TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 31 Juillet 2025

Président : M^me MORALES, Juge

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Mai 2025

GROSSE :

Le 1er août 2025

à Mme [O] [P]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06123 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5QNZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

Etablissement public HABITAT [Localité 5] PROVENCE [Localité 2] [Localité 5] PROVENCE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [O] [P], munie d’un pouvoir

DEFENDEURS

Madame [Z] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [I] [E], demeurant [Adresse 4]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 5 mai 2017, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole a donné à bail à Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 423,11 euros, outre 130,99 euros de provision sur charges et 28,20 euros de provision sur l’eau chaude.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait signifier à Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] par exploit de commissaire de justice en date du 18 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1.281,95 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par exploit de commissaire de justice en date du 9 octobre 2024, l’EPIC Habitat Marseille Provence [Localité 3] Provence Métropole a fait assigner Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, à l’audience du 12 décembre 2024, aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire faute d’avoir déféré dans les délais légaux au commandement de payer du 18 juin 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E], ainsi que celle de tous occupants de leur chef du logement sis [Adresse 6],Condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] à verser à HMP la provision de 702,86 euros, comptes arrêtés au 23 septembre 2024,Condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et indexé selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce jusqu’à complète libération des lieux loués,Condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] à verser à HABITAT [Localité 5] PROVENCE la somme de 100 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,Au visa de l’article 696 du code de procédure civile, condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer et le coût de l’assignation outre les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Appelée à l’audience du 12 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet de deux renvois pour être finalement retenue à l’audience du 22 mai 2025, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole, représenté par son conseil, sollicitant le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisant sa créance à la somme de 2.186,15 euros, selon décompte en date du 19 mai 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Sur les moyens développés par le requérant au soutien de ses prétentions, il conviendra de se reporter à ses écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Cités à étude, Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 octobre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 12 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales des Bouches du Rhône le 25 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 9 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 5 mai 2017 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 1.281,95 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 août 2024.

Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé. La demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole à ce titre sera rejetée.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail (article 12 des conditions générales).

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 706,31 euros à compter du 19 août 2024 et de condamner solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] à son paiement.

L’indemnité d’occupation n’ayant pas une nature contractuelle, son montant ne sera pas soumis à indexation. La demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole à ce titre sera rejetée.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] restent devoir la somme de 2.186,15 euros, à la date du 19 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’avril 2025 inclus.

Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] seront donc solidairement condamnés, par provision, au paiement de la somme de 2.186,15 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARONS la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 mai 2017 entre l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole et Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] concernant le logement situé [Adresse 6] sont réunies à la date du 18 août 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation liant les parties concernant le bien situé [Adresse 6] ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole, à titre provisionnel, la somme de deux mille cent quatre-vingt-six euros et quinze centimes (2.186,15 euros) décompte arrêté au 19 mai 2025, incluant la mensualité d’avril 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer à la date de la résiliation du bail avec charges, soit sept cent six euros et trente-un centimes (706,31 euros), à compter du 19 août 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole tendant à ce que l’indemnité d’occupation soit indexée tout comme le loyer ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS solidairement Madame [Z] [G] et Monsieur [I] [E] à verser à l’EPIC Habitat [Localité 5] Provence [Localité 3] Provence Métropole une somme de cent euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par la présidente et la greffière susnommées et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION