impayées au 22 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Madame, [Y], [J] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant équivalent de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du contrat, à compter du 23 janvier 2026, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir;

DIT que l’indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article L 613-2-1 du code de la construction et de l’habitation ;

CONDAMNE Madame, [Y], [J] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 300,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [Y], [J] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge