TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

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N° RG 25/04020 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FICW

Minute 26-

Jugement du :

02 mars 2026

La présente décision est prononcée le 02 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LE FOYER, [E],

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par Madame, [N] salariée munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR :

Madame, [F], [A],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 20 décembre 2018, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] (ci-après dénommée, [Adresse 4] FOYER, [E]), a donné à bail à Madame, [F], [A] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 5] à, [Localité 2] moyennant un loyer mensuel révisable de 551,94 euros, outre une provision pour charges de 273,84 € par mois.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 31 octobre 2023, la bailleresse a également loué à Madame, [F], [A] un box numéro 55, situé, [Adresse 6] à, [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 40,25 € outre les charges.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer à la locataire par acte de commissaire de justice en date du 16 juillet 2025 pour un montant en principal de 1342,14 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 novembre 2025, LE FOYER, [E] a fait délivrer assignation à Madame, [F], [A] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2018 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] ;

— dire et juger Madame, [F], [A] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Constater la résiliation du bail conclu le 31 octobre 2023 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le box numéro, [Adresse 7] situé, [Adresse 6] à, [Localité 3] ;

— dire et juger Madame, [F], [A] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Madame, [F], [A] au paiement de :

— la somme de 2923,34 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance, LE FOYER, [E] a fait valoir que Madame, [F], [A] ne s’était pas acquittée de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 16 juillet 2025.

À l’audience du 19 janvier 2026, LE FOYER, [E], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 3310,36 € pour le logement et 416,30 € pour le garage. La bailleresse s’oppose à tout délai de paiement au motif que Madame, [F], [A] n’a pas procédé à la reprise du règlement du loyer courant avant l’audience malgré un effacement de sa dette décidé par la commission de surendettement des particuliers de la Marne en octobre 2025.

Madame, [F], [A], citée à étude, n’est ni présente ni représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 avancé au 2 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

,

[T], [J] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 20 décembre 2018 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

3- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le garage situé, [Adresse 8]

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 31 octobre 2023 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail après un commandement de payer demeuré infructueux sans aucune précision de délais mais le commandement de payer délivré le 16 juillet 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convient donc de retenir un délai de deux mois pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 septembre 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

LE FOYER, [E] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les contrats de bail concernant le logement et le box, un commandement de payer visant les 2 baux et un décompte démontrant que Madame, [F], [A] restait devoir la somme de 3726,66 euros comprenant le loyer du logement et du garage à la date du 19 janvier 2026.

La défenderesse, non comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1342,14 € et sur le surplus à compter de l’assignation.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la bailleresse s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du décompte en date du 19 janvier 2026 que Madame, [F], [A] n’a effectué aucun règlement depuis l’effacement de sa dette au titre d’un rétablissement personnel décidé par la commission de surendettement des particuliers de la Marne en octobre 2025 de sorte qu’elle n’a pas procédé au règlement du loyer courant avant l’audience et n’est donc pas éligible aux dispositions précitées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Madame, [F], [A] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Madame, [F], [A] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 20 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame, [F], [A], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

LE FOYER, [E], qui n’était pas assisté d’un avocat dans le cadre de la présente procédure, sera en revanche débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2018 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] et Madame, [F], [A] concernant le logement situé, [Adresse 5] à, [Localité 2] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Madame, [F], [A] et celle de tous occupants de son chef tant du logement que du box ;

DIT qu’à défaut pour Madame, [F], [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Madame, [F], [A] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] la somme de 3726,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 19 janvier 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal sur la somme de 1348,14 € à compter du 16 juillet 2025, date du commandement de payer et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame, [F], [A] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré LE FOYER, [E] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 20 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

DEBOUTE LE FOYER, [E] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame, [F], [A] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 02 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge