Jugement NE du 19 MAI 2025
AFFAIRE NE : N° RG 23/02350 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JCNY / Ch1c2 DU RÔLE GÉNÉRAL
S.C.I. PREPA’JURIS IMMOBILIER
Contre :
S.A.S. X
Grosse : le
la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN M^e Romain FEYDEL
Copies électroniques :
la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN M^e Romain FEYDEL
Copie dossier
la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN M^e Romain FEYDEL
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
LE DIX NEUF MAI DEUX MIL VINGT CINQ,
dans le litige opposant :
S.C.I. PREPA’JURIS IMMOBILIER […]
représentée par M^e Romain FEYDEL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
DEMANDERESSE
ET :
S.A.S. X […]
ayant pour avocat postulant la SCP DUBOIS – CHEMIN-NORMANDIN, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND et pour avocat plaidant M^e Harmonie RENARD de la SELARL GAIST & RENARD, avocat au barreau de PARIS
DEFENDERESSE
LE TRIBUNAL, composé de :
Madame Laura NGUYEN BA, Juge,
statuant en application des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile,
as[…]té lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Fanny CHANSEAUME, Greffière.
Après avoir entendu, en audience publique du 03 Février 2025 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

---

EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un protocole transactionnel homologué par la Cour d’appel de Riom en date du 29 novembre 2017, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a donné à bail commercial à la SASX un bien immobilier situé 57, cours Sablon à Clermont-Ferrand (63000).
Le bail a été conclu pour une durée de neuf années moyennant un loyer mensuel de 1400 €.
Une clause résolutoire a été insérée au bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat à défaut de paiement du loyer et des charges.
Constatant que sa locataire ne réglait plus ses loyers, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a, par acte du 8 décembre 2020, fait signifier à la SAS X un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme totale de 17 306,77 €.
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a déploré l’absence de paiement complet des causes du commandement de payer et a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.
Par ordonnance du 25 mai 2021, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référer sur les demandes de la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER et laissé les dépens à sa charge.
Un nouveau commandement de payer a été délivré le 3 août 2021.
Le juge des référés a été saisi une nouvelle fois et, par ordonnance du 13 décembre 2021, a dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation. Il a condamné la SAS X à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 3394,62 € à titre provisionnel, outre 750 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Par la suite, de nouveaux commandements de payer ont été délivrés :
- Le 28 juillet 2022, portant sur un montant en principal de 5621,12 € ;
- Le 29 mars 2023, portant sur un montant en principal de 13 809,85 €, dont 5471,16 € au titre d’un solde de loyers et charges impayés, arrêté au mois de mars 2023.
Par acte de commissaire de justice, signifié le 15 juin 2023, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a fait assigner la SAS X devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, afin notamment d’obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, l’expulsion de la défenderesse et le paiement de diverses sommes.
Après l’introduction de l’instance, un nouveau commandement de payer a été délivré, le 17 septembre 2024, portant sur un montant en principal de 5920,15 €.
-2-

---

Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 24 octobre 2024, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER demande, au visa des articles 1103, 1217, 1224, 1227, 1231-3 et suivants du code civil, L. 145-41 du code de commerce, L. 111-8, al. 2eme et 3eme du code des procédures civiles d’exécution, de :
- Dire et juger que la clause résolutoire figurant au bail est acquise depuis le 31 mars 2023 au soir, faute pour la défenderesse d’avoir régularise sa situation dans le délai imparti ;
- Constater qu’il y a résiliation de plein droit du bail commercial à compter du 1er avril 2023, et déchéance subséquente de la SAS X de son droit et titre sur ledit bail ;
- Dire et juger qu’il y a occupation sans droit ni titre des lieux, depuis le 1er avril 2023 inclus, par la SAS X ;
- Débouter la société X de sa demande en délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;
- En conséquence, requalifier les sommes versées depuis le 1er avril 2023, soit 29 675,24 €, au titre d’indemnité d’occupation pour la période hors bail commercial, écoulée depuis le 1er avril 2023 inclus jusqu’au 1er juillet 2024 inclus, jour des présentes.
- Condamner la SAS X, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter du 1er avril 2023 inclus, jusqu’à la date incluse du prononce du jugement, à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, une indemnité d’occupation équivalant au résultat du quotient du rapport suivant : 1878,80 € d’indemnité d’occupation principale en cours / 30,5 (nombre moyen de jours mensuels), soit à 59,79 € / jour, à multiplier par le nombre de jours d’occupation écoulés entre les deux dates précitées.
- Par application de la clause pénale du bail commercial, condamner la SAS X, à laisser pour acquis par le bailleur, le montant du dépôt de garantie de 2400 € ;
- Puis, condamner la société X à payer et porter la somme de 532,20 € à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’a la somme de 605,88 € au titre des arriérés de loyers restant dus en l’absence de prise en compte de toute revalorisation.
- Condamner la société X à payer et porter à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 1680 € au titre de l’occupation sans droit ni titre de la coursive.
- Ordonner la libération des lieux par la SAS X et tout occupant introduit de son chef, après état des lieux contradictoire écrit et remise des clés, ce, dans le mois de la date de prononce du jugement ;
- Débouter la société X de sa demande de délai pour quitter les lieux ;
- Condamner la SAS X à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, une indemnité d’occupation des locaux précitée, d’un montant de 59,79 € par jour de retard, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux, depuis la date du prononcé du jugement jusqu’à la date de l’état des lieux et de remise des clés ;
- Ordonner, à défaut de libération effective et spontanée des locaux dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, l’expulsion de la SAS X et de toutes personnes introduites de son chef dans les locaux, en la forme accoutumée et, au besoin, avec l’as[…]tance de la Force publique ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprie ou garde meubles qu’il plaira à votre juridiction de designer et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
-3-

---

 – 
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Condamner la SAS X, à titre de dommages-intérêts, à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, l’équivalent de l’indemnité d’occupation des locaux de 59,79 € par jour, ce, pour le temps nécessaire soit à la relocation, soit à la vente des locaux, c’est-à-dire pour la période s’écoulant depuis la date de prononce du jugement jusqu’à la date de relocation ou la date de vente ; Condamner la SAS X au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment, d’une part, la somme de 591,74 € TTC correspondant au cout des commandements de payer délivrés le 28 juillet 2022, le 22 décembre 2022 et le 29 mars 2023 ; d’autre part le cout de la présente assignation ; Condamner la SAS X, mais seulement s’il n’était pas fait droit à la demande au titre de la clause de frais, à payer à la société PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner la société X aux entiers dépens non compris dans les frais déjà réclamés, à savoir notamment le cout de l’état complet des inscriptions dresse par le greffe du Tribunal judiciaire de 39,65 € ; Rappeler en tant que de besoin que la décision à venir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail commercial à compter du 1er avril 2023, et déchéance subséquente de la SAS X de son droit et titre sur ledit bail ; Dire et juger qu’il y a occupation sans droit ni titre des lieux, depuis le 1er avril 2023 inclus, par la SAS X ; Débouter la société X de sa demande en délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; En conséquence, requalifier les sommes versées depuis le 1er avril 2023, soit 29 675,24 €, au titre d’indemnité d’occupation pour la période hors bail commercial, écoulée depuis le 1er avril 2023 inclus jusqu’au 1er juillet 2024 inclus, jour des présentes. Condamner la SAS X, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux à compter du 1er avril 2023 inclus, jusqu’à la date incluse du prononce du jugement, à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, une indemnité d’occupation équivalant au résultat du quotient du rapport suivant : 1 878,80 € d’indemnité d’occupation principale en cours / 30,5 (nombre moyen de jours mensuels), soit à 59,79
€ / jour, à multiplier par le nombre de jours d’occupation écoulés entre les deux dates précitées. Par application de la clause pénale du bail commercial, condamner la SAS X, à laisser pour acquis par le bailleur, le montant du dépôt de garantie de 2 400,00 € ; Puis, ordonner la libération des lieux par la SAS X et tout occupant introduit de son chef, après état des lieux contradictoire écrit et remise des clés, ce, dans le mois de la date de prononce du jugement ; Débouter la société X de sa demande de délai pour quitter les lieux ; Condamner la SAS X à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, une indemnité d’occupation des locaux précitée, d’un montant de 59,79 € par jour de retard, pour l’occupation sans droit ni titre des lieux, depuis la date de prononce du jugement jusqu’à la date de l’état des lieux contradictoire et de remise des clés ;
-4-

---

 – Ordonner, à défaut de libération effective et spontanée des locaux dans le délai d’un mois de la décision à intervenir, l’expulsion de la SAS X et de toutes personnes introduites de son chef dans les locaux, en la forme accoutumée et, au besoin, avec l’as[…]tance de la Force publique ainsi que l’enlèvement, le transport, le dépôt et la séquestration, à ses frais, risques et périls, des marchandises, meubles et objets garnissant les lieux dans tel lieu approprie ou garde meubles qu’il plaira à votre juridiction de designer et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;
- Condamner la SAS X, à titre de dommages-intérêts, à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, l’équivalent de l’indemnité d’occupation des locaux de 59,79 € par jour, ce, pour le temps nécessaire soit à la relocation, soit à la vente des locaux, c’est-à- dire pour la période s’écoulant depuis la date de prononce du jugement jusqu’à la date de relocation ou la date de vente ;
- Condamner la SAS X au paiement des entiers dépens (qui comprendront notamment, d’une part, la somme de 591,74 € TTC correspondant au cout des commandements de payer délivrés le 28 juillet 2022, le 22 décembre 2022 et le 29 mars 2023 ; d’autre part le cout de la présente assignation) ;
- Condamner la SAS X, mais seulement s’il n’était pas fait droit à la demande au titre de la clause de frais, à payer à la société PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la société X aux entiers dépens non compris dans les frais déjà réclamés, à savoir notamment le cout de l’état complet des inscriptions dresse par le greffe du Tribunal judiciaire de 39,65 € ;
- Rappeler en tant que de besoin que la décision à venir bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514-1 du code de procédure civile.
Au terme de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 novembre 2024, la SAS X demande de :
- A titre principal, sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire formée par la société PREPA JURIS IMMOBILIER, constater que la société X a dûment exécuté les termes du commandement de payer s’agissant des obligations non-contestées ;
- Débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes ;
- Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire formée par la société PREPA JURIS IMMOBILIER, JUGER que les manquements reprochés à la société X ne sont ni graves, ni répétés ;
- Débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail commercial et de ses demandes liées ;
- Constater que la société X est parfaitement à jour du paiement de ses loyers et charges locatives ;
- Débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes indemnitaires y compris de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu du parfait paiement des sommes réclamées au titre de l’arriéré locatif, des pénalités de retard, et des frais de procédure ;
-5-

---

 – A titre subsidiaire, si par impossible la société X devait être reconnue débitrice à l’égard de la société PREPA JURIS IMMOBILIER, lui accorder des délais de paiement rétroactifs suspensifs de la clause résolutoire afin de constater le parfait paiement des pénalités de retard et frais de procédure visés au commandement de payer initialement contestés ;
- Suspendre toute mesure d’expulsion au paiement des sommes sollicitées dans les délais de paiement accordés ;
- A titre plus subsidiaire, si par impossible l’acquisition de la clause de résolutoire devait être prononcée et ne faisait pas l’objet d’une suspension, débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de sa demande de conservation du dépôt de garantie ;
- Débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de sa demande d’indemnité de relocation ;
- Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyers en cours ;
- Dire qu’aucune mesure expulsion ne pourra intervenir avant le terme de l’année scolaire en cours de laquelle la décision aurait été rendue au regard de l’activité de crèche de la preneuse ; En tout état de cause, débouter la société PREPA JURIS IMMOBILIER de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure et des dépens,
- Condamner la société PREPA JURIS IMMOBILIER à verser à la société X la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens de l’instance.
- Ecarter l’exécution provisoire de la décision à venir en raison des conséquences gravissimes et irrémédiables sur l’ensemble du personnel de la crèche, les enfants gardés et leur famille.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs dernières écritures précitées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure est intervenue le 23 janvier 2025 selon ordonnance du même jour.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 3 février 2025 et mise en délibéré au 4 avril 2025. Le délibéré a été prorogé au 19 mai 2025, par mention au dossier.
DISCUSSION
Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.
Par ailleurs, il convient de rappeler que conformément à l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.
Le tribunal constate que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a pu formuler certaines demandes, dans le corps de ses conclusions, qui ne sont pas reprises dans son dispositif, à savoir :
- Exécuter la garantie à première demande, sous astreinte de 250 € par jour de retard ;
- Assortir la décision de résiliation du bail et d’expulsion d’une astreinte.
-6-

---

En application des dispositions susmentionnées, le tribunal n’examinera donc pas ces demandes, à défaut d’être expressément reprises dans le dispositif de la demanderesse.
Sur la résiliation du bail commercial
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges sai[…] d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».
L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. ».
Le débat porte entre les parties, en premier lieu, sur l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail. Elles n’adoptent pas la même interprétation de la clause et se réfèrent chacune à diverses jurisprudences. La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER estime que la clause englobe le non-règlement des frais de poursuite, notamment par référence à l’article 17 du contrat, tandis que la SAS X considère qu’elle avait réglé comme il se doit les sommes prévues dans le cadre de la clause résolutoire dans le délai d’un mois, les frais de procédure ou pénalités n’étant pas des accessoires du loyer.
Sur le principe de la résiliation
L’article 9, « CLAUSE RESOLUTOIRE », du bail commercial conclu entre les parties stipule notamment : « Il est expressément convenu qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice, s’il en semble bon au BAILLEUR. »
-7-

---

L’article 17, « FRAIS », du contrat de bail stipule : « tous les frais, droits et émoluments des présentes, et tous ceux qui en seront la suite ou la conséquence, notamment les frais de poursuite et de procédure dus au profit de qui que ce soit pour non-paiement de la redevance des charges, sans exception ni réserve, y compris le coût de la copie exécutoire à délivrer au BAILLEUR, seront supportés par le PRENEUR qui s’y oblige. »
Au vu des conclusions des parties et des pièces produites, le tribunal considère que la demande de constat de la résiliation du bail est fondée sur l’absence de règlement de la totalité des sommes dues, qui sont portées sur le commandement de payer du 29 mars 2023.
Ce commandement visait un montant en principal de 13 809,85 € (dont une somme due pour les loyers de janvier à mars 2023 pour 5471,16 €, outre diverses sommes au titre de pénalités, frais de poursuites et de procédure et de commandement de payer).
Il doit être relevé que, postérieurement à la saisine de la juridiction, un autre commandement de payer a été délivré, le 17 septembre 2024. Celui-ci portait sur un montant en principal de 5920,15 € (dont 3647,44 € au titre des loyers d’août et septembre 2024).
Au vu des déclarations de la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, dans ses dernières conclusions, étant rappelé que la charge de la preuve du paiement pèse sur la défenderesse conformément à l’article 1353 du code civil, ont été effectués les versements suivants par le preneur :
- Le 12 avril 2023 : un premier virement bancaire de 1823,72 €, ainsi qu’un second la même journée pour un montant de 3 647,44 €, soit un total de 5471,16 €, ce qui correspond au montant du principal dû pour les loyers uniquement, dans le commandement de payer du 29 mars 2023 ;
- Le 3 octobre 2024 : trois virements pour 660,96 €, 2755,12 € et 10 452,04 € ;
- Le 15 octobre 2024 : un versement de 2209,75 €.
Il en ressort que les causes du commandement de payer du 29 mars 2023 ont été réglées en totalité par la défenderesse.
S’il est exact que le contrat de bail commercial conclu entre les parties mentionne, au terme de sa clause résolutoire, la question de frais non payés, les précisions qui sont données dans ladite clause ne peuvent être lues indépendamment du début de sa phrase, dans la mesure où il est bien spécifié que sont concernés les sommes « accessoires » au loyer.
Il convient, toutefois, de noter que ladite clause vise également expressément le cas d’une inexécution par le preneur de l’une quelconque des clauses du bail, ce qui englobe donc la clause 17 susmentionnée.
Or, il est bien indiqué qu’à défaut de régularisation, après l’expiration d’un délai d’un mois suivant un commandement de payer ou d’exécuter, la résiliation sera acquise de plein droit.
Le tribunal considère que la clause susmentionnée, en ce qu’elle englobe tout manquement aux stipulations contractuelles, a vocation à s’appliquer également au non-paiement des sommes dues au titre des frais, notamment de poursuite et de procédure et des pénalités, que le preneur doit prendre à sa charge, au sens de la clause 17 du contrat.
-8-

---

S’il peut s’entendre qu’un débat existe sur le montant des pénalités non liquidées, en ce que le tribunal, le cas échéant, peut moduler une clause pénale, tel n’est pas le cas des frais d’ores et déjà engagés relevant dudit article 17 du contrat.
En ne réglant que partiellement les sommes demandées au titre du commandement de payer du 29 mars 2023, dans le délai d’un mois suivant le commandement et en se limitant au règlement des seuls loyers impayés, la SAS X s’est exposée à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.
Il sera donc fait droit à la demande principale de la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, mais à la date du 29 avril 2023, soit un mois après la délivrance de l’acte, conformément au contrat.
Sur la demande de délais de paiement suspensifs et l’expulsion de la SAS X
S’agissant de sa demande de délais de paiement, présentée à titre rétroactif, aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire, la SAS X fait valoir qu’elle est de bonne foi, en ce qu’elle a régularisé ses arriérés de paiement et qu’elle est désormais à jour de ses loyers et charges ; qu’elle a rencontré des difficultés de trésorerie en lien avec : la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, le contexte inflationniste, le décalage d’encaissement des partenaires publics, le décalage des encaissements de ses clients et le gel des financements bancaires. Elle ajoute qu’une expulsion aurait des conséquences particulièrement graves, dans la mesure où cela mettrait en péril son activité commerciale et la situation de ses salariés qu’elle devrait licencier, outre le fait que les parents des enfants accueillis devraient trouver en urgence une autre solution de garde. A défaut de délais de paiement, elle demande de reporter les effets de l’expulsion à la fin de l’année scolaire en cours, soit au 31 août 2025.
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER s’oppose à ces demandes, estimant que sa locataire n’est pas de bonne foi et qu’elle ne démontre pas ses difficultés financières, mettant en exergue le fait que la SAS X est une société intervenant au niveau national et disposant de plusieurs établissements. Elle soutient que celle-ci adopte, en réalité, une stratégie visant à générer des bénéfices, sans régler son loyer commercial.
En l’occurrence, le tribunal ne dispose pas d’élément permettant de considérer qu’il existerait une stratégie de non-paiement des loyers par la SAS X et ne peut se référer à un extrait d’ouvrage, à l’exclusion de toute autre pièce valant à titre de preuve.
Il n’en demeure pas moins que la SAS X ne démontre pas les difficultés financières dont elle se targue. En effet, les seuls courriers de ses fournisseurs, datés de l’année 2022, soit il y a trois ans, sont insuffisants à caractériser lesdites difficultés, en ce que :
- La SAS X ne justifie pas de son bilan comptable et de son chiffre d’affaires, permettant d’avoir une vue globale sur son activité ;
- Elle ne fournit pas d’indication sur le fait de savoir si elle aurait pu bénéficier d’aides de l’Etat pendant la période de diminution de l’activité liée notamment aux confinements et mesures d’exception, en lien avec la pandémie de covid-19, intervenue en 2020, soit il y a cinq ans ;
- Elle ne justifie pas des différentiels de calendrier et des refus de financement bancaire qu’elle invoque.
-9-

---

Par ailleurs, le tribunal constate que si la SAS X est effectivement à jour du règlement de ses loyers et charges, il n’en demeure pas moins que le bailleur a dû lui délivrer trois nouveaux commandements de payer depuis l’ordonnance de référé du 31 décembre 2021, dont un en cours de procédure devant la présente juridiction (commandement de payer du 17 septembre 2024).
Il s’en évince que le comportement de la locataire ne tend pas à démontrer une réelle bonne volonté de sa part quant au paiement de ses loyers et il ne paraît pas opportun de faire droit à sa demande de délais de paiement, à titre rétroactif, alors même que la délivrance du commandement du 17 septembre 2024 montre qu’elle n’a pas été régulière dans le paiement de ses loyers et charges depuis le 29 avril 2023, date d’acquisition de la clause résolutoire.
Elle est donc déboutée de sa demande de délais de paiement et considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le 29 avril 2023. Son expulsion doit donc être ordonnée, dans les conditions reprises au dispositif de la présente décision.
Il sera fait droit à sa demande de délais pour quitter les lieux, qui devront être libérés à la date du 31 août 2025, le tribunal tenant compte des difficultés organisationnelles pour restituer des locaux utilisés à titre de crèche. Au-delà de cette date, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier.
Sur la demande au titre des indemnités d’occupation et de relocation
L’article 1760 du code civil dispose que « En cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus. ».
L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER formule des demandes indemnitaires à l’encontre de la SAS X, pouvant trouver fondement sur les dispositions précitées. Elle indique expressément se fonder sur l’article 1760 s’agissant de l’indemnité de relocation, estimant que son préjudice est certain et qu’elle ne pourra trouver immédiatement de nouveaux locataires, justifiant de faire droit à cette demande. S’agissant de sa demande de requalification des sommes versées depuis la résiliation du bail en indemnité d’occupation, elle ne précise pas le fondement juridique, mais l’article 1760 doit bien trouver application également.
En défense, la SAS X indique qu’il n’y a lieu à indemnité d’occupation qu’en cas de résiliation effective du bail. S’agissant de l’indemnité de relocation, elle s’oppose à l’octroi de toute somme à ce titre, estimant que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne démontre pas son préjudice.
Sur l’indemnité d’occupation
En l’espèce, il a été constaté la résiliation du bail à compter du 29 avril 2023, soit un mois après la délivrance du commandement de payer infructueux partiellement.
-10-

---

Si des sommes ont été réglées de manière effective par la SAS X, il convient de préciser que celle-ci est bien redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis cette date, cette indemnité ayant vocation à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre des locaux.
Il s’en évince que toute somme versée depuis le 29 avril 2023 ne l’a été qu’à ce titre et non au titre des loyers et charges.
Le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par la défenderesse sera fixé au montant du dernier loyer actualisé de 1878,80 €, à compter du 29 avril 2023 jusqu’à la date de libération effective des locaux.
Sur l’indemnité de relocation
S’agissant d’une demande indemnitaire, il appartient à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de rapporter à la fois la preuve d’une faute de la SAS X, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.
En l’occurrence, si la responsabilité de la locataire peut être recherchée, dans la mesure où ses manquements ont conduit au constat de la résiliation du bail, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne justifie d’aucun préjudice distinct qui n’aurait pas été réparé par l’octroi d’une indemnité d’occupation, étant précisé qu’elle se doit de démontrer un préjudice certain et non seulement hypothétique.
Or, en l’espèce il n’est aucunement démontré qu’elle ne pourrait être en mesure de relouer rapidement le bien litigieux, a fortiori qu’un délai a été laissé à la SAS X pour libérer les lieux, celui-ci pouvant être mis à profit pour rechercher un autre locataire ou rechercher un acquéreur éventuel.
Sur ce point, le tribunal estime, par ailleurs, qu’il ne peut être préjugé d’un lien de causalité entre d’éventuelles difficultés pour vendre le bien (et non seulement le remettre en location) et la faute de la locataire, alors même que d’autres facteurs doivent être pris en compte, notamment les tensions sur le marché immobilier et que la demanderesse ne justifie d’aucune démarche en ce sens.
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER sera donc déboutée de cette demande.
Sur la demande en paiement des arriérés de loyers et de charges
L’article 1728 du code civil dispose que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».
Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
L’article 1353 du code civil dispose que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».
-11-

---

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER fait valoir qu’il existe un arriéré de loyer de charges, en ce que la SAS X n’a pas tenu compte de la revalorisation du loyer et ne paie qu’une somme de 1823,72 € depuis le mois d’octobre 2023 au lieu d’une somme de 1878,80 €. Elle indique que reste due une somme au titre de la régularisation des charges de l’année 2022, en sus de cette absence de prise en compte de la revalorisation du loyer. Elle précise ses calculs dans ses dernières conclusions, appliquant une clause pénale prévoyant une majoration de 10 %.
La SAS X soutient que la demanderesse a reconnu, dans ses dernières écritures, que les sommes dues au titre des loyers et des régularisations des charges pour l’exercice 2022 ont été intégralement soldées, en sus des pénalités et frais de procédure.
Contrairement à ce qu’allègue la SAS X, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne reconnaît pas aux termes de ses dernières conclusions que les sommes dues au titre de l’année 2022, concernant la régularisation des charges et la revalorisation du loyer, auraient été réglées de manière effective.
Il y a lieu de relever que la SAS X ne conteste pas la revalorisation du loyer telle qu’appliquée par le bailleur et qu’elle s’est pourtant abstenue de régler. Elle ne démontre pas, par ailleurs, qu’elle aurait procédé au règlement effectif des sommes dues.
Le bail commercial prévoit, en son article 10, « CLAUSE PENALE » :
« A défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires et dès mise en demeure délivrée par le BAILLEUR ou son mandataire au PRENEUR ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le PRENEUR seront automatiquement majorées de 10 % à titre d’indemnité forfaitaire et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du preneur. […] »
Cette clause ne paraît pas manifestement excessive au vu des montants en jeu. Elle ne sera pas réduite.
En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS X à verser à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 532,20 € au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’a la somme de 605,88 € au titre des arriérés de loyers restant dus.
Cette condamnation est prononcée en deniers ou quittances, afin de tenir compte des paiements qui seraient intervenus postérieurement à la notification électronique des dernières conclusions de la demanderesse.
Sur la clause pénale relative à la conservation du dépôt de garantie
L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».
-12-

---

Selon les dispositions de l’article 1231-5 du code civil, le Juge a la faculté de modérer, voire d’augmenter la clause pénale s’il apparait que celle-ci est manifestement excessive ou dérisoire.
Le bail commercial prévoit, en son article 10, « CLAUSE PENALE » :
« […] En outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au BAILLEUR à titre d’indemnité minimale en réparation du préjudice résultant de cette résiliation. »
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER sollicite la conservation d’une somme de 2400 €, équivalente au montant du dépôt de garantie. Dans le corps de ses écritures, elle mentionne la somme de 2800 €. En application de l’article 378 du code de procédure civile sus rappelé, le tribunal ne tiendra compte que de la somme de 2400 € telle que reprise dans son dispositif.
La bailleresse considère avoir subi un préjudice distinct du retard de paiement, en ce que celui-ci l’empêche de pouvoir réaliser tout investissement potentiel et de se projeter sereinement dans l’avenir.
La SAS X s’oppose à l’octroi d’une somme à ce titre, estimant que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne démontre pas de préjudice distinct et rappelant qu’elle s’est déjà acquittée du paiement de pénalités de retard. Elle fait valoir que l’octroi d’une somme de 2800 € serait manifestement excessive et se fonde sur l’article 1231-5 du code civil.
En l’occurrence, le tribunal estime que l’octroi d’une somme de 2400 € serait manifestement excessif compte-tenu des circonstances de l’espèce. Il convient de minorer la somme due au titre de la clause pénale et de la fixer à la somme de 500
€, qui sera laissée pour acquise au bailleur sur le montant du dépôt de garantie.
Sur la demande au titre de l’occupation de la coursive
L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.».
L’article 1231-2 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après. ».
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER fonde sa demande sur les articles 1741 et 1231-2 du code civil, faisant valoir que le bail commercial ne comprend pas l’occupation de la coursive ; que l’entreposage de poussettes à cet endroit obstrue l’évacuation des eaux ; que l’occupation illégale de la coursive a débuté le 1er avril 2024 et perdurait au 1er octobre 2024. Elle détaille son calcul dans ses écritures.
La SAS X soutient que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne peut à la fois soutenir qu’elle occupe sans droit ni titre la coursive et fonder ses demandes sur des dispositions applicables en matière contractuelle ; qu’il s’agit d’une partie commune de l’immeuble, de sorte qu’elle peut librement en jouir ; qu’elle est la seule à y avoir accès ; que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ne démontre pas l’obstruction du système d’évacuation des eaux pluviales.
-13-

---

En l’espèce, l’article 1741 du code civil ne peut trouver application s’agissant de cette demande, dans la mesure où il prévoit des cas de résolution du contrat de bail et non d’octroi de dommages-intérêts.
Par ailleurs, le tribunal constate que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER sollicite la condamnation de la SAS X au paiement de la somme de 1680 €, en prenant comme point de départ le 1er avril 2024, soit après le constat d’acquisition de la clause résolutoire. Il n’existait donc plus juridiquement de contrat liant les parties à cette date, de sorte que l’article 1231-2 du code civil n’est pas davantage applicable.
En tout état de cause, il lui appartient de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice. Or, elle ne démontre aucun préjudice, ni que cette occupation n’aurait pas été seulement ponctuelle et aurait perduré comme elle le soutient.
Sa demande est rejetée.
Sur les mesures accessoires
• Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER entend solliciter, dans le cadre de la condamnation aux dépens, la somme de 591,74 € correspondant au coût des commandements de payer délivrés le 28 juillet 2022, 22 décembre 2022 et le 29 mars 2023, outre le coût de l’assignation. Au terme d’une autre demande relative aux dépens, elle sollicite les dépens non compris dans les frais déjà réclamés, à savoir notamment le coût de l’état complet des inscriptions dressées par le greffe du tribunal judiciaire de 39,65 €.
La SAS X succombant au principal, elle sera condamnée au paiement des dépens.
Le tribunal constate que la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER, dans ses dernières conclusions, a indiqué que la SAS X s’était acquittée du paiement de la somme globale de 10 452,04 € (ainsi décomposée : 9 860,30 €, au titre des frais de poursuite et de procédure ; outre 591,74 €, au titre des frais de commandements de payer du 28 juillet 2022, du 22 décembre 2022 et du 29 mars 2023). Elle a précisé qu’elle entendait donc plus maintenir sa demande.
Force est de constater que la demande portant sur les frais liés aux commandements de payer a été maintenue dans son dispositif, de sorte qu’il y a lieu de l’en débouter, compte tenu de ces observations.
Il sera fait droit au surplus de la demande, visant à inclure le coût de l’assignation et de la somme de 39,65 € dans les dépens.
• Sur les frais irrépétibles
Conformément aux dispositions de l’article 700 1°) du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
-14-

---

Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l’espèce, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER a maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seulement dans le cas où sa demande au titre de la clause de frais ne serait pas acceptée.
Dans le corps de ses conclusions, elle précise effectivement que la demande présentée sur le fondement susmentionné n’a été formulée qu’à titre subsidiaire dans l’hypothèse où il ne lui saurait pas octroyé la somme de 10 452,04 €, au titre de ladite clause de frais.
Elle a également expressément indiqué que la somme de 10 452,04 € ayant été réglée, par la défenderesse, par virement du 3 octobre 2024, elle n’entendait plus maintenir sa demande.
Bien qu’il soit possible que le maintien de la demande de titre de l’article 700 du code de procédure civile ait été involontaire, le tribunal reste saisi par le dispositif qui lui est présenté.
Il sera considéré, la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER ayant été désintéressée de sa demande au titre de la clause de frais, qu’il n’est pas inéquitable de laisser à chaque partie la charge des frais par l’engagée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande.
La défenderesse sera, quant à elle, déboutée, de sa demande, à ce titre.
• Sur l’exécution provisoire
Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».
L’article 514-1 du code procédure civile dispose que « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état. ».
En l’espèce, au vu des enjeux nécessairement liés à toute expulsion locative, le tribunal estime opportun d’écarter l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,
CONSTATE la résiliation du bail à compter du 29 avril 2023 et DIT que la SAS X est occupante des locaux […] 57 cours Sablon, 63000 Clermont- Ferrand sans droit ni titre depuis cette date ;
-15-

---

DEBOUTE la SAS X de sa demande de délai de paiement tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire ;
ORDONNE, en conséquence, faute de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de la SAS X, ainsi que celle de toute personne de son chef, des locaux situés 57 cours Sablon, 63000 Clermont-Ferrand, si besoin et avec le concours de la force publique et/ou d’un serrurier ;
ACCORDE à la SAS X un délai pour quitter les lieux s’achevant le 31 août 2025 et DIT que son expulsion ne pourra intervenir qu’à l’expiration dudit délai, soit à compter du 1er septembre 2025 ;
FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due mensuellement par la SAS X à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER à la somme de 1878,80
€ (mille huit cent soixante-dix-huit euros quatre-vingt cents), à compter de la résiliation du bail et au besoin la CONDAMNE à verser à ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux ;
DEBOUTE la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de sa demande tendant à voir condamner la SAS X au paiement d’une somme de 59,79 € par jour à titre d’indemnité de relocation, à compter du prononcé du jugement jusqu’à ladite relocation ou vente du bien litigieux ;
CONDAMNE la SAS X à laisser pour acquis à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER une somme de 500 € (cinq cents euros) à valoir sur le dépôt de garantie, par application de la clause pénale prévue au bail commercial ;
DEBOUTE la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de sa demande tendant à voir condamner la SAS X à lui verser la somme de 1680 € au titre de l’occupation sans droit ni titre de la coursive ;
CONDAMNE la SAS X à payer à la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER la somme de 532,20 € (cinq cent trente-deux euros vingt cents), en deniers ou quittances, au titre de la régularisation des charges 2022 impayées ainsi qu’a la somme de 605,88 € au titre des arriérés de loyers restant dus ;
DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
DEBOUTE la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DEBOUTE la SAS X de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS X aux dépens, en ce compris notamment les frais d’assignation devant la présente juridiction et le coût de l’état complet des inscriptions dressé par le greffe du tribunal judiciaire de 39,65 € ;
DEBOUTE la SCI PREPA’JURIS IMMOBILIER de sa demande tendant à voir inclure dans les dépens la somme de 591,74 € correspondant au coût des commandements de payer délivrés le 28 juillet 2022, le 22 décembre 2022 et le 29 mars 2023 ;
-16-

---

ECARTE l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.
Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jours, mois et année susdits. En foi de quoi le jugement a été signé par le président et le greffier
LE GREFFIER LE PRESIDENT
-17-