TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2026

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N° RG 25/03721 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FHPO

Minute 26-

Jugement du :

12 février 2026

La présente décision est prononcée le 12 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Maryline BRAIBANT , juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 décembre 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [X] [J] épouse [I]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentés par M^e Antoine GINESTRA avocat au barreau de REIMS

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous-seing privé du 08 janvier 2025, à effet du 14 janvier 2025, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] ont donné à bail à Monsieur [E] [O] [F] un logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3] et moyennant un loyer mensuel révisable de 530 euros, outre 20 euros de provision mensuelles sur charges locatives.

Par exploit en date du 09 septembre 2025, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] ont fait assigner Monsieur [E] [O] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer la résiliation de plein droit, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Monsieur [E] [O] [F] à son obligation de locataire et notamment à son obligation de payer les loyers, en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] [F] et de tout autre occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, condamner Monsieur [E] [O] [F] au paiement de :- la somme de 2.200 euros au titre de l’arriéré locatif et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire,

— au paiement de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience,

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du code civil,

— la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] ont fait valoir que Monsieur [E] [O] [F] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 11 juin 2025.

À l’audience du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS du 19 décembre 2025, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J], représentés par leur conseil, maintiennent leurs prétentions en précisant que l’arriéré locatif s’élève à la date du mois du 09 décembre 2025 à la somme de 4.884 euros.

Il s’oppose par ailleurs à l’octroi de tous délais de paiement.

Monsieur [E] [O] [F], comparant en personne, expose être au chômage pour avoir perdu son emploi et ne disposer que de la somme mensuelle de 540 euros outre celle de 56 euros de la caisse d’allocations familiales.

Il indique rechercher activement du travail et avoir récemment déposé un dossier de surendettement.

Le rapport des services sociaux a été reçu avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture, indiquant cependant que malgré la mise à disposition, le défendeur n’avait pas pris contact et de sorte qu’il ne pouvait être donné aucune information sociale ou budgétaire sur sa situation.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation

A. Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 13 juin 2025.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023.

La demande est donc recevable.

B. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu le 08 janvier 2025 contient une clause résolutoire visant un délai de six semaines et un commandement de payer a été délivré le 13 juin 2025, pour la somme en principal de 1.650 euros.

Ce commandement respecte les prescriptions légales et réglementaires.

Il est demeuré infructueux pendant plus de six semaines de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2025.

2. Sur les demandes en paiement :

En l’espèce, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] produisent un décompte arrêté au 09 décembre 2025 (terme de décembre 2025 compris) selon lequel Monsieur [E] [O] [F] est redevable de la somme en principal de 4.484 euros au titre de l’arriéré locatif.

Monsieur [E] [O] [F] qui n’oppose aucune contestation concernant le montant de cette dette, sera condamné au paiement de cette somme qui portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

3. Sur les délais de paiement et l’indemnité d’occupation :

L’article 24 V de la loi du 07 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’examen du relevé de compte montre que le locataire n’a plus procédé au règlement de ses loyers à compter du mois d’avril 2025.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [O] [F] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Monsieur [E] [O] [F] ne démontre pas davantage être en mesure de régler sa dette locative dans des délais raisonnables compatibles avec les intérêts du bailleur, conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil, de sorte qu’il ne saurait lui être accordé de délai de paiement.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyer et provisions sur charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 545 euros, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir.

4- Sur les demandes accessoires :

Monsieur [E] [O] [F], qui succombe, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés pour faire valoir leurs droits.

Monsieur [E] [O] [F] sera en conséquence condamné à leur verser la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 08 janvier 2025 entre Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] et Monsieur [E] [O] [F] concernant le logement à usage d’habitation sis [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 24 juillet 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [E] [O] [F] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [E] [O] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira aux demandeurs aux frais et risques de l’expulsé, conformément aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] [F] à verser à Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] la somme de 4.484 euros au titre de l’arriéré locatif (terme de décembre 2025 compris) et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] [F] à payer à Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des provisions sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme de 545 euros, à compter du 1er janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité des indemnités d’occupation à échoir ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [E] [O] [F] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

CONDAMNE Monsieur [E] [O] [F] à verser à Monsieur [H] [I] et Madame [X] [J] la somme de 200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire, frais et dépens compris, à titre provisoire.

La Greffière La Juge