Cour d’appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES […] – tél : 02.99.65.37.37
05 Septembre 2023 PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
1re chambre civile
50G COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ N° RG 20/02285 – N° Portalis DBYC-W-B7E-IWSF
PRESIDENT : X Y, Première vice-présidente
ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président
AFFAIRE : ASSESSEUR : David LE MERCIER, Vice-Président
Z AA GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du AB AA prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.
C/
AC AD, AE AF
DÉBATS
A l’audience publique du 3 avril 2023 Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties copie exécutoire délivrée
le :
à :
JUGEMENT
En premier ressort, contradictoire, prononcé par Madame X Y , par sa mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2023, après prorogation du délibéré.
Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

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ENTRE :
ET :
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DEMANDEURS :
Monsieur Z AA Madame AB AA née AG
[…]
représentés par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant
DEFENDEUR :
Monsieur AC AF
[…]
représenté par M^e Carine PEILA-BINET, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

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EXPOSE DU LITIGE :
Par acte sous signature privée du 10 novembre 2018, Monsieur Z AA et son épouse, Madame AB AG (les époux AA), par l’intermédiaire de la société à responsabilité limitée (SARL) Daugan immobilier, ont vendu à Monsieur AC AF un terrain à bâtir situé […] (35), cadastré section A […] et d’une contenance de 4 622 m2, au prix de 185 000
€. Les parties ont prévu de réitérer cette vente, par acte authentique, au plus tard le 21 février 2019, laquelle a ensuite été reportée par avenant au 14 septembre suivant. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 août 2019, Monsieur AF, au motif d’un vice de son consentement, a informé ses vendeurs qu’il ne donnerait pas suite au compromis. Il a invoqué deux faits qui ne lui avaient pas été communiqués, à savoir un litige de voisinage opposant ces derniers à l’un de leurs voisins et la présence, en sous-sol du terrain à bâtir, d’une ligne électrique desservant une autre parcelle voisine, laquelle bénéficiait selon lui d’une servitude à cet effet.
Par acte d’huissier du 13 mars 2020, les époux AA ont assigné Monsieur AF devant le tribunal judiciaire de Rennes, sur le fondement des articles 1103 et 1104 du code civil, aux fins d’obtenir la condamnation de celui-ci à signer devant notaire la réitération de la vente et à leur payer la somme forfaitaire de 4 450 €, au titre de dommages et intérêts, sous le bénéfice des dépens et de l’allocation d’une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conclusions n°5 notifiées par le RPVA le 06 mai 2022, les époux AA sollicitent du tribunal : DIRE recevable et fondée les demandes, fins et conclusions de Monsieur et Madame AA, DEBOUTER Monsieur AF de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, CONSTATER la perfection de la vente intervenue entre Monsieur et Madame AA d’une part, et Monsieur AF d’autre part, portant sur le bien ainsi désigné : « un terrain à bâtir situé […] et cadastré Section A n°794 et 795 », En conséquence, CONDAMNER Monsieur AF à signer la réitération de la vente par devant Notaire, sous astreinte de 300 € par jour, ladite astreinte courant à défaut de signature passé un délai de 15 jours à compter de la signification du Jugement à venir, CONDAMNER Monsieur AF à verser à Monsieur et Madame AA la somme de 4.450 €, et JUGER que ladite somme sera majorée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 6 janvier 2020 et jusqu’à parfait paiement, CONDAMNER Monsieur AF à verser à Monsieur et Madame AA la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du CPC, et le CONDAMNER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Benoît BOMMELAER par application de l’article 699 du CPC. Par conclusions « responsives » n°5 notifiées par le RPVA le 15 mars 2022, Monsieur AF sollicite du tribunal : A titre Principal : Débouter intégralement les époux AA de leurs fins et conclusions, Dire fondée en droit l’annulation signifiée par Monsieur AF, A titre Reconventionnel : De condamner Monsieur et Madame AA à rembourser l’ensemble des sommes engagés en vue du projet de construction, soit 8.300 euros, De condamner Monsieur et Madame AA à payer à Monsieur AF la somme de 36.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, De condamner M. et M^me AA à payer la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, De condamner M et M^me AA aux entiers dépends, A Titre Subsidiaire :

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Autoriser le défendeur à arracher toute implantation de quelque nature que ce soit sur son terrain autres que celles figurant à la promesse de vente. Par ordonnance du 16 juin 2022, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire et, avec l’accord préalable des parties, les a invitées à déposer au greffe leurs dossiers pour qu’elle soit jugée selon la procédure sans audience. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la demande en réitération forcée
Les époux AA sollicitent la condamnation de Monsieur AF à signer, devant notaire, la réitération de la vente d’un terrain à bâtir situé […] et cadastré section A […]. Pour s’y opposer et justifier son refus de réitérer, ce dernier affirme que son consentement a été vicié, en ce que les demandeurs lui ont dissimulé l’existence d’un conflit de voisinage ainsi que l’existence d’une servitude de passage d’un câble électrique sous-terrain grevant le terrain, raison pour laquelle il leur a notifié, dès le 28 août 2019, sa volonté de ne pas réitérer la vente. Les époux AA répliquent que l’acquéreur connaissait la présence du câble, contestent toute servitude et réfutent tout litige.
L’article 1112-1 du code civil, invoqué par Monsieur AF, dispose que : « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ». Le compromis de vente du 10 novembre 2018, une fois les parties et l’agent immobilier désignés, comporte un paragraphe intitulé « Information préalables des parties », qui stipule que celles-ci sont informées qu’aux termes de cet article 1112-1 du code civil, « elles sont chacunes tenues l’une envers l’autre d’un devoir précontractuel d’information, dont seule est exclue l’information sur le prix de la vente » (pièce défendeur n°1). Il est ensuite mentionné que les parties déclarent avoir porté à la connaissance de l’autre, l’ensemble des informations qui étaient en leur possession sur le terrain et qui présentent un lien direct et nécessaire avec le présent contrat. S’agissant du litige de voisinage, les époux AA affirment qu’il n’en existe « aucun », raison pour laquelle « aucune information » n’avait à être délivrée au défendeur à ce sujet. Ils admettent ensuite « un léger différend », mais qui ne concerne selon eux que des voisins entre eux et « aucunement » le terrain litigieux (en page 4 de leurs dernières conclusions). Monsieur AF verse toutefois aux débats un constat d’accord rédigé, le 10 décembre 2020, par un conciliateur du tribunal, mettant fin à un « différend », survenu entre Monsieur Z AA et Monsieur AH AI, causé par une absence d’élagage des arbres du premier (sa pièce n°13). Monsieur AA, dans ce constat, s’engage « s’il reste propriétaire de son terrain voisin de celui de M. AI, à la suite de l’action en justice qu’il a avec un acheteur de ce terrain, à assurer le nettoyage avec élagage des arbres situés sur son terrain au plus tard le 1er mars 2021 ».

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Les parties ne discutent pas de la date à laquelle est né ce litige. Monsieur AF ne démontre pas qu’il était pendant lors de la signature du compromis mais Monsieur AA ne le conteste pas non plus. Contrairement à ce qu’il affirme, une telle information, qui concerne directement le terrain litigieux puisque relative à des troubles anormaux de voisinage causés par les arbres qui s’y trouvent implantés, devait être fournie à l’acquéreur, s’agissant d’un litige qui lui aurait incombé. Monsieur AF ne démontre pas, ni n’allègue, toutefois, que cette information aurait été, à elle seule, déterminante de son consentement.
L’intéressé démontre ensuite la présence d’un câble électrique, desservant la parcelle voisine, enfoui dans le sol du terrain litigieux en versant aux débats une attestation, en date du 30 mai 2020, du propriétaire de ladite parcelle (sa pièce n°11). Il affirme que la présence de ce câble serait fondée sur une servitude, mais sans toutefois la rattacher à un titre, se limitant à invoquer à cet égard l’article 693 du code civil, soutenant que les époux AA ont implanté ce câble lorsqu’ils étaient encore propriétaires de la parcelle desservie.
Ces derniers ne contestent pas la présence de ce câble, ni qu’ils n’en ont pas fait état lors de la conclusion du compromis. Ils réfutent l’existence de toute servitude, en l’absence de signe apparent, affirment que le voisin pourra se raccorder autrement et que Monsieur AF pourra dès lors supprimer le câble. Ils soutiennent que ce dernier ne démontre pas, en outre, que son projet de construction serait entravé par la présence de ce câble. Ils allèguent, enfin, que le jour de la signature du compromis, à l’occasion d’un transport sur place, les parties ont échangé sur la présence de ce câble, de sorte que Monsieur AF ne pourrait soutenir qu’il n’en avait pas connaissance. Cette dernière allégation est dépourvue d’offre de preuve. Même à supposer, ensuite, que Monsieur AF ne puisse utilement se prévaloir de l’existence d’une servitude de passage grevant le terrain litigieux, c’est pour autant à raison qu’il affirme que la présence de ce câble souterrain, non déclaré au cadastre, ne figurant sur aucun plan, est source de risques lors de travaux de construction à intervenir et d’un surcoût. Sa dépose pourrait être à l’origine d’un litige, le cas échéant judiciaire, avec le propriétaire du fonds voisin desservi et nécessiterait à tout le moins des démarches préalables avec celui-ci. Au vu de l’importance que revêt pour un acquéreur d’un terrain à bâtir le point de savoir si des réseaux sont enfouis dans son sous-sol, notamment lorsqu’ils présentent un caractère de dangerosité et qu’ils desservent une parcelle voisine, compte tenu également du différend de voisinage sus évoqué, l’absence de communication de ces deux informations constituait en l’espèce un manquement sérieux au devoir d’information pesant sur les époux AA. Ce manquement est de nature à justifier le refus de Monsieur AF de poursuivre la vente et de signer l’acte notarié.
Dès lors, le défaut de réitération de la vente par acte authentique ne pouvant être imputé à son attitude fautive mais au manquement des époux AA à son égard, ces derniers sont mal fondés à exiger qu’il y soit contraint en justice et à obtenir le paiement de l’indemnité contractuellement prévue. Ils seront déboutés de leurs demandes.
Sur les demandes reconventionnelles :
Monsieur AF sollicite, sur le fondement de la responsabilité contractuelle mais au visa de l’article 1240 du code civil, la condamnation des époux AA à lui payer les sommes de :
- 7000 €, au titre des honoraires de l’architecte engagés en pure perte,
- 500 €, au titre de l’étude de sol,
- 800 €, au titre de l’étude thermique,
- et de 18 000 €, dans ses motifs, somme portée à 36 000 € dans son dispositif, en

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indemnisation de son préjudice de jouissance, constitué selon lui par son impossibilité de jouir d’une maison et de l’obligation corrélative de louer un bien.
Les demandeurs s’y opposent en répondant que si la créance alléguée était certaine, leur contradicteur n’aurait pas manqué d’agir à leur encontre par voie d’action et que sa demande n’est pas fondée, les préjudices ne découlant que de son refus de réitérer la vente. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, leur acquéreur aurait dû régler un loyer ou rembourser un prêt pour se loger. Ils ne discutent pas autrement des sommes réclamées.
L’article 1240 du code civil dispose que :
« Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Au cas présent, le manquement des vendeurs à leur devoir d’information précontractuelle doit être indemnisé au titre de la perte de chance, dès lors que Monsieur AF ne se serait probablement pas engagé ou alors à des conditions plus favorables s’il avait été correctement informé.
Les dépenses inutilement engagées par l’intéressé, dans le cadre de son projet de construction, ne sont justifiées qu’à hauteur de :
- 339 €, en ce qui concerne l’étude d’un assainissement non collectif (pièce demandeur n°10) ;
- 780 €, au titre de l’étude thermique (idem) ;
- 6 600 €, s’agissant des honoraires de l’architecte (idem). Les époux AA seront dès lors condamnés à lui payer la somme de 7 719 € et Monsieur AF sera débouté du surplus de sa demande. Le préjudice de jouissance allégué, en ce qu’il n’est pas directement causé par le manquement des vendeurs à leur devoir d’information, ne saurait recevoir indemnisation. La demande formée de ce chef, mal fondée, sera rejetée. Sur les demandes annexes Parties succombantes, les époux AA assumeront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande de les condamner à verser à Monsieur AF la somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles.
DISPOSITIF
Le Tribunal :
DEBOUTE Monsieur Z AA et Madame AB AG épouse AA de leurs demandes ;
les CONDAMNE à payer à Monsieur AC AF la somme de 7 719 € (sept mille sept cent dix-neuf euros) ;
les CONDAMNE aux dépens ;
les CONDAMNE à payer à Monsieur AC AF la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière La présidente